| 河南省商丘市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）商民三终字第650号 |
上诉人（原审被告）张超建，男， 1969年3月18日出生。 委托代理人王兆光，河南显赫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王孝萍，女， 1967年1月15日出生。 委托代理人倪显利，男， 1964年9月15日出生，系王孝萍之夫。 上诉人张超建与被上诉人王孝萍房屋租赁合同纠纷一案，王孝萍于2013年12月25日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令：1、归还原告房屋；2、判令被告从2012年10月10日开始至被告归还房屋为止按年租金42000元给付原告；3、判令被告违法收取的转租费28000元给付原告；4、判令被告未按合同约定返还房屋违约金16000元、逾期交付租金的违约金2000元、擅自转租的违约金12000元，并承担本案诉讼费用。商丘市梁园区人民法院于2014年5月12日作出（2014）商梁民初字第00094号民事判决后，张超建不服向本院提出上诉。本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张超建及委托代理人王兆光，被上诉人王孝萍及委托代理人倪显利到庭参加诉讼。本案现已审理终结 原审法院查明，2012年4月9日双方签订租赁合同，合同约定租期从2011年10月10日起到2012年10月9日终止，每年租金17000元，张超建已经支付合同期限内的租赁费用。合同中约定出租房屋为王孝萍自家后院内房屋东侧自建门市房，建筑面积约10平方米，张超建在租赁合同到期不再租赁时，应按时退还房屋，否则支付违约金16000元及新约定租金，并在违约责任条款中约定张超建逾期交付租金的承担违约金2000元，擅自转租承担违约金12000元等。2013年3月张超建将房屋租给别人，每年租金42000元，另收取转租费28000元。到期后，2014年张超建又将房屋出租给别人，收取租金每年42000元。张超建从2012年10月10日开始没有再支付王孝萍房屋占有使用费。 原审法院认为：双方出租使用的房屋，在法庭辩论终结前没有取得房屋所有权证，也没有建设工程规划许可证，该房屋不能认定为合法建筑，房屋建设违反行政法规的强制性规定，王孝萍将房屋出租给张超建，其房屋租赁合同无效。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力。因该合同取得的租赁房屋应当予以返还，合同中明确写明合同到期后应按时退还房屋，张超建应当将房屋交还王孝萍。王孝萍诉求张超建按照合同约定租金支付房屋占有使用费，应予支持。从2012年10月10日起至2013年3月9日5个月，可以参照其合同租金17000元/年÷12月×5月=7083元计算。因张超建自2013年3月10日起将房屋转租给别人，每年收取租金42000元，张超建应当按照其收取的租金每月3500元（42000元/年÷12月=3500元/月）支付王孝萍房屋占有使用费，至房屋交付王孝萍之日止。王孝萍诉求张超建支付收取的转租费28000元，因转租费可能涉及其他财产，不是租金，不予支持；王孝萍请求张超建支付其约定的各项违约金，因双方的租赁合同无效，双方不存在对原合同的违约，对该请求依法不予支持。张超建抗辩租赁房屋，是其自己投资建造、其应当收取租金及房屋、院落不是王孝萍的，因张超建没有提供合法有效证据，不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告张超建归还原告王孝萍本案出租房屋，于本判决生效之日起5日内履行完毕。二、被告张超建支付原告王孝萍从2012年10月10日起至2013年3月9日5个月房屋占有使用费7083元；从2013年3月10日起至被告张超建交付原告王孝萍房屋止，被告张超建按照其收取的租金每月3500元支付原告王孝萍房屋占有使用费；于本判决生效之日起5日内付清。三、驳回原告王孝萍的其他诉讼请求。一审案件受理费2440元，原告负担1240元，由被告张超建负担1200元。 上诉人张超建上诉称，1、被上诉人不具备原告主体资格，遗漏有独立请求权第三人。原审认定双方所签的租赁合同无效正确，但因涉案房屋无产权证、规划许可证的情况下原审应查明土地权属及真正的产权人是谁。2、原审认定事实错误。涉案房屋是上诉人出资所建为活动板房，钢结构。根据谁投资、谁收益的原则，上诉人对涉案房屋具有使用权和收益权，原审仅根据被上诉人提供的“商丘市委办公室行政科证明及商丘市发展投资有限公司的证明”，就认定被上诉人对涉案房屋拥有所有权，不符合《中华人民共和国物权法》相关规定。3、被上诉人的诉请不应支持，不应该判决上诉人将违章建筑归还给被上诉人。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人王孝萍答辩称，1、涉案房屋原属于商丘市委。