转 十一买房，去这些城市保证房价3年翻倍！
来源：不逾矩 作者：不逾矩 人气： 发布时间：2017-03-18
摘要：博文选粹 十一买房，去这些城市保证房价3年翻倍！在中国的大街小巷中，算命先生在放大镜下观察其客人的手掌，查看其易经表，接着就用一只削得不尖的铅笔勾画出命脉。他们对他的客人包括很多急于想进一步得知其经济前景的生意人预测未来的投资走向。这个固然荒
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博文选粹 十一买房，去这些城市保证房价3年翻倍！在中国的大街小巷中，算命先生在放大镜下观察其客人的手掌，查看其易经表，接着就用一只削得不尖的铅笔勾画出命脉。他们对他的客人包括很多急于想进一步得知其经济前景的生意人预测未来的投资走向。这个固然荒谬，但是今天算命先生可能要栽倒在我手里，因为，我将会用科学的数据预测未来的房地产投资方向。本轮房地产暴涨的实质首先，让我们来分析本轮房地产热潮（2015年底至今）。本轮地产暴涨有两个原因。首先还是在于2015年股市政策市的失误。中央政府，政策牛和国家队强行拉升股市，吸引大量散户进入，一夜暴富的神话激励更加大胆的场外配置，导致股指大幅上升，但是经济基本面是不能支撑的，注定泡沫必定破裂，伴随国家队撤场以及对场外配置的清理，股市毫无意外地应声而跌，资金大量抽出，去哪里了？实业，自然没搞头。这时，国家也担忧民间资金的动向，针对房地产天量库存（2015年底近70亿平，库存周期达到5年），有意引导资金在房地产领域去库存（降首付加杠杆、降交易税、低利率等），但是，这届人民比以前的人民要猴精，经历了历次的房地产风暴后，仅仅选择了一部分热点城市，一线和部分“房价四小龙”强二线，成为市场宠儿，楼市出现冰火两重天的奇观，整体来说，去库存政策是失败告终了。▲股市泡沫破裂，但却带动楼市本轮地产热潮另一个原因在于政府尝试终结土地财政模式的失败。眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，这时，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。▲政府债务通过去库存解决过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：1：凯恩斯主义的政府刺激需求；2：马歇尔计划的一带一路；3：克林顿的互联网加万众创新；4：弗里德曼的货币供给理论；5：里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……，充分说明，我们的未来还是房地产经济，走其他的路都是死路，基于这个层面没有变。可以肯定地说，未来3-5年房地产投资依然让你有大钱可赚，只是，以后投资房产绝对是一门技术活，投资不成功的，5年资产不升值甚至贬值，投资成功，3年翻番也不是难事，这需要宏观、中观、微观层面的分析。回到眼前的话题，这个十一，买房大潮预计相当汹涌彭拜，请你擦亮双眼，如果你眼睛不亮，我来借你一双慧眼。第一，短期投资（考虑3-5年内出手），首先看的是城市的库存周期。房地产经济的独特之处在于预售制度，一般从土地出让到交房，需要2年以上的周期，这么长的时间，让一些政策往往滞后，让暴涨暴跌的态势不可能短期改变，因为供求关系是不可能短期改变的，这也是房地产还能投资大赚的根本原因。▲库存周期是判断短期房价趋势的最重要指标我们选取其中库存周期较短的二线城市（库存周期一般在0.8年以内，存在暴涨基础）：杭州，武汉，长沙，郑州，南京，东莞，南通，济南，合肥，南昌，株洲。我们可以初步选取在这些城市中投资。第二，考虑城市购买力，最重要的指标是人均GDP和人口净流入情况，说白了，就是你将来卖的话能快速找到为你接盘的。▲人均GDP及人口流入分析人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角：上海、苏州、杭州，珠三角：广州、深圳、东莞、佛山，渤海湾：北京、天津。非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市。流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞。全国前35个主要城市合计流入3778万人，其中前13个大城市就流入了2832万人，后面的22个二线城市，则只流入了946万人，相当于总数的25%。事实上，这22个二线城市，基本上都是各省的省会，或者经济中心，那么可以想象，省会以下的三四线城镇，人口的停滞或者流失将不可避免。所以，基于第一条，我们再在其中选取武汉，郑州，杭州，东莞。第三，考虑国家宏观政策，说白了，对城市发展未来的预判，在中国，固定投资依然是城市的命脉，而宏观政策的倾斜，也就是未来固定投资的增加。规划十个国家中心城市：这个将来肯定是房价加码的大杀器。意味着，国家要将目前4个一线变成10个左右的一线城市。原来已确定的国家中心城市北京、上海、广州、重庆、天津外，预计2016年底将新增加成都、武汉、南京、沈阳、深圳、西安等城市（成都目前基本确定，其他尚未完全确定，但是可能性极大）自贸区：河南省主要是着力建设服务于“一带一路”建设的现代综合交通枢纽。湖北省主要是建设一批战略性新兴产业和高技术产业基地的要求，发挥其在实施中部崛起战略和推进长江经济带建设中的示范作用。