实务：“买家高贷”能否成为房产卖家解约的利器？
来源：陈桂平律师 作者：陈桂平律师 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：法律趣谈 实务：“买家高贷”能否成为房产卖家解约的利器？作者：陈桂平律师前言：所谓高贷一般是指在二手房交易中申请银行按揭贷款时，存在“阴阳”两份房产买卖合同，这种“阴阳”房产买卖合同与业界所讨论的实际交易价格与不动产登记网签的合同不一样的“
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法律趣谈 实务：“买家高贷”能否成为房产卖家解约的利器？作者：陈桂平律师前言：所谓高贷一般是指在二手房交易中申请银行按揭贷款时，存在“阴阳”两份房产买卖合同，这种“阴阳”房产买卖合同与业界所讨论的实际交易价格与不动产登记网签的合同不一样的“阴阳”房产买卖合同不一样。由于高贷“阴阳”房产买卖合同的存在，现实中会存在同案不同判的情况，有些房产卖家也据此动用单方合同解除权，但是并非是没有法律风险的。借助本团队代理的一个类似案件，来分析一下背后涉及的法律问题以及法律风险。一、基本案情2015年4月20日，张某与谭某签署了二手房买卖合同（下称“买卖合同”），某经纪公司为前述买卖合同提供房产交易居间服务。按照买卖合同的约定，谭某将位于深圳市宝安区松岗街道某物业（下称“交易物业”），建筑面积约为180平方米出售给张某，合同总价为人民币282万元整，买卖合同约定张某在合同生效当日内向谭某支付定金人民币3万元整，在买卖合同生效后肆日内（含当日）再向谭某支付定金人民币30000元整。按照买卖合同的约定，合同中的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，张某将定金支付给监管方或者打入谭某已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为谭某已收讫定金，谭某应向张某出具定金收据，谭某拒绝向张某出具定金收据的，不影响定金的生效。在双方履约至2015年6月18日时，基于交易物业房价相比交易之初已经大涨，因此，谭某提出基于张某银行贷款承诺迟迟未出，要求张某对其进行补偿，于是双方约定于2015年6月19日签订《补充协议》，其中约定“由张某在交易物业过户之前以现金的方式补偿谭某人民币3.5元整”。2015年6月19日谭某却以临时有事为由没有签署《补充协议》，事后谭某又声称于2015年6月23日再签订前述《补充协议》，但最终并没有如期签署。2015年6月23日，张某取得了按揭银行出具的《二手房按揭贷款确认书》。但谭某却于2015年6月25日告知某经纪公司要求在张某转让成交价上增加人民币10万元，在张某考虑期间，谭某于2015年6月26日告知张某和某经纪公司不出售交易物业，同时谭某到担保公司要求取回委托赎楼的公证委托书要求停止赎楼。张某迫于无奈，于2015年7月1日委托本团队向谭某发出催促履约律师函，但谭某却以张某向按揭银行提供的二手房买卖合同是虚假的合同，张某存在骗取银行贷款的行为而拒绝履行合同。基于谭某逾期未按照律师函履行其合同义务，故，根据张某的进一步委托，本团队根据其委托意愿诉请：1.解除双方签署的买卖合同;2.要求谭某返还定金6万元；3.谭某向张某支付违约金人民币56.4万元（即房产成交价格的20%违约金）等等。二、一审结果一审法院认为高贷行为也就是虚高贷款势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，有可能存在银行如发现张某提供虚假资料停止放款的风险，谭某作为卖方有权拒绝配合张某办理高贷手续，但基于张某办理高贷的行为经过了谭某的确认，故谭某在确认后又以张某存在高贷行为而主张拒绝履行合同，构成根本违约，故法院确认买卖合同于解除合同的通知到达对方之日起，即本案的起诉书副本送达谭某之日起解除，同时判令谭某返还定金5.5万元（其中5000元交楼押金由某经纪公司返还）、支付张某违约金56.4万元、且案件的诉讼费由谭某承担。三、二审维持谭某不服一审，并依法提起上诉，二审审理后认为，按揭贷款合同的双方主体为银行与买方，作为按揭贷款的申请者和受益者，向银行提交贷款所需的相关材料系买方的合同义务，故而二审法院认为申请办理贷款的虚假合同为张某提交，该行为违反了诚实信用原则，但不是涉案合同不能履行的根本原因。二审法院认为，如谭某对张某的行为产生不安，应先行使不安抗辩权，而不能直接拒绝履行合同，且谭某对张某的行为是知情并配合的，谭某的行为亦违反了诚实信用原则，与张某存在同等过错，基于谭某拒绝履行赎楼义务导致涉案房屋买卖合同目的无法实现，故，谭某属于根本违约的一方，理应承担根本违约责任，且一审法院的判决系综合考虑涉案合同的履行情况以及近期深圳市的房价涨幅，故，驳回谭某的上诉，维持一审的判决结果，且上诉费用由谭某承担。 四、何为高贷如前言所说，高贷是指在二手房买卖中，买方或者地产中介亦或者是其他第三方为了确保申请房屋按揭贷款银行的审批贷款额度足以满足其交易所需的金额，故而，在申请贷款时，所提供给按揭贷款银行的二手房买卖合同的交易价格（即“阳合同”）高于实际成交的交易价格（即“阴合同”）。实际上，高贷提供给银行的资料，未必一定是买家提供的，有可能是买家在地产中介或者其他第三方建议下或者操作下提供的，故而，高贷的问题，不一定是买家本人的真实意愿。