思索：房屋买卖合同纠纷非专属管辖妥否？
来源：陈桂平律师 作者：陈桂平律师 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：成功案例 房屋买卖 民诉法 专属管辖 思索：房屋买卖合同纠纷非专属管辖妥否？作者：陈桂平 导语：物理上有惯性，人从事某行多了也是有惯性思维，对于律师来说也是如此，而对于笔者来说，房产纠纷做多了也容易掉进这个坑里。在此，通过此文一方面分析房屋买卖
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成功案例 房屋买卖 民诉法 专属管辖 思索：房屋买卖合同纠纷非专属管辖妥否？作者：陈桂平 导语：物理上有惯性，人从事某行多了也是有惯性思维，对于律师来说也是如此，而对于笔者来说，房产纠纷做多了也容易掉进这个坑里。在此，通过此文一方面分析房屋买卖合同纠纷在目前法律规定中为何不属于专属管辖的缘由；另一方面，也反思这种规定是否妥当？当然没有叫板民诉法及其司法解释的意思！ 律师行业的分析，从实务的角度出发，喜欢用案例，笔者个人也是如此，因为套路有些还是要用的，避免显得晦涩难懂，空洞无物。 案例：2016年5月份，户籍地为湖南长沙芙蓉区的李某将位于深圳福田某小区的房产出售给张某，双方于同日签署了两份房屋买卖合同，其中壹份是双方直接签署（简称“A合同”），另一份是叁方合同（简称“B合同”），即由李某、张某以及房地产经纪公司叁方签署，双方履行合同后，房产亦在2016年8月份由李某过户给张某。前述房屋买卖交易中，A合同和B合同的房屋总价均为480万，定金本来也一致，但是A合同中李某临时提出要求将定金由原来的10万改为20万，总价不变，于是双方在该合同中将打印版本的10万手改为20万，但是却忘记修改总价的余款，即本身应该是减少为460万，但是却依旧写了470万。2016年11份，李某听闻出售的上述房屋在规划的城市更新范围内，意味着拆迁后的补偿远远高于之前出售给张某的获益。故而，李某借助A合同中合同总价方面存在疏漏，李某从而按照A合同约定的管辖法院为李某住所地法院提起诉讼，并以张某尚拖欠其10万的余款未付为由要求解除A合同（笔者注：李某未拿出B合同）。但是，B合同按照深圳二手房叁方协议的惯例约定为房屋所在地法院（笔者注：个别约定仲裁的也有，但是比例较小）。那么问题是：房屋买卖合同是否属于专属管辖呢？（笔者注：基于客户信息的保密，以上部分信息存在修改） 一、非专属管辖的法定依据1.民诉法上的规定按照我国目前民诉法（含司法解释以及其他相应的程序法）的规定，专属管辖排斥约定管辖，也就说，法定的专属管辖的民商事纠纷当事人不能约定，但是经济类合同约定经济仲裁的除外。而房屋买卖合同纠纷惯性思维是认为涉及不动产，因此，应该属于专属管辖，可惜，偏偏目前法律规定非如此。根据《民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”而最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第二十八条规定第一款规定“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”按照字面理解，该规定特指物权纠纷，法院普遍认为其诉讼标的即财产权体现在物上，而房屋买卖合同履行过程中发生产生纠纷，系房屋买卖合同的民事法律关系性质，属于合同纠纷，故而，依据《民事诉讼法》第三十四条的规定即“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”可知，房屋买卖合同纠纷可以约定管辖。2.最高院的案由推定根据最高人民法院关于《民事案件案由规定》可知，房屋买卖合同被归类为合同纠纷，而合同纠纷显然区别于物权纠纷，故而应适用合同纠纷管辖的相关规定。3.地方法院的裁判及司法文件北京市高院曾发布《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第29条规定“因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖（即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖）的规定确定管辖权。而在海口市中级人民法院民事裁定书(2013)海中法立终字第54号认为“该案系在履行双方签订的《商品房买卖合同》过程中产生的纠纷，双方诉争的焦点在于双方签订的《商品房买卖合同》是否应该解除。