| 河南省濮阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）濮中法民开终字第76号 |
上诉人（原审被告）:秦志红，男，1975年5月1日出生。 委托代理人：赵瑞平，濮阳高新区148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:鲁俊立，男，1968年9月6日出生。 委托代理人：陈建忠，濮阳县148法律服务所法律工作者。 上诉人秦志红与被上诉人鲁俊立房屋租赁合同纠纷一案,不服濮阳市华龙区人民法院（2012）华法民初字第3188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦志红及其委托代理人赵瑞平、被上诉人鲁俊立的委托代理人陈建忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2011年10月8日，秦志红与李××签订房屋租赁协议，由秦志红租赁李××位于濮阳市皇甫路202号的房屋。室内附属设施：美的空调四台，电热水器一台，座便器一台，洗手盆一个，防盗门两个，窗帘五套，装修齐全（墙漆，壁纸，隔断，木地板，推拉门三个，木门四个，吊顶，地砖，电器开关，插座，灯具，暖气片八个）。租赁期限自2011年10月8日至2014年10月8日。年租金45000元。并约定，乙方（秦志红）有下列情形之一的，甲方（李××）可终止合同，收回房屋使用权，乙方承担全部责任，并赔偿甲方损失：乙方擅自将房屋转租，转让或者转借的；2012年1月份，秦志红与鲁俊立签订房屋转让协议书一份，主要约定，经协商，乙方（鲁俊立）租赁甲方（秦志红）濮阳市皇甫路202号的房屋。室内附属设施：美的空调四台，电热水器一台，座便器一台，洗手盆一个，防盗门两个，窗帘五套，装修齐全（墙漆，壁纸，隔断，木地板，推拉门三个，木门四个，吊顶，地砖，电器开关，插座，灯具，暖气片八个）。租赁期限自2012年1月3日至2014年10月8日。年租金45000元。2012年1月3日，鲁俊立支付秦志红房屋转让费110000元。2012年5月29日，房屋所有人李××经过皇甫路时，发现秦志红将该房屋转租给鲁俊立，遂将房屋强行收回，造成鲁俊立无法经营。后鲁俊立要求秦志红返还房屋转让费110000元，赔偿停业损失30000元，秦志红未予返还及赔偿，双方形成纠纷。 原审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。秦志红明知自己没有转租权，在未经出租人同意的情况下与鲁俊立签订房屋转租协议，出租人在得知秦志红将房屋转租给鲁俊立后，即表示不同意转租，并强行将房屋收回，应当视为以实际行为行使了合同解除权。出租人行使解除权后，秦志红丧失对租赁房屋的承租权，其与鲁俊立签订的房屋转租协议因此无效，故鲁俊立请求确认双方签订的房屋转让协议无效的诉讼请求成立，予以支持。鲁俊立请求判令秦志红返还房屋转让费110000元，因合同无效，依据合同取得的财产，应当予以返还，故该诉讼请求予以支持；请求判令秦志红赔偿停业期间的经济损失30000元，鲁俊立在承租房屋时，亦有义务对租赁物的状况进行了解，其未尽到充分了解的义务，导致合同无效，本身亦有过错，且要求的损失数额没有充分、合理的依据，故该诉讼请求不予支持。秦志红辩称鲁俊立租赁房屋时，知道该房屋不能转租仍要求租赁，秦志红并无过错，请求驳回鲁俊立诉讼请求，不论鲁俊立是否知道房屋能否转租，秦志红在明知出租人不允许转租，在没有征得出租人同意的情况下，仍然与鲁俊立签订了房屋转租协议，从而造成出租人行使解除权，导致鲁俊立与秦志红签订的该房屋转租协议无效，秦志红对该后果负有过错责任，故秦志红的该辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十四条，第九十七条，第二百二十四条之规定，原审判决如下：一、鲁俊立与秦志红签订的房屋转租协议无效；二、秦志红返还鲁俊立房屋转让费110000元，于本判决生效后10日内付清；三、驳回鲁俊立的其他诉讼请求；如果秦志红未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3200元，由鲁俊立负担700元，由秦志红负担2500元。 上诉人秦志红上诉称，所收取的11万元转让费里包含有上诉人价值10万元物品，原审判决未认定；鲁俊立自2012年1月3日至2012年5月29日使用该房屋，应承担期间的租赁费，该租赁费上诉人不应返还。综上，请求撤销原判，依法改判。 被上诉人鲁俊立辩称，上诉人所称的物品，转租合同并未显示，秦志红可另行起诉；因秦志红有过错，被上诉人不应承担使用房屋期间的租赁费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，原审被告秦志红未经出租人同意转租房屋，出租人强行收回租赁房屋，解除双方房屋租赁合同。因秦志红未取得转租房屋的权利，其与原审原告鲁俊立签订的房屋租赁协议无效，秦志红应返还因该协议取得的财产。鲁俊立自2012年1月3日至同年5月29日期间使用租赁房屋，故应承担使用期间的租赁费45000元÷365天×148天=18246.58元。原审判决秦志红返还转让费110000元，其中未扣除鲁俊立房屋使用期间的租赁费18246.58元，故应依法改判。秦志红上诉所称的物品，在双方所签订的房屋租赁协议中未显示，双方因此产生的纠纷，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持濮阳市华龙区人民法院（2012）华法民初字第3188号民事判决第一、三项，即“一、鲁俊立与秦志红签订的房屋转租协议无效；三、驳回鲁俊立的其他诉讼请求”； 二、撤销濮阳市华龙区人民法院（2012）华法民初字第3188号民事判决第二项，即“秦志红返还鲁俊立房屋转让费110000元，于本判决生效后10日内付清”； 三、上诉人秦志红返还被上诉人鲁俊立91753.42元，于判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 一审案件受理费3200元，由上诉人秦志红负担2094元，由被上诉人鲁俊立负担1106元；二审案件受理费2500元，由上诉人秦志红负担2094元，由被上诉人鲁俊立负担406元。 本判决为终审判决。
审 判 长 魏献忠 审 判 员 马艳芳 审 判 员 李凤伟
二○一三年四月九日
书 记 员 宋刚强 |
