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河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）豫法立二民申字第01917号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：范永雷，男。 委托代理人：王清喜，河南剑源律师事务所律师。 委托代理人：王国强，河南剑源律师事务所律师。 被申请人：（一审被告、二审被上诉人）：河南建开置业股份有限公司。住所地：焦作市丰收路169号。 法定代表人：许娅珂，该公司董事长。 委托代理人：郭莲蓬，河南路通律师事务所律师。 再审申请人范永雷因与被申请人河南建开置业股份有限公司（以下简称建开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2013）焦民一终字第71号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 范永雷申请再审称：（一）生效判决认定事实错误。建开公司直到2012年才将符合合同约定的商品房房屋产权手续办好，比合同约定的办理房产证的时间迟延了五年之久。建开公司2010年4月23日办理的经济适用房产权证不符合约定，生效判决以该时间为依据认定建开公司迟延办理房产证三年有余错误。（二）生效判决适用法律错误。1.生效判决已经认定了建开公司逾期办理房产证的违约事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案双方对建开公司逾期办理房产证的情况下继续履行合同的违约责任没有进行约定，并不是生效判决认定的“放弃约定”，更不存在法定免责的“特殊约定”，因此，建开公司应依法承担违约责任。2.本案双方所签订的《商品房买卖合同》是建开公司提供的格式合同，在双方就该合同第十五条关于产权登记的格式条款产生争议时，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出不利于格式条款提供一方即建开公司的解释，而生效判决对建开公司违约责任的认定违背该法律规定。（三）生效判决显失公平。房地产开发商与购房户本就地位悬殊，生效判决使建开公司在违约的情况下不承担任何违约责任，造成了极坏的社会影响。综上，范永雷依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 建开公司提交答辩意见称：范永雷的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 本院认为：（一）关于事实认定问题。建开公司与范永雷签订的《商品房买卖合同》第一条明确约定：“出卖人以划拨方式取得丰收路北侧、编号为焦国用（2005）第145号地块的土地使用权”。涉案房屋建成以后，建开公司根据该房屋所占用土地的性质办理了经济适用房产权手续，并于2010年4月23日通知范永雷领取了该经济适用房产权手续。该时间距2007年3月31日，即合同约定的建开公司交付房屋产权手续的时间，相隔三年有余。生效判决据此认定范永雷领取经济适用房产权手续的时间比合同约定的时间迟延了三年有余符合客观事实。范永雷以生效判决认定事实错误为由申请再审不能成立。（二）关于适用法律问题。1.关于建开公司应否支付违约金问题。（1）建开公司违反约定逾期交付办理房产证的手续是客观事实，依法应当承担相应的违约责任。关于该违约责任的承担，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条提供了三种处理办法供双方选择：1.买受人退房，出卖人在一定时间内向买受人退还已付房价款，并按已付房价款的约定比例赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的约定比例向买受人支付违约金；3.双方另行协商违约责任承担方式。该三种违约处理办法属于选择性条款，建开公司与范永雷在签订合同时选择了第一种违约处理办法，并在第二种和第三种违约处理办法的空白处画“×”以示不予选择。因此，在建开公司逾期交付房产证手续的情况下，范永雷可以选择退房，由建开公司向其退还已交房款并按照约定的比例赔偿损失。但范永雷并未按照双方在合同中确定的违约责任的承担方式要求退房，而是要求继续履行合同，在此情况下，范永雷要求建开公司支付违约金没有合同依据，也没有法律依据，生效判决对其诉讼请求不予支持并无不当。（2）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条虽然规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方承担违约责任的方式有多种，而违约金的承担必须以当事人的事前约定为条件，因此，范永雷在双方没有约定的情况下要求建开公司支付违约金没有事实和法律依据。范永雷以生效判决违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定为由主张生效判决适用法律错误不能成立。2.关于对《商品房买卖合同》第十五条的理解问题。建开公司与范永雷所签订的《商品房买卖合同》是房产管理部门提供的样本合同，该合同第十五条对因出卖人的原因致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任提供了多种处理办法供当事人选择，并允许双方当事人另行协商确定违约责任承担方式。而根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，《商品房买卖合同》第十五条并不属于格式条款。且建开公司与范永雷在该条款中对违约责任的承担方式选择明确，在理解上并不存在歧义。因此，范永雷以生效判决对建开公司违约责任的认定违反了《中华人民共和国合同法》第四十一条有关格式条款的规定为由申请再审不能成立。（三）建开公司与范永雷系平等的民事主体，双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原审法院依据该《商品房买卖合同》依法作出判决并无不当。范永雷以生效判决显失公平为由申请再审不能成立。 综上，范永雷的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回范永雷的再审申请。 审 判 长 蒋瑞芳 审 判 员 王锡芬 代理审判员 王 峰 二〇一四年三月二十七日 书 记 员 李 凯 |
