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概要：3.17《通知》认房又认贷，导致原首付35%可能提高到60%甚至80%，必然引发购房人因解约与卖房人的纠纷。什么情况下，可以解除合同而不承担责任？该如何举证？ 作者/杨文战律师 转载请在文首显著位置标明作者及《实用法律知识》微信号 lawyerywz
近期多地都开始新一轮限贷、限购政策。以北京为例，3月17日发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，以下简称限贷令。 在该《通知》中对普通购房人影响最大的是第二条： 居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。 居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。 一、3.17限贷政策解读 本次政策对购房资格没有影响，对首套房的贷款也没有影响，关键是“二套房”的认定及房贷比例的变化。 在2016年的9.30政策中，对“二套房”的认定是以“房”为准，而这次的3.17政策中，“二套房”是“认房又认贷”，即使现在在本市名下无房，但只要曾经有过贷款记录的，再购房也视为“二套房”。 而只要认定为“二套房”，相对于原9.30政策，首付款比例就分别上调了10%，即普通自住房首付不低于60%，非普通自住房首付比例不低于80%。
在普通购房人中，受3.17政策冲击最大的应该是本市名下无房，但原曾有过贷款记录的购房者。按原9.30的政策，这部分购房人视为“首套”，购买普通自住房首付比例是35%，而按3.17政策，购买普通自住房首付比例上调了25%，达到60%。也就是说要多交四分之一的购房款，购买非普通自住房的首付比例上调了40%，达到80%。 对于普通购房者来讲，一套数百万的房产，预算一下多出四分之一，大部分人是无法承受的。如果之前已经签约，支付了定金或者首付，购房者想解约，必然引发与出售方的纠纷。 二、3.17限贷政策对已经签署的房屋买卖合同的影响 新政对于已经签约获批的贷款当然不会有影响。是否影响已经网签并提交贷款、正在审批中的贷款，目前还不知道，这要看政府与银行之间的沟通了。如果有正在办理的贷款，建议积极同银行沟通了解。 对于只是签订了房屋买卖合同，但未办理网签、未向银行申请贷款的交易，肯定是按新政策执行了。对于按新政策执行的，分以下三种情况： 1、原认定为首套，现仍认定为首套，新旧政策无任何影响。 2、原认定为二套，现仍认定为二套，按新政策首付比例上调10%，有一定影响，但不是很大。 3、原认定为首套，现认定为二套，按新政策首付比例上调了25%到40%，影响非常大。 当然，新政中对于贷款年限也做了调整，原最高可贷30年，现最高可贷25年。但是很多购房人的计划贷款年限本来就不是30年，且降低贷款年限也只影响月还贷和利息数额，对于大多数购房人的交易能力影响不大，这里暂且忽略。 二、因限贷政策导致的房屋买卖纠纷如何处理？ 近些年政府已经把对购房资格、贷款条件的调整作为控制房价的常规手段了，因此这种对购房资格和贷款条件的政策调整，法律上不会认定为“不可抗力”，并不能以此为由直接解除合同并不承担责任。 但由于这种调整已经是常态，目前各地司法实践中还是有一定的处理规则的。 比如2011年的《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中规定： 对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。 在《2015年全国民事审判工作会议纪要》中也明确了如下内容： |
