有一种爱叫做放手：评新一轮房地产调整政策

国家治理房地产调控限购限贷【妙妙书生按】：前天，“有问记者联盟”请笔者与几位专家就最近一轮的房地产调控政策进行分析，笔者将自己的几个观点总结了一下，与诸君分享。 2017年两会刚刚结束，新一轮的房地产调控政策就开始猛然升级。3月17日，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会称：（1）居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；（2）暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款（含公积金贷款）；（3）另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。根据这一规定，在北京购买二套房首付最低60%，最高80%，贷款年限最高25年。而没有本地户籍的家庭，只有符合连续缴满五年的社会保险证明或五年纳税证明（指个人所得税），并且具有北京合法有效的暂住证等条件才能在北京购房。3月17日，石家庄市政府出台关于加强房地产市场调控的意见要求，（1）非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房；（2）对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房；（3）使用住房公积金贷款购买第二套住房的，最低首付款比例调整至60%；（4）对购买第三套及以上住房的，住房公积金管理中心不予办理住房公积金个人住房贷款。暂停发放住房公积金异地贷款。也就是说，非本地居民只能买一套住宅，本地居民可以买多套，但第2套要首付60%，第3套及3套以上，不允许贷款。3月17日晚间，广州市人民政府发布最新通知，单身限购一套、连续缴纳社保3年变为5年。新政规定自2017年3月18日起执行。3月17日晚，郑州市住房保障和房地产管理局发布消息，凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。在2016年12月21日，郑州只要求非郑州户籍居民家庭在限购区域内购买住房，需提供近3年内在本市连续24个月以上（含24个月）缴纳个人所得税或社会保险证明，但对通过补缴个税和社保的方式来获得购房资格的方式予以认可。3月19日，保定市人民政府在《关于加强房地产市场调控的意见》中通知，暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房；暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房；购买二套房，申请公积金贷款最低首付款比例不低于60%。同时，其他的重点城市，南京、杭州、石家庄、长沙等城市也出台了更加严厉的新一轮房地产调控政策。3月22日，央行发布的《做好信贷政策工作的意见》进一步提出：（1）各大银行要合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策，及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整；（2）加强对商业银行窗口指导，敦促其优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速，做好房贷资源投放的区域分布，支持三四线城市去库存，有效防控信贷风险等。新一轮房地产调控政策的本质多年来，在房地产调控领域，中央的意图总是很难得到落实。政策调控和房价的关系基本上是沿着“调控—房价报复性反弹—再调控——再反弹”的节奏来运行。之所以会出现这种现象，一方面是因为中国经济越来越患上“房地产依赖症”，中央虽然希望保持房地产市场稳步发展，希望防范金融风险，但却不敢过分打压房地产行业，另一方面，土地出让金构成了地方财政收入的主要来源之一，所以地方政府不但没有压低房价的动力，而且压根不想让本地的房价下降。坊间戏称“房地产与政府是真爱”并非妄言，但确切来说，“房地产是地方政府的真爱”。那么，新一轮的调控是不是意味着政府，特别是地方政府要抛弃“房地产”这一真爱？从目前的情况来说，这个问题要从以下四个方面来看。1. 要理解这一次的房地产调控政策，就必须从这几年中央权威的增强以及中央对经济形势的预判方面来思考。很显然，中央是希望通过供给侧改革，万众创新，大众创业，来让中国经济逐步摆脱“房地产依赖”的。而要实现这个目标，就需要抑制房价，防止更多的资本进入并沉淀在房地产领域。