一、承租人与次承租人怎样对出租人担责?二、房屋转租中次承租人的责任

一、承租人与次承租人怎样对出租人担责?　　[基本案情]：　　陈某向孙某承租了部分施工设备。2003年8月，陈某与吁某订立合作协议一份，约定陈某将该工程整体转包给吁某。后吁某即进场施工，并将承租的设备同时提供给吁某使用。2004年1月，孙某与陈某就设备租金进行了结算，结算单载明搅拌机租金为每天30元，总计租金为17207.60元。同月，陈某与吁某对工程支付款项进行了结算汇总，其中载明“孙某17207.60元”。后孙某提起诉讼，请求法院依法判令吁某支付租金18750元，并返还租赁物，陈某承担连带责任。吁某辩称其与孙某之间不存在租赁关系，不应承担责任。陈某辩称其在工程转包前使用了孙某的施工设备，但帐已结清，此后孙某与吁某又达成了口头协议，故其不应承担责任。　　[裁判要旨]：　　一审法院认为，孙某与吁某之间的租赁关系虽无书面合同，但租赁事实客观存在，双方对租赁期间未有明确约定，现孙某要求吁某返还租赁物并支付租金符合法律规定，依法应予准许。孙某起诉陈述明确与陈某结清了前期的租金，并与吁某进行了口头约定，租金由吁某支付，即之后租赁关系仅发生在孙某与吁某之间，因此，孙某要求陈某承担连带责任无事实与法律依据，遂判决：1、解除孙某与吁某之间的租赁合同;2、吁某返还孙某相关租赁设备并给付租金18750元;3、驳回孙某对陈某的诉讼请求。　　二审法院认为，孙某租赁给陈某的施工设备在吁某向陈某转包的工程工地上使用，吁某不能证明已将设备归还了孙某或被陈某另行处理，其作为设备的实际使用人负有归还义务。孙某主张的租金标准计算租金。陈某与吁某在结算单中只载明了租金金额，反映不出陈某、吁某约定由谁承担给付租金的义务，也反映不出陈某、吁某对设备如何使用，孙某也不能证实与吁某之间存在口头约定，故原审判决由吁某一人承担责任依据不足，陈某的作为直接租赁人的责任也无证据否定，应与吁某连带承担返还租赁物及给付租金的责任。据此，二审法院改判吁某、陈某承担返还租赁设备和支付租金的连带责任。　　[法理评析]：　　一、本案当事人之间的法律关系判定　　本案的基本事实是：孙某将设备租赁给陈某使用，后陈某未经孙某同意又将承租的设备交由吁某使用。孙某是出租人，陈某是承租人，但吁某在租赁合同中究竟处于何种地位?孙某主张其与吁某之间重新达成了口头租赁协议，吁某未予认可，因此不构成吁某“诉讼上的自认”，虽然陈某对此陈述予以承认，构成其“诉讼上的自认”，但不能对第三人吁某产生约束力，且陈某是利害关系人，其所作的自认明显免除了其本人的责任，而可能会加重吁某的责任，因此陈某的自认不能免除孙某的举证责任，在没有其他证据佐证的前提下，口头协议存在的事实不足以认定。在此基础之上，法院也不能认定孙某与陈某之间的租赁合同关系已经终止、孙某与吁某重新达成了口头租赁协议。根据法律事实，本案当事人之间存在租赁和转租法律关系，孙某为出租人，陈某为承租人(转租人)，吁某为次承租人。　　二、转租合同中的义务主体　　我国《合同法》对租赁合同和转租合同终止后，返还租赁物和支付租金义务的主体问题没有明确规定，学理上对这一问题也存在多种观点。观点一认为：在出租人认可转租行为的情形下，为了出租人的利益，出租人可以直接向次承租人主张权利;观点二认为：承租人与次承租人承担连带责任;观点三认为：在当事人的诉讼地位问题上，应以承租人为被告，次承租人为第三人。笔者认为，法院可依出租人具体行使的请求权来确定具体的义务主体。　　1、出租人对承租人享有债权请求权。由于租赁合同较为注重当事人之间的信用关系，而次承租人对租赁物的使用、收益会直接影响到出租人的利益，因此法律一般会对承租人转租作出限制。根据我国《合同法》的规定，承租人经出租人同意而转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;承租人转租未经出租人同意的，出租人可以解除租赁合同，可见无论承租人转租是否征得出租人的同意，均不影响原租赁合同的法律效力，因此，承租人的合同义务并不能因为转租行为而消失，其仍应依照租赁合同承担返还租赁物和支付租金的义务，即出租人仍然享有对承租人的债权请求权。　　2、出租人对承租人、次承租人享有物权请求权。物权请求权又称基于物权而产生的请求权，在物权的圆满状态受到妨害或者有被妨害之虞时，物权人为回复其物权的圆满状态，可以请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。虽然，租赁合同法律关系由《合同法》调整，但这并不妨碍出租人仍然享有对租赁物的物上请求权。一方面，租赁合同是以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，因此租赁合同仅是转让财产使用权的合同，而非租赁物的所有权，维护租赁物物权的圆满状态的权利一直为出租人所保有，对作为租赁物享有所有权或合法处分权的出租人来说，当租赁物被非法处分、受到损坏、承租人因租赁合同终止而失去继续占有、使用租赁物权利等情形下，出租人可以行使物权请求权，恢复租赁物物权的圆满状态，而且不论租赁物辗转何处，均可以依据物权的追及效力，享有对租赁物的直接支配权。