对不动产登记资料查询的几点思考
来源：新伯爵沧浪之水清兮可以洗我缨沧 作者：新伯爵沧浪之水清兮可 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：心绪.札记 对不动产登记资料查询的几点思考作者：法舟律师事务所 范凯洲 林佳业近日，网上流传一篇名为《上海查询不动产信息政策大调整，凭身份证查询时代将终结》的文章（如http://www.aiweibang.com/yuedu/156973647.html），文中提到：上海的不动产登记部
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心绪.札记 对不动产登记资料查询的几点思考作者：法舟律师事务所 范凯洲 林佳业近日，网上流传一篇名为《上海查询不动产信息政策大调整，凭身份证查询时代将终结》的文章（如http://www.aiweibang.com/yuedu/156973647.html），文中提到：上海的不动产登记部门对不动产登记资料的查询主体做出了较以前严格很多的限制，而上述部门做出此等改变的法规依据是《国土资源部关于印发<<>不动产登记操作规范（试行）>的通知》。上述文章引起众议纷纷；作为律师，也敏感地认识到，此项限制对律师进行尽职调查、对债务人等的资产调查将造成诸多不便。为此，对于文章中提到的查询主体限制、国土部规定是否有逆历史潮流之嫌等问题，法舟律师进行了法律法规调研，我们期望以本文进行必要的梳理和澄清，并对有关法律概念的解释、不动产登记部门如果不配合查询时应如何应对等给出建议。 一、问题的提出1999年01月01日起实施的《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》（以下简称“上海规定”）第八条规定：“单位或者个人查阅登记册，应当向登记机构填写查阅申请表，明确房地产的座落和需要查阅的登记事项，并提交查阅人的身份证件。”[1]上述规定表明，上海市凭查阅者的身份证即可查询有具体座落的房屋登记信息。但现今上海市不动产部门将不动产登记信息信息的查询主体限定为三类：权利人、利害关系人、权利机关，且利害关系人的范围限定为已签订买卖合同、租赁合同、持有法院诉讼通知书、法院调查令的人员。因此可以看出，上海此次对查询主体范围做出了严格的限制，那么此种限制是否有法律法规依据呢？ 二、问题的澄清（一）此次限制的法规依据据上述文章介绍：上海限定查询的法规依据为《国土资源部关于印发<<>不动产登记操作规范（试行）>的通知》（以下简称“通知”）。查“通知”（http://g.mlr.gov.cn/gkml_9184/201606/t20160603_1407814.htm）， 系国土资源部2016年5月30日发布、有效期5年。通知第四条规定：“严格登记信息管理，落实有关信息安全的规定”，“各地要全面落实不动产登记资料依法查询制度，除权利人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询登记资料外，不得随意查询。”另据该通知中提到的《不动产登记操作规范（试行）》（下称规范）第20.1条，有资格查询信息的主体有：“1、权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；2、因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；3、人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；4、法律、行政法规规定的其他情形。”对上述通知及规范中“权利人”的表述，因各相关部门及人员均不会存在歧义，故本文不作讨论。根据上述通知及规范，上海不动产登记部门此次对查询主体范围做出限制有一定的法律依据；但需要充分注意的是：对比通知、规范与上海不动产登记部门的做法，规范中对有权查询信息的“利害关系人”未作封闭式列举，而上海不动产登记部门却将“利害关系人”仅限定为四类人员，因而，此种限定严重违反规范。（二）国土部通知和规范是否违反上位法？我国法律规定是否合理？上述文章认为，国土部的通知和规范是逆历史潮流、破环法治环境的。对此，法舟律师在对现有法律法规和他国立法例进行调研后认为，不能由于上海规定的情形就简单地下此结论。我国2007年起实施的《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。2015年起实施的国务院《不动产登记暂行条例》第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。由此可以看出，国土部的通知和规范没有违反上位法，只是对上位法的具体落实做了较为详细的规定；也因此，国土部通知和规范破环法治环境一说是站不住脚的。对于不动产查询主体范围的规定各国立法例不同[2]。英美法系国家如英国、澳大利亚等规定任何人皆有权查询。如：在澳大利亚，只要在线花15澳币就能用infotrack网站查到某个人名下的房产信息、权利证书、抵押情况、房子的结构图……应有尽有，还不用证件号码，直接输名字。但作为大陆法系代表的德国却对此作了较严的限制，德国《土地登记簿条例》（Grundbuchordnung）第12条规定，仅对查询土地登记信息具有正当利益（berechtigtes Interesse）的人才可查询土地信息。至于哪些人对查询土地登记信息具有正当利益，在德国土地登记部门的网站[4]上有简单但不完全的列举：1、所有权人；2、土地登记簿上的登记权利人（如抵押权人、役权人等）3、其他有正当利益的人；4、上述主体的代理人。