本院认为，房屋买卖合同纠纷虽然属合同纠纷，但该合同标的物系房屋，属于不动产，且涉不动产纠纷并不限于不动产所有权、使用权、占有及相邻关系纠纷，该案属因不动产纠纷而提起的诉讼，应由不动产所在地法院管辖，故本院对林世开关于本案应由被告所在地或合同履行地法院管辖的主张不予支持。”二、非专属管辖的法理依据房屋买卖合同属于比较典型的买卖类型之一，其履行的结果是产生物权的变动，即标的物房屋的所有权转移。虽然是结果是产生物权的变动以及交付，但是这是债的履行产生的结果，抛开房屋来考虑，即使普通货物的买卖合同履行结果一样会产生物权的变动，即债权与物权的转化。如果从此方面来考虑，确实房屋买卖合同纠纷归类为合同纠纷，适用合同纠纷管辖的规定符合法理。但是，合理并非合情，也并非符合实际。 三、非专属管辖不妥的考虑笔者之所以觉得将房屋买卖合同归类于合同纠纷而不归类于专属管辖不妥，原因有几个：1.所有权的“使用权”纠纷都属专属管辖法律人士都知道，所有权的权能分为占有、使用、收益以及处分四种权能，而房屋租赁合同集中体现了房屋所有权人通过租金的收益，让与了其中房屋占有、使用的权能，根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第二十八条规定第二款规定“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”意味着，房屋租赁合同纠纷属于专属管辖。然而，对于房屋买卖合同纠纷而言，其是房屋所有权人通过对价的取得从而转让了其所有权给房屋买家，其结果是所有权四项权能的转移。故而，难以理解房屋买卖合同纠纷不能映入不动产纠纷的“眼帘”。如果房屋买卖合同纠纷是一个父亲，那么房屋租赁合同纠纷仅能算其儿子，儿子受到优待，当爹的却非如此，可能当爹的此时内心受伤一万点。2.非专属管辖不利于案件的审理众所周知，国内各城市的楼市调控政策各有不同，条件不一，如果将房屋买卖合同归类于合同纠纷，假设如同上述案例一样，由李某所在地的法院进行审理，而非房屋所在地的深圳市福田区人民法院进行审理，那么对于楼市调控政策的查明本身就是增加了受理法院的工作量。其次，如果是二手房交易类的，则各地的交易流程亦有所不同，假设受理法院不清楚房屋所在地的交易流程以及相关交易文件的惯例，仅是依据《合同法》的规定进行审理，那么并不利于查明案件的事实，尤其有关交易文件比如公证文书、不动产登记的存档文件均在房屋所在地时，异地法院的审理将可能徒增案件当事人一方的成本，从而增加一方的讼累；根据部分同行以及学者的观点认为房屋租赁合同归属于不动产纠纷而隶属于专属管辖，主要是考虑到受理法院便于对房屋的使用情况查明以及相应的勘察，实际上房屋买卖合同纠纷需要了解房屋当地的情况远远多于房屋租赁合同。另外，房屋租赁方面的规定也是各具地方特色，这点本质上跟房屋买卖合同是类同的，即使同属一个省也可能省级层面的规定与本省内的特区规定不尽相同，比如广东省与深圳市。第三，虽然法院系统与行政系统相对独立，但是，如果考虑判决的最终有效执行，则法院在判决时也应该考虑判决后是否具有可执行性，否则可能是一纸空文，尤其在房屋买卖合同领域，也不乏见法院判了却强制执行不了，原因之一就是房屋所在地的不动产登记部门“不买单”，这就是异地判决可能存在的问题，不动产登记部门审批房屋权属能否变动以及出具最终的权属证明如房产证这些，除依据法律规定和有关司法文书外外，还依据本地的政策以及地方行政规定，而一旦案件当事人根据受理法院的胜诉判决而申请强制执行遭到房屋所在地不动产登记部门的拒绝时，却可能无救济途径，假设房屋所在地的不动产登记部门是依据抽象性行政行为作出的决定，而胜诉一方当事人认为前述抽象性规定不合法或者不合理，那么，根据《行政诉讼法》的规定，抽象性行政行为不具有可诉性。当然，拘于篇幅的考虑以及个人视野的不足，笔者仅是罗列其中较为突出的原因，虽然民诉法以及相应司法解释对于房屋买卖合同纠纷归类于合同纠纷已经明确，但是存在不一定合理，何况，法律也有天生的缺陷，即“滞后性”，因此，从笔者个人的观点出发认为，房屋买卖合同纠纷归属于不动产纠纷，并由房屋所在地的法院进行专属管辖弊大于利且符合实务所需。 四、提醒本文仅是在学术和实务层面去讨论目前法律规定的妥当与否，在相应法律规定未修订前，依旧适用现行规定。另外，亦提醒房屋买卖合同各方当事人，切记核对白字黑字以及手改部分的信息，一字之差，可能差之千里，虽自身善意无辜涉诉，但即使最终胜诉，在此过程中也会多出不少插曲，并耗费时间以及金钱！
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