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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1623号 上诉人（原审原告）刘巧英，女，汉族，1948年9月29日出生。 委托代理人刘宏斌，巩义市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）张五岭，女，汉族，1952年10月29日出生。 被上诉人（原审被告）王中强，男，汉族，1952年3月12日出生。 二被上诉人委托代理人卢志强，巩义市紫荆法律服务所法律工作者。 原审第三人赵文卿，男，汉族，1967年1月18日出生。 委托代理人张景元，巩义市新华法律服务所法律工作者。 上诉人刘巧英因与被上诉人张五岭、王中强，原审第三人赵文卿房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第6828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘巧英委托代理人刘宏斌，被上诉人张五岭、王中强共同委托代理人卢志强，原审第三人赵文卿及其委托代理人张景元，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：张五岭、王中强是夫妻关系。2006年5月13日，王中强与巩义市宇华房地产开发有限公司（以下简称宇华公司）签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：王中强购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2006）0004号，商品房为宇华名苑住宅小区19幢3单元205号；房屋价款174930元；王中强首付现金54930元，余额12万元由住房公积金贷款结清。同日，王中强交纳房屋维修基金9490元。 2006年6月19日，中国银行巩义市支行出具了一份《个人住房贷款凭证》，主要载明：借款人王中强，贷款到期日2010年6月19日，借款用途购房；借款金额12万元；根据借款人要求将12万元购房贷款转入宇华公司账户等。 刘巧英与王中强、张五岭签订了一份《协议书》，主要载明：王中强、张五岭在宇华中央名苑以王中强的名义报名购房一套，因王中强资金困难，无法交纳该房款。由刘巧英交纳全部房款，所有权归刘巧英所有，具体房款总额以开发商收据为准。王中强只是顶个名，对该房屋没有所有权等。落款日期为2007年3月26日。 2008年4月22日，郑州平安物业管理有限公司（以下简称平安公司）出具了一份《证明》，主要载明：巩义市宇华中央名苑房产证暂未办理，本小区一期8号楼3单元二楼东户205房业主王中强因急需用款，向物业公司申请，愿以此房作抵押进行借款，物业公司同意王中强的申请，此房仅能做赵文卿的借款抵押，不准再做其他借款抵押等。 2008年8月4日，巩义市环境保护管理局出具的《宇华中央名苑购房情况表》中载明：张五岭，19号楼205（号房屋）的办证名称：王中强等。 2008年8月11日，宇华公司给王中强出具了一份《销售不动产统一发票》，主要内容有：付款方名称：王中强；收款方名称：宇华公司；不动产项目名称：宇华名苑；销售不动产楼牌号：19号楼205方；款项性质：购房款；金额175061元等。 刘巧英与王中强向宇华公司出具了一份《协议书》，主要内容：王中强所购宇华中央名苑19号楼205房自愿转让给刘巧英，双方已签转让协议。以后所有该房产上的手续由王中强和刘巧英协商自我解决，宇华公司无任何连带责任等。落款日期为2010年9月5日。证明人落款处署有李建通的姓名并捺有指印，注明日期为2011年6月7日。 2011年6月7日，王中强给宇华公司出具了一份声明，主要内容有：2006年初在环保局购买宇华公司团购房一套（19号楼205房），购房合同和发票已办理，后将该房转让给刘巧英，若因该房产引起经济纠纷，愿意承担一切责任，与宇华公司无任何关联等。落款处署有李建通的姓名并捺有指印，注明“情况属实”。 2011年4月19日，平安公司出具了一份《证明》，主要载明：巩义市宇华中央名苑1期8号楼3单元2楼东户205室业主是刘巧英等。 原审法院认为：2006年5月13日，王中强与宇华公司签订《商品房买卖合同》，约定：王中强首付现金54930元，余额12万元由住房公积金贷款结清。2006年6月19日，中国银行巩义市支行出具的《个人住房贷款凭证》载明：王中强购房贷款12万元已转入宇华公司的账户。由上述证据可知，在刘巧英与王中强、张五岭达成协议之前，王中强在巩义市宇华中央名苑以自己的名义报名购房一套，王中强因资金困难无法交纳该房款……王中强只是顶个名……刘巧英将所有房款交给开发商的事实与查明事实不一致。