事实上，中央从去年就开始讲，“房子是用来住的，而不是用来炒的”。这个定位很明确，2016年的调控政策，在此方面有所落实，但效果不是非常明显。本年度两会结束之后，中央再次明确，在调控房价的过程中，要落实地方政府的主体责任，所以房价上涨加快的一二线城市政府开始密集出台地方调控政策。因此这一次房地产调控政策的本质是，地方政府开始真正听从中央的指挥，跟着中央的步调来思考和处理中国的经济问题。当然，上述地方政府作出这些严厉的调控政策，并不一定是心甘情愿的，因为其自身会牺牲很多利益。但这样的调整对于防范金融风险，推动中国经济转型升级是必要的，因此，地方政府也不能由着自己的性子和利益来处理房地产问题。就像阿木的歌唱的那样，“有一种爱叫做放手”，该放手时，也要忍痛放手。不过，对于地方政府的牺牲以及地方政府因为房地产调控所遭受的财政困难，中央应当也是了然于胸的，对此中央应该会通过完善分税制或加大转移支付力度来予以补偿。2. 有人认为，这一轮的调控政策虽然可以称为是史上最严厉的，但依然属于治标不治本的政策。笔者同意这种看法，目前各地出台的调控政策，算不上真正的猛药，因为真正的猛药是，打破国有土地对建设用地一级市场的垄断，允许集体建设用地入市可以从事商品房开发，而且只有这种猛药才可以真正落实我国的宪法、《民法总则》和《物权法》关于财产权平等保护的规定。不过要看到，中国的经济转型是一个复杂且风险极高的过程，在目前中国经济严重依赖房地产的背景下，房地产政策调整不能实行“硬着陆”。就像治病救人一样，要先止血，然后逐步调理，最后才能去病。不分轻重地下猛药，现在就宣布集体土地也可以搞商品房开发，可能会导致经济的混乱、休克或更严重的问题。目前农村土地制度改革正在进行试点，待试点结束，相关制度和技术条件比较完善，如果到时候中国经济对房地产的依赖性能大为减轻，那么这样“侧重于治标”的调控政策就可以消失了。3. 最近有专家表示，很多地方的限购政策，允许外地的居民购买一套住房，实际上就是鼓励外地居民买房。因为，限购让房产变得奇货可居，很多外地居民本来没有购买意愿，限购后担心今后买不到，反而会提高购买意愿。笔者认为，这种观点有一定的道理，没有本地户籍的居民可能会因为这些限购政策而去抢房子，但对这种限购政策应该持有积极地、建设性的态度来看，不宜消极性地批判。比如，我们不能鼓励地方政府完全禁止非本地户籍的居民在本地购买房屋，而只能鼓励地方政府不再基于户籍的因素对拥有本地户籍的居民和不拥有本地户籍的居民平等地执行限购和限贷政策。事实上，去年10月份在谈到房地产限购时，笔者就提出，房地产调控要有底线思维，这种底线就是，全国是一个统一的市场，要允许本地没有户口的人也可以购买。因为土地是全体国民的土地，而不是某个城市居民的土地。所以，凡是以户籍作为“限购”标准的限购／限贷政策，都是违背宪法和法律上的“中华人民共和国是一个统一的国家”以及“法律面前人人平等”的原则的。不过，以缴纳社保／所得税为标准来限制没有在本地缴纳社保的人在本地购买投资类房产的政策，则是可以的。从这次各地的调控政策来看，各地开始重视这一问题，基本上都开始重视以“缴纳社保／所得税”为标准来进行限购和限贷。这是值得称赞的，但很多地方政府在具体的限购和限贷政策中，还是对拥有本地户籍和没有本地户籍的居民进行了区别对待，这无疑是非常遗憾的，因而需要进一步改进。4. 2017年的《政府工作报告》在关于房地产的部分强调的是要是要“分类调控房地产市场”。所谓分类调控房地产市场，不仅是指要降低一二线城市的房地产热情，而且还要加大三四线城市的“去库存”力度。所以，接下来，三四线城市去库存的政策肯定会加码，但中央政府和地方政府能采取哪些政策，这些政策能否实现去库存的目标，还有待于进一步观察。因为人们之所以愿意去一二线城市买房，就是因为那里公共服务好，产业基础好，去了以后有发展空间。如果三四线城市能把自己的公共服务和产业搞好，自然会吸引很多人去的。只是能做到这两点的三四线城市不多，而且这也不是一时半会的事。因为，去三四线买房子的人更多的是县城或农村地区的居民。他们愿不愿意去三四线城市买房，买了房去不去那里住，住在那里靠什么维持生计，本地有什么产业可以支持，教育和医疗资源如何等等问题，都需要系统解决。因此，三四线城市“去库存”是比一二线城市“限房价”更难的事情。5. 有些朋友问，在目前的房地产调控政策之下，房产还能不能投资呢？如果你看懂了这篇文章，那么我相信你就能找到答案。作者信息：程雪阳，苏州大学王健法学院副教授。

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