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河南省商丘市梁园区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商梁民初字第636号 原告洪素云，女，1962年9月22日出生，汉族，住商丘市梁园区。 原告张金先，女，1963年11月18日出生，汉族，住商丘市梁园区。 原告洪贵亭，男，1935年8月21日出生，汉族，住商丘市梁园区。 原告王洪运，男，1979年9月2日出生，汉族，住商丘市梁园区。 原告洪显海，男，1955年10月22日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村29号。身份证号：41230119 5510223014。 原告王翠连，女，1960年10月12日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村21号。身份证号：41230119 6010121040。 原告孙爱娇，女，1960年9月23日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村84号。身份证号：41230119 6009233029。 原告洪显军，曾用名洪军，男，1972年12月24日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村36号。身份证号：412301197212243016。 八原告委托代理人李素英，河南凤苑律师事务所律师。 被告洪印，男，1972年7月27日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村35号。身份证号：41140219720 7273019。 被告李新付，男，1973年7月21日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处董井村89号付1号。身份证号：4123 01197307213039。 二被告委托代理人刘迎军、李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 原告洪素云、张金先、洪贵亭、王洪运、洪显海、王翠连、孙爱娇、洪显军与被告洪印、李新付租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月20日受理后，依法由审判员张晓旭、韩明、王柏林组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告洪素云、张金先、洪贵亭、王洪运、王翠连、孙爱娇及其委托代理人李素英，被告洪印、李新付及其委托代理人李攀飞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告起诉称：2009年底，原告及另外十户村民与被告签订租赁土地协议书一份，约定被告租赁十八户村民的土地，其中包括原告的土地6亩，租期为15年，自2010年1月1日至2025年1月1日，租金为每年每亩1800元，每年的12月30日付清，任何一方违约须按租赁费的2倍向对方支付违约金。协议生效后，原告按照约定将所租土地交付给了被告使用，但被告仅于2010年12月30日向原告等十八户村民支付了第一年的租赁费，此后便不再支付租赁费了。后经无数次的催要，被告与其他十户村民协商解决，但原告的租金一直未给，对原告退回土地的要求，被告也置之不理，被告的行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：1、解除原被告签订的租赁土地协议书，被告归还原告的土地共计6亩；2、被告给付原告2012年1月1日至2014年5月份的土地租赁费共计26100元；3、被告向原告支付违约金27900元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩称：被告租赁原告的土地实际转租给了梁志方使用，梁志方以“已经过建设办事处购买了该宗土地，原告已丧失了对该宗土地的使用权，租赁合同已终止”为由拒绝向被告支付租金，致使被告无法向原告支付租金。关于原告诉请的违约金问题，被告认为双方约定的违约金数额过高，请求法院依照合同法规定适当降低。 根据原被告的诉辩理由，本院归纳本案的争议焦点如下：原被告双方的租赁合同是否已经终止？被告是否存在违约行为？双方约定的违约金是否过高？原告要求解除双方的租赁合同，请求被告归还租赁土地，以及要求二被告支付租赁费26100元及违约金是否有事实和法律依据？双方当事人对上述争议焦点均无异议。 在举证期限内，原告向本院提交的证据材料有：1、原告土地承包证复印件五份和证明二份，证明原告对涉案土地有合法承包经营权。2、原告与被告签订的土地租赁协议书一份，证明每年每亩土地的租赁费是1800元，租赁费支付时间是每年的12月30日，任何一方违约应向对方支付违约金的数额是租赁费的2倍。 在举证期限内，被告向本院提交的证据材料有：被告与梁志方签订的租赁土地协议书一份，证明被告已将土地转租给了梁志方使用；梁志方以已购买了该土地为由拒绝支付租金，被告不存在违约行为。 庭审后，本院依职权调取的证据有：1、2013年12月10日梁志方与梁园产业集聚区管委会和梁园区国土局签订的协议书一份；2、商丘市国土资源局《河南省土地收入专用票据》一张、商丘市财政局《河南省统一财务收款收据》一张和商丘市金源土地测绘服务有限公司发票一张；3、2012年6月9日梁园区建设街道办事处陇海社区居委会及耿屯二组收条一张；4、豫政土（2014）122号河南省人民政府土地管理文件一份；5、2012年1月6日梁园区建设街道办事处陇海社区居委会及耿屯二组征地补偿到位证明一份。