1993年房改时，市委同意改造院落，按规划划入王孝萍院里。虽然2009年土地被执行给“商丘市发展投资有限公司”但该公司并未与王孝萍签订拆迁补偿协议进行补偿。王孝萍具有一审原告主体资格，并没有遗漏有独立请求权第三人。2、双方签订的租赁合同明确说明涉案房屋为“自家后院内，房屋东侧，建筑面积大约10平方米左右。”且王孝萍仍正常居住、使用，故王孝萍虽不具有合法的产权，但具有无可争辩的物权。3、原审虽认定涉案房屋为非法建筑，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，对被上诉人的诉请应予支持。请求驳回上诉，维持原判。 根据双方的诉辩观点，本院确认该案的争议焦点是：1、原审程序是否合法，被上诉人是否为本案适格的原审原告？2、原审判令上诉人返还房屋并支付房屋占有使用费是否正确？ 双方当事人对此争议焦点无异议并进行了论辩。 二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1、商丘市委办公室行政科证明一份，证明被上诉人不具备诉讼主体资格，原审依据的该证明已作废。2、商国用（2010）389号土地使用证复印件及（2010）商梁民初字第552号判决书复印件各一份，证明本案的房屋坐落在国有土地上，该土地真正的所有权人属于商丘市财政局。3、商丘市火车站广场管理处出具的租赁票据一份，证明上诉人已将租赁费交给火车站管理处。4、商丘市火车站管理处304号通知书一份，证明该房屋系上诉人所建，本案真正的产权人不是王孝萍。5、张某某、杨某某证人证言各一份，证明涉案房产是张超建所搭建。 经质证，被上诉人王孝萍的委托代理人对上诉人提交的证据发表如下质证意见，上诉人提交的证据1是作废的证明，不具有证明效力。证据2土地使用证一份，被上诉人虽认可，但因商丘市发展投资有限公司没有与王孝萍签订拆迁补偿协议，被上诉人对涉案房屋仍具有所有权。上诉人提供的判决书与本案无关。证据3实际上是火车站广场管理处收取的步行街租户的出店经营费，与本案无关。证据4是伪造的通知书，且没有指定房屋的具体方位，不能证明上诉人对涉案房屋有使用权。证据5，两位证人证言陈述相互矛盾，且陈述内容不客观，不能作为二审中新的证据所采用。 本院经审查认为，上诉人提供的证据1，即商丘市委办公室行政科证明与被上诉人在一审提供的商丘市委办公室行政科证明相矛盾，本院不予采信。证据2商国用（2010）第389号土地使用权证书系商丘市人民政府颁发，双方对该证据的真实性无异议，本院予以采信。（2010）商梁民初字第552号判决书系复印件，且与本案无关，本院不予采信。证据3注明的是商丘市火车站广场管理处出具的票据，不能证明上诉人已将租赁费交给了商丘市火车站广场管理处。证据4责令停止违法行为通知书，虽载明上诉人违法搭建违章建筑，但不能证明被上诉人无租赁权。证据5张某某、杨某某的证言不一致，且陈述的建房面积与实际面积相差甚远，故对该证言不予采信。 二审查明事实与一审查明事实相同。 本院认为，涉案房屋无建设规划许可证、无房屋所有权证，且该房屋所占用的土地为国有土地，违反了行政法规的强制性规定。双方所签订的合同为无效合同。但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，即房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方签订租赁合同后，上诉人按原合同支付了租赁费用，但2012年10月10日之后，因上诉人没有按合同约定支付租金，被上诉人为此向上诉人主张权利，要求上诉人支付租金及返还房屋的诉讼主体适格，不存在遗漏有独立请求权的第三人的问题。 因合同约定从2011年10月10日至2012年10月9日止期限一年。期满后，承租方应按时返还房屋，故上诉人应将房屋返还给被上诉人。2012年10月10日之后，双方没有约定租赁费数额，但上诉人认可转租他人的租赁费为42000元，原审以此判决上诉人按收取的租金每月3500元（42000元/年÷12=3500元/月）支付被上诉人房屋占有使用费，至房屋交付之日止，基本适当。上诉人虽诉称涉案房屋系其所建，被上诉人不享有收益、使用权，但未有合法有效的证据相支持，且如是其所建房屋再与被上诉人签订租赁合同不合常理，故其该项上诉主张也不能成立，本院不予支持。 综上，原审程序合法，判决结果基本正确。上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1200元，由上诉人张超建负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 王保中 审 判 员 彭世峰 代理审判员 刘玉杰
二○一四年九月十六日
书 记 员 时 淼 |
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