而该网站上亦作出说明，仅以承租人或邻居的身份，或仅对购买该项不动产感兴趣的人是无权查询土地登记簿的，但如能向土地登记部门证明，其确有购买的具体意图（如存在买房预约合同的合同草稿、房屋中介的确认书等），则应承认其确有正当利益。从上述不同国家的立法例可以看出，各国为综合考量各种利益平衡之故会对土地登记信息查询主体的范围采不同的立法模式，然而并无哪种立法就一定正确或更先进之说。现我国在信息公开和个人隐私保护两项利益之间采一平衡点[5]，对查询主体做较为严格的限制亦有其合理之处。 三、“利害关系人”的界定《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》等文件中均有规定，“利害关系人”有权查询不动产信息，但对此概念的内涵和外延却未有明确说明。结合不动产登记资料查询制度的目的（《不动产登记暂行条例实施细则》第97条第1款：国家实行不动产登记资料依法查询制度），我们认为，对“利害关系人”的界定不应限制过严，否则不动产登记制度在一定程度上将流于形式[6]。对何为“利害关系人”？我国最高人民法院的意见是：“利害关系人”并不必然具有法律利益，经济上的或亲戚关系上的利益，有时甚至是一般公众上的利益，也是可以的；但也不能只要申请人陈述自己是利害关系人，就一概认定[7]。最高法院不完全列举的“利害关系人”有：1、证明自己是不动产买卖的居间人，为追索佣金而查阅不动产登记簿；2、自己是房屋承租人，为行使对承租房的优先购买权而查阅不动产登记簿；3、自己是信用贷款人，为确保收回贷款而不动产登记簿；4、自己是正在诉讼或仲裁案件的债权人，为查明债务人不动产情况而查阅不动产登记簿，等等[8]。有学者认为，所谓“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人”包括以下几类人：1、与不动产权利人之间形成了交易法律关系的当事人，如签订了商品房买卖合同的卖方、接受不动产权利人以不动产作为出资且签订了出资协议的一方当事人等；2、不动产权利的继承人；3、与不动产权利人之间正在进行诉讼或者仲裁的当事人。4、其他利害关系人，如不动产权利人破产时，其所有的债权人也属于利害关系人。[9]综上，我们认为，“利害关系人”应至少包括最高法院、学者所不完全列举的上述主体；且，本着对“利害关系人”界定不应过严的原则，已与不动产产权人签订购买意向书的主体、公司并购业务中已签订公司并购意向书（不动产属于该公司或该公司投资的企业）的主体、与产权人存在债权债务关系中的债权人等主体，皆应被认定为利害关系人，其等均有权查询不动产登记资料。而且，上述利害关系人亦可委托律师代理其前往查询不动产登记资料。 四、如何应对不动产登记部门不配合查询主体查询不动产登记资料？《不动产登记暂行条例实施细则》第一百条规定：“对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询”。第一百零二条规定：“查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。”。鉴于上述规定已明确赋予有资格的查询主体以查阅、抄录、复制不动产登记资料的权利，因此，如不动产登记部门不履行该项作为义务，根据行政诉讼法的相关规定，查询主体有权对行政主体提起行政不作为的行政诉讼。 通过本文的调研、梳理，我们深刻地认识到：对社会上出现的一些现象和传言，不能仓促地、简单地枉下定论，而要认真、仔细地进行必要的分析、厘清。对于现实实践中一些行政部门的乱制门槛，我们也要不畏不惧，敢于运用现行有效的法律法规进行维权，以打通流程、优化规则；不能由于这些门槛的存在就认为无以行路、无所适从而仅望天兴叹、乱发口炮。一句老话：路在脚下，看您怎么行走。 [1]其实上海市人民政府于2016年8月29日曾作出《关于延长<<>上海市人民政府关于发布《上海市房地产登记资料查阅暂行规定》的通知>有效期的通知》（沪府发〔2016〕66号），通知内容“经评估，《上海市人民政府关于发布〈上海市房地产登记资料查阅暂行规定〉的通知》（沪府发〔1998〕26号）需继续实施，其有效期延长至2018年9月30日。”网址：http://www.shanghai.gov.cn/nw2/nw2314/nw2319/nw12344/u26aw49682.html[2]部分国家立法例参见《论不动产登记的查询主体》一文，作者：黄莹、吴鹏，载于《法学评论》2009年第3期。[3]Grundbuchordnung § 12 Abs. 1 S. 1DieEinsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interessedarlegt.[4]网址：https://grundbuchamt.com/。另，有意思的是，德国查询不动产信息可以通过网上向不动产登记部门订购服务的方式完成，如此快捷操作有助于节省社会资源，对我国具参考意义。[5]见黄松有主编《<<>中华人民共和国物权法>条文理解与适用》第97页，人民法院出版社2007年3月第1版。[6]见脚注4所列书第99页。[7]见脚注4所列书第99页。[8]见脚注4所列书第97-98页。[9]见程啸、尹飞、常鹏翱著《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》，法律出版社2016年版。
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