浙江省主要是落实中央关于“探索建设舟山自由贸易港区”的要求，就推动大宗商品贸易自由化，提升大宗商品全球配置能力进行探索。▲自贸区完全不同于保税区，是经济强力助推剂科技兴国大方向：未来的发展属于科技时代。国家鼓励科技创新，也就会资源集中倾斜，你看本轮上涨的二线城市，基本都是高科技产业聚集地，高校资源雄厚的地方如南京，合肥。具体到城市的区域来说，武汉的高科技人才聚集的光谷，关山片区房价涨幅是近半年来全国第一。▲创新科技，是这一轮行情的引领者所以，我的结论是如果要投资，建议在武汉，郑州，杭州三个城市。很多人说，哎呀，这三个城市已经涨了很多了呀，但是，你看，相比南京，合肥，厦门，和一线城市等的上涨幅度，这三个城市过去一年的涨幅是温和的，未来增长空间还是很大的，估计年底就会大发力，十一国庆买入，还是不错的契机。最后，借用叶檀女士最近关于武汉、郑州和杭州的分析，让大家再深入了解下这三个城市。叶檀 ：我眼中中国最有经济前途的十个城市武汉是高铁节点城市，与郑州争夺航空枢纽，与郑州不同的是，这是一个传统意义上重要的港口城市。在2009年到2014年间，常住人口流入123万，与苏州相同，不同的是，直到现在，武汉人口还在大幅流入。这是由不同的发展阶段造成的，总体而言，一线城市的人口、东部沿海地区的人口流入在下降，人口在回流到中部地区。2015年，武汉的人均本外币存款这18.28万元，略高于天津。GDP十年来增速却排名在33个城市的第三位，高达387％，仅次于长沙、重庆，这是个仍然在大规模投资、大规模导入人口的城市。重要的是，武汉的高校家数86所，在国内都首屈一指，如果把这个教育资源给深圳，深圳就飞了。在武汉经济下行时，两湖流域给深圳提供了源源不断的人才基础。毫无疑问，这个中部重镇还会借着高铁的东风、庞大的基建与教育的力量，继续发展下去。▲武汉的价值在于拥有全球最多在校大学生，迎合创新需求杭州：浙江又是新时期市场经济的发祥地，在杭州西湖周边风景胜地，除了各种疗养所、政府军队学校等机构，基本上都是操着浙江各地口音的“老板”们，而在杭州城区，则可以听到各地口音，在一财公布的截止到2014年的35个城市排名中，杭州排名第15位，实际当地人感觉会更多，因为西湖边上已成交通要通，堵车与北京有的一拼。这座城市从围绕西湖，改为围绕钱塘江。由于企业主多，杭州的财富沉淀很深。在长三角除上海以外的重要城市中，杭州的GDP总量最高、居民本外币存款最多。2015年GDP总量达到10053.58亿元，人均本外币存款为33.12万元，都略高于南京。如果算是单独的国家的话，已经可以列入发达国家行列了。近两年南京、合肥房价狂涨，但杭州并没有怎么涨，是因为杭州房价已经涨到不耐烦了，早就跻身房价的1.5线城市了。在转型的过程中，杭州钢铁厂出问题，对杭州影响并不大，不像鞍山钢铁厂，因为此地经济增量，足以消化转型阵痛。这座旅游城市已经成为人口多到吱嘎作响的经济重镇，有着不小的野心，绝不愿意成为上海的附庸。现在电商重镇除了深圳，就是杭州，在我参观过的创意产业园中，杭州相当活跃。现在各个地方普遍铺开金融小镇、特色小镇，成为杭州的有益补充，连乌镇都成为一个房价挺高、杂揉水乡与现代色彩的特色IP了。杭州也有问题，市内交通规划并不通畅，高等教育也落后于南京、合肥等城市。杭州仅有39所高校，远低于合肥的60所与南京的39所，在校大学生人数与研究生人数也远远不及合肥、南京，这对于杭州来说是个隐患。当然，杭州可以通过环境与财富吸引其他地方的人才入驻，这是现在正在做的事。▲杭州曾经房价高过上海，G20必将助其房价重新回归郑州：我对郑州的偏爱已声明远播，这不是一种文化上的爱，而是基于大势形成的客观判断，形势比人强。毫无疑问，郑州已经成为中原最受人关注的城市。郑州跟武汉一样，是高速轨道交通上的城市，有七条以上高铁经过，郑州是最受益于铁路发展的城市，孙中山先生的铁路梦想，今天在郑州这座城市身上得到了体现。除此之外，郑州与武汉争夺的航空枢纽地位，围绕临空新城的布局，有可能再次上演郑东新区发展的辉煌史。以往河南的人口结构不合理，儿童多、老年人多，到了青壮年时期，散落到其他城市群打工去了，这是一个向外输出人口红利的地区。但近些年，人口流动有了变化，青壮年人口占比上升。根据35个城市的人口流入数据，从2009年到2014年，郑州流入人口排名高居第6位，起码是河南省内最具有吸引力的城市。得益于产业转型与制造业西迁，郑州工业发展引人关注。根据《经济学人》信息部（EUI）去年8月发布的信息，郑州这个人口高密度地区的产品出口年度复合增长率已经达到53%，在EUI指数中排列第二。2005年，郑州GDP为1650亿元，2015年为7315.2亿元，十年增长了44.3倍。郑州高校数量56所，不如南京、武汉，但高于天津，大学生在校人数高于成都，低于武汉。换句话说，郑州拥有人口与人才两方面的优势。郑州的劣势也很明显，市场经济发展滞后，使得规范的市场经济发展还需要很长的时间，无论是乞讨、假文物、金融规范化等方面，名声并不算太好。从文化上来说，中原地带的商业文明在近代已经较为落后，现在需要有奋起直追的过程。虽然有一定的教育资源优势，但未受过专业训练的劳动力更为庞大，需要十年以上的培训过程，才能形成训练有素的劳动力群体。▲李博士大手笔的郑东新区进入快速发展通道最后，再提醒一句，国庆看房，人多，千万要提前做好筹备，每天争取看6个以上的楼盘，货比三家不吃亏嘛。
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