另一方面，也许有人会因出租人享有债权请求权而对是否还能享有物权请求权产生疑问，虽然，随着民法对承租人使用、收益的租赁权的重视，“买卖不破租赁”等原则的建立，租赁权已经物权化，这是为了平衡出租人与承租人的利益，而并不是从根本上否定出租人对租赁物享有物上请求权，甚至可以说租赁权物权化正是建立在出租人对租赁物享有物权请求权的基础之上的。　　3、请求权竞合与行使。出租人同时享有债权请求权和物权请求权，就会发生请求权的竞合。请求权竞合分狭义和广义两种，狭义的请求权竞合是指同一权利人与义务人之间对同一法律后果享有数个请求权，权利人仅能选择其中之一行使。而理论上的“不真正连带债务”属于广义的请求权竞合，是指权利人就同一给付对于数个义务人分别单独地发生请求权，因同一请求权的满足而使其余请求权消灭。在“不真正连带债务”情形下，权利人可以选择行使请求权，也可以同时行使请求权。在本案中，孙某依租赁合同和对租赁物的所有权对陈某享有债权请求权和物权请求权，同时基于其对租赁物的所有权和吁某实际占有、使用租赁物的事实，对吁某享有物权请求权，且孙某对陈某和吁某享有的请求权分别基于不同原因，因而是相互独立的。因此，本案符合适用“不真正连带债务”理论的条件，孙某可以选择向陈某行使债权请求权或物权请求权，也可以选择向吁某行使物权请求权，也可以同时行使对陈某、吁某的请求权。　　三、其余问题虽然，二审法院认定吁某与陈某应负连带责任具有理论的支撑，但是应当注意到的是：孙某陈述其与吁某达成了口头协议，也即孙某认可其与陈某的租赁合同关系已经终止，且在一审判决陈某不承担责任的前提下，孙某又未提起上诉，因此二审法院改判是否有据，是否侵扰了当事人自由处分的领地?笔者认为，虽然孙某作为权利人认可了陈某不承担责任，但吁某就陈某应当承担责任提起了上诉，因此陈某应否承担责任是本案二审中的焦点之一，二审法院应当进行审理并作出决断，如该上诉理由成立，吁某的相关上诉请求应当依法予以支持，这也体现了有错必究的司法原则。综上所述，在本案中，由于所涉租赁合同为不定期合同，孙某有权随时主张解除，其有权基于不同的请求权向吁某、陈某同时主张权利，根据“不真正连带债务”理论，陈某、吁某应当对孙某承担连带责任。二审判决正确。二、房屋转租中次承租人的责任房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。它与租赁权的转让虽然相似，但性质是不同的。由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关，因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时，形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。放任主义认为转租乃承租人的权利，如无目标性约定，承租人原则上可以转租，主要以法国、奥地利等国为代表;所谓限制主义则规定非经出租人同意，承租人不得转租，以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租，以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表。我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由于房屋转租在实践中经常发生，而且与一般的租赁相比，其法律关系更为复杂，现行法律对此所作的规定过于简单，无法解决实践中产生的各种纠纷。本文试图对转租的若干问题作一些探讨，以期对实践有所裨益。一、房屋转租合同的法律特征房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。在这里，我们把原房屋的出租人称为出租人，把房屋的第一承租人称为承租人，把第三人称为次承租人。根据合同法第二百二十四条的规定，房屋转租合同有以下特征：1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后，承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人同意，这种同意可是书面的，也可以是口头的。合同法规定，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。租赁合同的解除，转租合同也就无存在的根据，转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者，即房屋的承租人和次承租人。3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定，次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。另外，转租合同中所规定的转租中使用收益，系以原租赁权范围为限，但经出租人特许者除外。对于转租合同中关于转租期限，我国法律未作特别规定，笔者认为，转租是以原租赁关系到为基础，具有附属性，故转租期限不应长于原租赁所余的期限。二、房屋转租合同的效力合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。