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河南省商丘市梁园区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商梁民初字第637号 原告梁素梅，女，1963年5月1日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村34号。身份证号：41230119 6305013020。 原告牛美莲，女，1974年5月22日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村153号付1号。身份证号：41230119740522302X。 原告侯冬梅，女，1965年10月7日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村66号。身份证号：41230119 6510073022。 原告李新明，男，1974年11月8日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村20号。身份证号：41230119 7411083035。 四原告委托代理人李素英，河南凤苑律师事务所律师。 被告洪印，男，1972年7月27日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处耿屯村35号。身份证号：41140219720 7273019。 被告李新付，男，1973年7月21日出生，汉族，住商丘市梁园区建设办事处董井村89号付1号。身份证号：4123 01197307213039。 二被告委托代理人刘迎军、李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 原告梁素梅、牛美莲、侯冬梅、李新明与被告洪印、李新付租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月20日受理后，依法由审判员张晓旭、韩明、王柏林组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告梁素梅、侯冬梅、李新明及其委托代理人李素英，被告洪印、李新付及其委托代理人李攀飞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告起诉称：2009年底，原告与被告口头约定，被告租赁原告的土地，其中包括原告梁素梅的土地0.65亩、牛美莲的土地0.3亩、侯冬梅的土地0.3亩、李新明的土地0.4亩，租金为每年每亩1500元，每年支付一次，于12月30日付清。2010年12月30日，被告支付了2011年的租金后便不再支付租金了。后原告多次找被告协商，要求解除合同，退还土地，但被告既不支付租金，也不将土地退还。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：1、解除原被告之间的不定期口头土地租赁合同，被告归还原告梁素梅土地0.65亩、牛美莲土地0.3亩、侯冬梅土地0.3亩、李新明土地0.4亩；2、被告给付原告梁素梅租金1950元、牛美莲租金900元、侯冬梅租金900元、李新明租金1200元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩称：被告租赁原告的土地实际转租给了梁志方使用，梁志方以“已经过建设办事处购买了该宗土地，原告已丧失了对该宗土地的使用权，租赁合同已终止”为由拒绝向被告支付租金，致使被告无法向原告支付租金。 根据原被告的诉辩理由，本院归纳本案的争议焦点如下：原被告双方的租赁合同是否已经终止？原告要求解除双方的租赁合同，请求被告归还租赁土地，以及要求二被告支付租赁费是否有事实和法律依据？双方当事人对上述争议焦点均无异议。 在举证期限内，原告向本院提交的证据材料有：原告土地承包证复印件二份，证明原告对涉案土地有合法承包经营权。 在举证期限内，被告向本院提交的证据材料有：被告与梁志方签订的租赁土地协议书一份，证明被告已将土地转租给了梁志方使用；梁志方以已购买了该土地为由拒绝支付租金，被告不存在违约行为。 庭审后，本院依职权调取的证据有：1、2013年12月10日梁志方与梁园产业集聚区管委会和梁园区国土局签订的协议书一份；2、商丘市国土资源局《河南省土地收入专用票据》一张、商丘市财政局《河南省统一财务收款收据》一张和商丘市金源土地测绘服务有限公司发票一张；3、2012年6月9日梁园区建设街道办事处陇海社区居委会及耿屯二组收条一张；4、豫政土（2014）122号河南省人民政府土地管理文件一份；5、2012年1月6日梁园区建设街道办事处陇海社区居委会及耿屯二组征地补偿到位证明一份。 经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，对本院依职权调取的证据1的真实性无异议；对证据2中商丘市国土局出具的5000元票据提出没有注明费用的名称，土地受益金不是土地出让金；财政局和测绘公司的票据，也不是土地出让金，而且二份票据没有注明所涉及土地的范围，与本案无关联性；对证据3和证据5提出证据的真实性无法确定，土地使用权的取得应当以国土资源部门登记备案和颁发土地使用权证为准；对证据4提出该证据仅能证明建设用地批复的范围包括耿屯居民组，无法证明是否包括涉案土地；建设用地批复文件发布日期是2014年1月27日，说明在该日期之前，本案涉案土地仍是集体土地，双方签订的合同仍继续有效，该五份证据不能证明梁志方已经取得土地使用权。 对被告提交的证据原告认为其真实性不明，与原告无关。对本院依职权调取的证据，原告提出从没见到过政府部门征收土地的公告，也没有领取过征地补偿款，该五份证据不能证明所征土地包含原告的土地。 经庭审质证，对双方当事人无异议的证据，即：原告提交的证据，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。对当事人有异议的证据，结合各方的质辩意见，本院经综合分析认定如下：被告提交的证据与本院依职权调取的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5之间能够相互印证，形成证据链条，证明被告将涉案土地转租给梁志方的事实、征收土地的位置及与本案存在的关联性，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。 本院根据上述认证查明：2009年底，原告梁素梅、牛美莲、侯冬梅、李新明与被告洪印、李新付经协商，口头约定：被告租赁原告的土地（其中梁素梅土地0.65亩、牛美莲土地0.3亩、侯冬梅土地0.3亩、李新明土地0.4亩），租金为每年每亩1500元，每年支付一次，于12月30日付清。因被告未按协议约定支付原告2012年1月1日后的租金，原告提起诉讼。 另查明：被告租赁原告的涉案土地系集体土地，被告租赁后即将土地转租给梁志方用于建厂，于2011年开始办理建设用地征收土地手续，梁志方交纳了相关费用，2014年1月27日，河南省人民政府作出豫政土（2014）122号土地管理文件予以批准。 上述事实，有双方当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。 本院认为：2009年底，原告与被告洪印、李新付口头约定，原告将土地交付给被告使用、收益，被告支付原告租金，双方形成土地租赁合同关系。按照我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民集体所有的建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设；任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案原告擅自将农民集体所有的土地使用权出租给被告，被告转租用于非农业建设（建厂），违反了上述我国有关土地管理的强制性规定，属无效行为，双方所签订的合同为无效合同，对造成合同无效原被告双方均有过错，依法应承担各自相应的责任。我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原被告签订的合同为无效合同及本案涉案土地已于2014年1月27日经河南省人民政府批准征收为国有土地，该土地已不属于农民集体所有的土地，原被告之间的法律关系即终止，故本案涉案土地已无必要返还，原告要求解除原被告之间的口头土地租赁合同及判令被告归还原告土地的诉讼请求，本院不予支持。至于本案涉案土地征收为国有土地后对原土地所有人的补偿和对土地使用权的处置，依法应由政府有关部门依照土地征收的相关法律法规规定进行，不在法院审理案件的范围之内，本院不予审理。但在涉案土地被征收为国有土地之前，被告使用原告的土地应予以补偿，参照双方协议的租赁费标准，原告要求被告支付原告梁素梅1950元、牛美莲900元、侯冬梅900元、李新明1200元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告洪印、李新付支付原告梁素梅土地使用费1950元、牛美莲土地使用费900元、侯冬梅土地使用费900元、李新明土地使用费1200元，于判决生效之日起五日内履行完毕。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 张晓旭 审判员 韩 明 审判员 王柏林 二〇一四年七月二十一日 书记员 郭红英 |