而高贷的“阴阳”合同与二手房交易中另外一种“阴阳合同”不同在于，后者是指买卖双方的实际成交价格（即“阴合同”）高于双方在不动产登记中心办理过户时的网签合同（即“阳合同”）交易价格。简单说，前者是为了贷足款而阳合同的交易价格高于阴合同的交易价格，而后者是为了减少税费而阳合同的交易价格低于阴合同的交易价格。 五、案件的分析作为代理张某一方的律师，在代理之初，已经确定谭某败诉无疑，这点不是说案件胜诉了，就“马后炮”自吹嘘一番，虽然案件代理过程中，可变因素不少，也把双方折腾的不要不要的，加上谭某一审败诉后二审又换了代理律师，因此，整个案件代理过程中还得步步为营、如履薄冰！但是纯粹从法律以及诉讼策略的角度分析，谭某胜诉的可能性几乎等于零，理由有三个方面：1.没搞清楚二手房交易中的诸多法律关系;2.对涉案合同的条款未理解到位;3.诉讼策略严重错误。（一）没理清法律关系二手房买卖合同中存在的法律关系较多，包括卖方和买方的房屋买卖法律关系、卖方与买方与地产中介公司之间的居间法律关系、卖方与融资赎楼担保公司的委托代理关系、买方与按揭银行的抵押贷款法律关系等等。而在本案中，谭某也好或者谭某的代理律师也好，混淆了两种法律关系，即将买方与银行抵押贷款之间的法律关系和谭某与张某之间的房屋买卖关系混为一谈。无论提交给张某按揭银行的二手房买卖合同的是否真实，与本案的审理结果没有必然的联系。从谭某的角度来说，其认为张某存在高贷的情况，因此，其便有了以其骗贷为由行使单方合同解除权的利器。实际上，该种想法很危险，理由是，基于按揭贷款属于买方与按揭银行之间的法律关系，如果买方确实存在高贷的情况且被按揭银行发觉，如果按揭银行根据按揭贷款合同的约定单方解除合同提前收回贷款本息或者拒绝贷款，那是银行的权利，并非二手房买卖合同中卖方的权利。同时，基于这是按揭银行的权利，其可以主张也可以不主张，只要买方按期还款付息，银行不主张也不存在二手房买卖合同的卖方代银行主张或者逼迫银行主张。故而，谭某拿着不是自己的权利来作为拒绝履行二手房买卖合同义务的筹码，甚至单方解除合同的筹码，显然是错误的。（二）对涉案合同的条款未理解到位按照买卖合同的付款约定，即“若银行承诺发放贷款金额加上张某已支付的首期款、定金后少于买卖合同转让成交价的，则张某应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足”可知，即使张某贷款不足或者张某无法贷款，那么张某依然有权自行筹集款项履行合同，且有相应的合同宽限期，这种宽限期体现在二手房买卖合同约定的两个方面，一方面如前述条款里的三个工作日，另一方面就是违约条款中通常约定的逾期违约里的宽限期，一般是五日或者五个工作日，前后加起来至少有八天甚至以上。（这方面在深圳各地产中介公司的叁方协议中均有体现，基本属于通行的约定内容—笔者注）。因此，即使张某高贷行为真存在，且谭某发现心感不安担心张某履约能力不足，那么应该根据《合同法》第六十八条的规定先行使不安抗辩权中止履行合同，之后看张某的是否限期内提供恢复履行能力的证明或则担保后再确定能否行使单方合同解除权。仅是基于不安而直接单方拒绝履行合同或者解除合同的，反倒会成为违约一方，所以权利不能滥用，更不能误用，否则后果很严重。（三）诉讼策略严重错误基于上面两方面的错误，致使其诉讼策略也完全错误。理由很简单，无论是代理起诉或者是应诉抗辩，唯有理清法律关系并以此收集分析证据后才能作出相应较为准确的诉讼策略。而谭某从一开始所做的诉讼策略便是错误的，体现在：其由始至终认为，张某的高贷必然导致其贷款的失败或者贷款被收回，从而必然导致其无法履行合同，然而，事实却是谭某本身知悉且配合张某或者张某代理人的高贷，仅是因为房价上涨而反口以此为由直接毁约。另外，谭某也错误地理解了《合同法》第一百二十一条的规定，即“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”其实，即使因为银行不批准贷款或者是银行提前收回贷款，也不必然意味着张某会违约，理由是，张某可以自筹资金支付购房款给谭某。故此，谭某以张某存在高贷的行为而拒绝履行合同，显然不属于其合同权利，也未符合买卖合同约定的根本违约责任主张的条件，更不满足《合同法》规定法定单方解除权的条件。六、两审法院判决的个人看法虽然，两审法院支持了我方的诉讼请求，但是从学术以及实务的角度来说，个人认为二审法院的判决在释明以及认定方面优于一审判决，理由很简单，从二审法院认定的情况来说，本案的焦点在于谁构成根本违约而不在于高贷行为的过错在哪一方，如果纠缠在高贷存在与否以及高贷的的过错方为哪一方，显然不利于案件的最终法律适用和法理的运用，也未能从根本上理清法律关系。实务中，许多案件的当事人或者代理人，甚至法院忽略了归纳案件的焦点，导致实务代理或者审理过程中，分不清孰轻孰重，以及案件最终应该适用的法律法规，无法真正的定纷止争。七、结语这个案件的最终结果，实际上是法律关系理清后如何拟定诉讼策略的结果，当然也离不开法院公正的判决。诉讼有风险，即使看似胜券在握，也要步步为营，避免步步惊心！ （——本文属于2016年9月份生效的真实案例改编，经客户同意后进行发布！——笔者注！）
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