三、房屋次承租人的优先购买权在给“次承租人的优先购买权”下定义之前，首先应该解决一个问题，什么是承租人的优先购买权。承租人的优先购买权是指公民、法人作为房屋承租人时，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，优先于他人购买的权利。那么，次承租人的优先购买权是指次承租人基于其转承租关系，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，通过承租人来行使优先于他人购买的权利。(一)次承租人优先购买权的理论依据关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。笔者不同意这种观点，原因有以下几个方面：首先，优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买的权力。其次，给次承租人以优先购买权有利于简公交易程序、降低交易成本、增进效率，此与优先购买权制度设计目的相吻合。台湾著名法学家王泽鉴认为：私法上有两个原则：自由和效率。转租赁关系从属于私法这个范畴同样要实现 “自由和效率”，在转租关系中，如何实现优化配置、物尽其用是法律应当作出的价值选择。第三，法律制度的内在理念之一是保护弱势，实现公平正义，较承租人而言，次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害。在这一涉及三方的法律关系到中，次承租人是真正的弱势。给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。第四，转租现象在现实生活中广泛而大量地存在，尤其在城市房地产交易中，许多写字楼、店铺及居民住宅等以转租的形式存在。写字楼、店铺等的租赁权人出于商业利益的考虑，往往对租赁房屋投入了高昂的装修费用、广告费用及其他费用。而随着人们对生活品质的追求，甚至于住房等也往往涉及价格高昂的装修费用。次承租人作为利用主体，其优先购买权顺位在先，既可避免其投入的成本遭受无谓的损失，也能够避免社会资源的浪费，充分发挥物的经济效益。(二)次承租人的优先购买权的法律特征1、次承租人优先购买权是以承租人的优先购买权的存在为基础。在转租合同关系中，存在出租人与承租人，承租人与次承租人之间两个租赁合同关系，次承租人与出租人之间无直接的合同关系。因而次承租人不能直接享有优先购买权。次承租人的优先购买权只能在承租人享有优先购买权的基础才能存在。2、次承租人的优先购买权以承租人不主张的优先购买权为前提。法律直接规定了承租人享有优先购买权，在承租人主张优先购买权时，次承租人不能享有优先购买权。转租合同法律关系的产生以原租赁合同关系为基础，原租赁合同解除转租合同应当解除，如果转租合同的次承租人与原租赁合同的承租人都均等的享有优先购买权，就丧失了承租的基础地位。因此，只有在承租人不主张优先购买权时，次承租人才能间接的主张优先购买权。3、转租人的优先购买权不得超越承租人优先购买权的范围。次承租人的优先购买权是以承租人优先购买权为基础的，没有承租人优先购买权，就不能产生次承租人的优先购买权，次承租人的优先购买权应当以不超越承租人优先购买权的范围为原则。4、次承租人优先购买权的行使应受一定的限制。由于次承租人与出租人之间无合同上的权利义务关系,次承租人不能直接向出租人主张优先购买权，次承租人在先例优先购买权时，应通过承租人来行使，即由次承租人向承租人主张优先购买权，承租人应以自己的名义向出租人主张该权利。5、通知义务的承担。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以下同等条件优先购买的权利。”合同法规定了通知义务由出租人承担。在转租合同关系中，通知义务该由谁承担，法律未作明确规定。由于出租人与转租合同中，承租人作为出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人应对次租人承担通知义务。如果承租人履行通知义务，应承担民事责任该民事责任应与出租人对承租人所承担的民事责任不同。依照最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见(试行)》第118国家条的规定，出租人不履行通知义务，承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。但在转租法律关系中，出租人出卖房屋，应由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知义务，不能由此请求宣告该买卖行为无效。因为出租人与次承租人之间无权利义务关系。承租人的过失行为，不影响出卖行为的效力。承租人不履行通知义务，应当承担相应的民事责任。这种责任一般表现为未履行通知义务而导致次承租人因要搬迁而造成的损失给予赔偿的责任。关于次承租人优先购买权问题，我国现行法律未作规定，理论界与实务中也很少论及。但是，在转租现象普遍存在的今天对其进行讨论有着重大意义。因此，我们呼吁立法上对次承租人权利予以充分重视

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