再者，2008年8月4日，巩义市环境保护管理局出具的《宇华中央名苑购房情况表》中载明：张五岭的19号楼205号房屋的办证名称是王中强。2008年8月5日，巩义市物业维修基金管理中心出具的《巩义市物业维修基金缴存凭证》载明业主姓名为王中强。2008年8月11日的《销售不动产统一发票》上载明的付款方名称是王中强。由上述证据无法认定涉案房屋的房款系刘巧英支付，亦无法确定实际所有人为刘巧英，即刘巧英并未提供相应的证据证明其诉称的事实，该院无法认定刘巧英与王中强、张五岭之间真实房屋买卖合同关系的存在，故刘巧英的诉请，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决驳回刘巧英的其他诉讼请求。案件受理费150元，由刘巧英负担。 宣判后，刘巧英不服原审法院判决，向本院上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。刘巧英与王中强、张五岭签订的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，刘巧英购买该房产已向开发单位交纳了全部房款，并由王中强在代收房款单位给刘巧英开具了收款收据，至今双方均未返还，足以证明双方的转让协议有效。原审判决已查明王中强、张五岭已首付54930元，余额120000元由住房公积金贷款结清，足以证明王中强、张五岭已合法取得该房的所有权，依法可以转让，且刘巧英向王中强、张五岭支付了全部房款，双方签订的转让协议合法有效。 庭审中，刘巧英补充上诉理由：原审法院程序违法。本案第三人赵文卿与本案当事人没有任何关联，追加第三人参加本案诉讼无任何法律依据。刘巧英与王中强、张五岭在法庭上对其双方签订的房屋买卖协议均无异议。刘巧英缴纳该购房款在原审查明事实部分刘巧英已提交原审法院，在认定部分没有提到刘巧英缴纳房款的事实，原审判决以举证不利驳回刘巧英的诉讼请求于法相悖。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持刘巧英的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由原审法院负担。 被上诉人王中强、张五岭共同答辩称：原审判决认定事实不清，判决错误。王中强、张五岭已经取得该房屋的所有权，有权转让该房屋，所以刘巧英与王中强、张五岭签订的转让协议有效。 原审第三人赵文卿答辩称：王中强、张五岭取得该房屋后实际占有，并由其儿子儿媳在此结婚生子。刘巧英与王中强、张五岭签订的顶名购房协议与转让协议相互矛盾，并不真实。关于该房屋第三人已经取得了优先受偿权，房屋已被法院查封，该法律文书也已经生效。原审判决事实清楚，适用法律适当，应当予以维持。 本院经审理查明的事实与原审法院一致。 本院认为：王中强作为买受人从巩义市宇华房地产开发有限公司处购得房产，有其于2006年5月13日与巩义市宇华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为证。双方合同约定，王中强首付现金54930元，余额12万元由住房公积金贷款结清。依据2006年6月19日中国银行巩义市支行出具的《个人住房贷款凭证》显示，王中强从银行所贷款项12万元已于2006年6月19日转入了巩义市宇华房地产开发有限公司存款账户，该事实足以证明王中强已全部履行支付购房款义务。2008年8月4日，巩义市环境保护管理局出具的《宇华中央名苑购房情况表》中载明：张五岭的19号楼205号房屋的办证名称是王中强。2008年8月5日，巩义市物业维修基金管理中心出具的《巩义市物业维修基金缴存凭证》载明业主姓名为王中强。2008年8月11日的《销售不动产统一发票》上载明的付款方名称是王中强。刘巧英为支持其诉讼主张，主要提交2007年3月26日其与王中强签订的《协议书》、以证明房款系刘巧英交纳，王中强只是顶名的事实。同时，刘巧英还提交了2008年1月11日巩义市宇华房地产开发有限公司向刘巧英出具的收据三份，以证实刘巧英交纳煤气费、修缮基金、购房款的事实。但综合本案查明的事实比较和逻辑推理分析，本院认为，王中强交清房款在前，刘巧英从王中强处购房在后，如果王中强、刘巧英之间售房协议真实，那么刘巧英无需再向巩义市宇华房地产开发有限公司交纳房款，其直接向王中强付款即可，故无法确认刘巧英与王中强、张五岭之间房屋买卖合同关系的真实性。赵文卿作为本案第三人参与诉讼，系因涉案房屋已被生效判决确认赵文卿享有优先受偿权，本案的处理结果会对其产生利害关系，故赵文卿参与本案诉讼有其合理性。 综上，刘巧英的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由刘巧英负担。 本判决为终审判决。 审判长 宁 宇 审判员 张永军 审判员 杨成国 二〇一四年十一月二十七日 书记员 黄莉敏 |
