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河南省商丘市梁园区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商梁民初字第792号 原告洪印，男，1972年7月27日出生，汉族。 原告李新付，男，1973年7月21日出生，汉族。 委托代理人刘迎军、李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 被告梁志方，男，1979年6月28日出生，汉族。 委托代理人张伟，河南弘勋律师事务所律师。 原告洪印、李新付与被告梁志方租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法由审判员张晓旭、韩明、王柏林组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告洪印、李新付及其委托代理人李攀飞、被告梁志方及其委托代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告洪印、李新付起诉称：2009年12月31日，原被告签订租赁协议，约定被告租赁原告的土地12.6亩，租期自2009年12月31日至2021年12月31日，租金为每年每亩3000元，每年的12月31日预交下一年租金。协议还约定，任何一方违反协议约定按租赁费的二倍承担违约责任。协议签订后，被告未按照协议约定向原告支付租金，拖欠租金长达两年之久，严重违反了协议约定。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：1、解除原被告签订的租赁土地协议书，被告归还原告的土地12.6亩；2、被告给付原告2012年1月1日至2014年5月31日期间的土地租赁费共计91350元；3、被告向原告支付违约金135450元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告梁志方答辩称：该地块已被政府征收，并且被告已于2011年按政府要求缴纳了土地出让金及征收补偿款，政府已经支付给了原告征收补偿款，因此政府的征收行为已经终止了原被告之间的租赁合同，被告不存在任何违约行为。退一步讲，原告自2011年起既获得征收补偿款，又获得租金。 根据原被告的诉辩理由，本院归纳本案的争议焦点如下：原被告之间签订的租赁协议是否已经终止？被告是否存在违约行为？原告要求被告支付租赁费、违约金有无事实和法律依据？双方当事人对上述争议焦点均无异议。 在举证期限内，原告洪印、李新付向本院提交的证据材料有：1、原告与耿屯南队签订的租赁土地协议书一份。2、2009年12月31日原被告签订的租用土地协议书一份，证明原告已将租赁耿屯南队的土地转租给被告使用。租金是每亩每年3000元，共计12.6亩，每年12月31日预交下一年租金，任何一方违约按租赁费的二倍承担违约责任，被告自2012年1月1日起欠付租金，属于违约。 在举证期限内，被告梁志方向本院提交的证据材料有：1、2013年12月10日被告与梁园产业集聚区管委会和梁园区国土局签订的协议书一份；2、商丘市国土资源局《河南省土地收入专用票据》一张、商丘市财政局《河南省统一财务收款收据》一张和商丘市金源土地测绘服务有限公司发票一张；3、2012年6月9日梁园区建设街道办事处陇海社区居委会及耿屯二组收条一张；4、豫政土（2014）122号河南省人民政府土地管理文件一份；5、2012年1月6日梁园区建设街道办事处陇海社区居委会及耿屯二组征地补偿到位证明一份，据此证明本案争议的土地已经2011年度第六批城市建设用地已经省政府批准被政府征收。 经庭审质证，被告对原告证据1提出异议称该证据是复印件，不能证明其真实性，与本案无关；对原告证据2的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为该租赁协议已被政府征收行为之不可抗力所终止，被告不存在违约行为。 原告对被告证据1的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，不能证明被告已经取得了涉案土地的土地使用权，该协议日期是2013年12月10日，即便被告的主张成立，在该日期之前的租金也应当按时支付；对证据2中商丘市国土局出具的5000元票据提出没有注明费用的名称，土地受益金不是土地出让金，不能证明被告已经取得土地使用权；财政局和测绘公司的票据，也不是土地出让金，不能证明被告取得了该宗土地使用权，而且二份票据没有注明所涉及土地的范围，与本案无关联性；对证据3和证据5提出证据的真实性无法确定，不能证明被告已经取得了土地所有权，土地所有权的取得应当以国土资源部门登记备案和颁发土地使用权证为准；对证据4提出该证据仅能证明建设用地批复的范围包括耿屯居民组，无法证明是否包括涉案土地；建设用地批复文件发布日期是2014年1月27日，说明在该日期之前，本案涉案土地仍是集体土地，双方签订的合同仍继续有效；因此被告要证明其取得了土地使用权，应当提交国土局出具的土地使用权证，该五份证据不能证明被告已经取得土地使用权。 经庭审质证，对双方当事人无异议的证据，即：原告提交的证据2原被告签订的租用土地协议书、被告提交的证据1被告与梁园产业集聚区管委会、梁园区国土局签订的协议书、证据2中商丘市国土资源局《河南省土地收入专用票据》，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。对当事人有异议的证据，结合各方的质辩意见，本院经综合分析认定如下：原告提交的证据1系无法与原件核对的复印件，且没有其他证据与之相印证，依法不能单独作为认定案件事实的依据，故对该证据本院不予采信；被告提交的证据2中的商丘市财政局《河南省统一财务收款收据》和商丘市金源土地测绘服务有限公司发票、证据3、证据4、证据5，与上述采信的证据之间能够相互印证，形成证据链条，证明土地的位置及与本案存在的关联性，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。 本院根据上述认证查明：2009年12月31日，被告梁志方（乙方）为建厂与原告洪印、李新付（甲方）签订租用土地协议书一份，主要约定：乙方自愿租耿屯南居民的土地10.2亩及大、小二处院落2.4亩，合计12.6亩，每亩3000元；建厂建筑和用人在同等条件下尽量用甲方；租赁期限十二年，自2009年12月31日至2021年12月31日；每年的12月31日预交下一年租金，任何一方违约按租赁费的二倍进行处罚。因被告梁志方未按协议约定支付2012年1月1日后的租金，原告提起诉讼。 另查明：被告梁志方租赁原告洪印、李新付的涉案土地系集体土地，于2011年开始办理建设用地征收土地手续，被告梁志方交纳了相关费用，2014年1月27日，河南省人民政府作出豫政土（2014）122号土地管理文件予以批准。 上述事实，有双方当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为：2009年12月31日，原告洪印、李新付与被告梁志方签订租用土地协议书一份，原告将土地交付给被告使用、收益，被告支付原告租金，双方形成土地租赁合同关系。按照我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民集体所有的建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案原告擅自将农民集体所有的土地使用权出租给被告用于非农业建设（建厂），违反了上述我国有关土地管理的强制性规定，属无效行为，双方所签订的合同为无效合同，对造成合同无效原被告双方均有过错，依法应承担各自相应的责任。我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原被告签订的合同为无效合同及本案涉案土地已于2014年1月27日经河南省人民政府批准征收为国有土地，该土地已不属于农民集体所有的土地，原被告之间的法律关系即终止，故本案涉案土地已无必要返还，原告要求解除原被告签订的租赁土地协议书及判令被告归还原告土地12.6亩和向原告支付违约金135450元的诉讼请求，本院不予支持。至于本案涉案土地征收为国有土地后对原土地所有人的补偿和对土地使用权的处置，依法应由政府有关部门依照土地征收的相关法律法规规定进行，不在法院审理案件的范围之内，本院不予审理。但在涉案土地被征收为国有土地之前，即2012年1月1日至2014年1月26日期间，被告使用原告的土地应予以补偿，参照双方协议的租赁费标准计款78292.6元。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告梁志方支付原告洪印、李新付土地使用费78292.6元，于判决生效之日起五日内履行完毕。 二、驳回原告洪印、李新付的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4700元，原告洪印、李新付负担2700元，被告梁志方负担2000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 张晓旭 审判员 韩 明 审判员 王柏林 二〇一四年七月二十一日 书记员 郭红英 |