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1中的五份承包证真实性无异议，但承包证载明的土地并没有全部租给被告。对证据1中二份证明提出属证人证言性质，按照法律规定，证人应出庭接受质询。而证人未出庭，不能证明证言是否真实客观。如果总亩数相一致，被告无异议。对证据2真实性无异议。对本院依职权调取的证据1的真实性无异议；对证据2中商丘市国土局出具的5000元票据提出没有注明费用的名称，土地受益金不是土地出让金；财政局和测绘公司的票据，也不是土地出让金，而且二份票据没有注明所涉及土地的范围，与本案无关联性；对证据3和证据5提出证据的真实性无法确定，土地使用权的取得应当以国土资源部门登记备案和颁发土地使用权证为准；对证据4提出该证据仅能证明建设用地批复的范围包括耿屯居民组，无法证明是否包括涉案土地；建设用地批复文件发布日期是2014年1月27日，说明在该日期之前，本案涉案土地仍是集体土地，双方签订的合同仍继续有效，该五份证据不能证明梁志方已经取得土地使用权。 对被告提交的证据原告认为其真实性不明，与原告无关。对本院依职权调取的证据，原告提出从没见到过政府部门征收土地的公告，也没有领取过征地补偿款，该五份证据不能证明所征土地包含原告的土地。 经庭审质证，对双方当事人无异议的证据，即：原告提交的证据1中的五份承包证、证据2原被告签订的土地租赁协议书，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。对当事人有异议的证据，结合各方的质辩意见，本院经综合分析认定如下：原告提交的证据1中的证明二份，由于原被告对租赁土地的面积是6亩均没有异议，故对该证据本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据；被告提交的证据与本院依职权调取的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5之间能够相互印证，形成证据链条，证明被告将涉案土地转租给梁志方的事实、征收土地的位置及与本案存在的关联性，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。 本院根据上述认证查明：2009年底，被告洪印、李新付（乙方）与原告等耿屯南队十八户村民（甲方）签订租赁土地协议书一份，主要约定：乙方自愿租耿屯南居民的土地（其中含原告承包经营的土地6亩），每年每亩1800元；租赁期限十五年，自2010年1月1日至2025年1月1日；每年的12月30日付清，任何一方违约按租赁费的2倍进行处罚。因被告未按协议约定支付原告2012年1月1日后的租金，原告提起诉讼。 另查明：被告租赁原告的涉案土地系集体土地，被告租赁后即将土地转租给梁志方用于建厂，于2011年开始办理建设用地征收土地手续，梁志方交纳了相关费用，2014年1月27日，河南省人民政府作出豫政土（2014）122号土地管理文件予以批准。 上述事实，有双方当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为：2009年底，原告与被告洪印、李新付签订租赁土地协议书一份，原告将土地交付给被告使用、收益，被告支付原告租金，双方形成土地租赁合同关系。按照我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民集体所有的建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案原告擅自将农民集体所有的土地使用权出租给被告，被告转租用于非农业建设（建厂），违反了上述我国有关土地管理的强制性规定，属无效行为，双方所签订的合同为无效合同，对造成合同无效原被告双方均有过错，依法应承担各自相应的责任。我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原被告签订的合同为无效合同及本案涉案土地已于2014年1月27日经河南省人民政府批准征收为国有土地，该土地已不属于农民集体所有的土地，原被告之间的法律关系即终止，故本案涉案土地已无必要返还，原告要求解除原被告签订的租赁土地协议书及判令被告归还原告土地6亩和向原告支付违约金27900元的诉讼请求，本院不予支持。至于本案涉案土地征收为国有土地后对原土地所有人的补偿和对土地使用权的处置，依法应由政府有关部门依照土地征收的相关法律法规规定进行，不在法院审理案件的范围之内，本院不予审理。但在涉案土地被征收为国有土地之前，即2012年1月1日至2014年1月26日期间，被告使用原告的土地应予以补偿，参照双方协议的租赁费标准计款22369.32元。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告洪印、李新付支付原告土地使用费22369.32元，于判决生效之日起五日内履行完毕。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1150元，原告负担750元，被告负担400元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 张晓旭 审判员 韩 明 审判员 王柏林 二〇一四年七月二十一日 书记员 郭红英 |
