|
河南省许昌市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）魏半民初字第198号 原告：李馈，女，汉族。 委托代理人：李群，河南汉风律师事务所律师。 被告：河南正诚置业有限公司。 法定代表人：刘同岭，任董事长。 委托代理人：菅运生，河南世纪风律师事务所律师。 委托代理人：程丽君，河南世纪风律师事务所律师。 原告李馈诉被告河南正诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告李馈于2013年8月21日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。之后，本院依法组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告李馈及其委托代理人李群，被告河南正诚置业有限公司的委托代理人程丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李馈诉称：2013年3月26日，原告就被告开发建设的位于前进路与魏武大道交叉口阳光花墅小区项目中的22号楼东二单元26层西南户，与被告签订房屋销售意向书，主要约定该楼房单价为4156元、建筑面积为96.7平方米，首付30%，余款分期支付。当天，原告向被告交纳了2万元的定金。但被告收到原告的定金后，却利用其房地产开发商的有利地位严重侵犯原告合法权益。为保护原告的合法权益，现诉至贵院，要求依法判令1、解除原被告双方之间签订的商品房销售签约意向书；2、判决被告承担违约责任，双倍返还原告定金4万元并赔偿原告损失16万元。本案诉讼费用由被告承担。 被告河南正诚置业有限公司辩称：1、签约意向书存在重大误解，应当予以撤销。鉴于原告要求解除双方签订的意向书，被告认为意向书应当撤销，双方不再继续履行。2、该意向书只是签约意向，并非正式合同，签约定金并非立约定金，在双方未正式签订商品房买卖合同前，该签约定金不适用定金罚则。3、原告方要求的损失与事实不符且无法律依据，依法不应当支持。综上，意向书应当依法予以撤销，原告的其他诉请应当依法予以驳回。 结合原告诉称、被告辩称，并征询双方当事人同意，本院归纳本案争议焦点为：1、本案中争议的意向书的法律性质应当如何认定；2、本案中的意向书是否存在解除或撤销的法律情形。3、原告要求被告双倍返还定金及赔偿损失的要求能否得到支持。 原告李馈为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组，2013年3月26日银行转账凭条、被告向原告出具2万元收款收据、被告提供的置业计划书及签约意向书。综合证明双方形成买卖合同关系，其中意向书约定了单价、总价、面积、地点、房号，构成了房屋买卖合同的基本要件，形成房屋买卖合同。 第二组，录音光盘两个，其中包括3份录音证据和一份视频资料。其中，三份录音分别为2013年5月9日、6月6日、6月8日，系原告和被告公司的置业顾问就本案房产买卖协商沟通的事实，证明被告擅自加价构成违约的情形。视频资料证明被告单方违约后，原告向电视台投诉、反映，电视台就此事进行了摄录并向律师咨询，再次证明被告方违约的事实。 被告河南正诚置业有限公司对上述证据的质证意见为：第一组，银行转账单太模糊不作解释，意向书真实性无异议，但证明目的有异议，这仅是意向书非正式合同。 第二组，录音证据真实性无法核实，但同时也证明本意向书存在重大误解，用一个4000多元每平方米的价位去购买6000多元每平方米价位的房子，与事实不符也违背公平原则；视频资料的证据与本案无关，不予质证。 被告河南正诚置业有限公司向本院提供的证据有：2013年3月26日意向书一份，证明该签约意向书非正式合同。 原告李馈被告对上述证据的质证意见为：意向书有公章和置业顾问的签字，而且内容也符合房屋买卖合同的基本要件，被告说意向书是签约意向不是正式合同，我们不认可。意向书是格式合同，即使作出不利解释也是被告自己造成。被告方对单价总价都写的很清楚，所以不存在对被告不公平的情形和理由。 本院对原告提供的证据审核后认为：第一组证据中的银行转账凭条与收款收据相互印证，且收据加盖有被告公司的财务专用章，本院对该证据予以采信。商品房销售签约意向书加盖有被告公司的销售专用章，内容与置业计划书中内容一致，本院对该证据予以采信。 第二组证据中的录音材料与视频资料内容相互印证，证明双方因房屋事宜的面积、价格发生争议，双方无法按照原来的意向书的内容继续履行的事实。 本院对被告提供的证据审核后认为：该意向书与原告提供的相互印证，本院对其真实性予以认定。但该意向书系双方当事人为将来订立确定性合同而达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，对其效力应予认定。且该意向书对于涉案房屋的位置、面积及单价均作出了明确的约定，该意向书说明了双方已经就销售的房屋进行了充分的协商、合意，是对将来签订正式的房屋买卖合同的预先安排，具有法律约束力的预约合同的效力。故对于被告辩称的意见，本院不予支持。 综合上述证据的认证情况及庭审情况，本院确认以下案件事实：被告在前进路与魏武大道交叉口开发阳光花墅小区项目。2013年3月26日，原告在被告公司的置业顾问张明就该小区中的22号楼东二单元26层西南户的房屋出具置业计划书后，当天，原告作为乙方、被告为甲方，双方就上述房源签订一份正诚置业商品房销售签约意向书（加盖有被告公司的销售专用章），该意向书主要约定了房源的地点（前进路与魏武大道交叉口阳光花墅）、房号（22号楼东二单元26层西南户）、建筑面积（96.7平方米）；签约价格为原单价每平方米为4156元、原总价401885元，按揭优惠1%、一次性优惠2%。签约担保中还约定了在签署本意向书时，乙方即原告应当缴纳人民币20000元整，作为乙方保证与甲方即被告公司签订正式《商品房买卖合同》的担保，甲方收取定金后应为乙方保留房源至具备签署正式合同之时。......前述乙方交纳的定金在双方签署正式的《商品房买卖合同》之后，自动转为首付购房款，不再按照定金对待。另，在该意向书中认购条款中约定：1、本意向书为签约意向书，非正式合同，所交定金为签约定金，并非履约定金或购房款；本意向书签署后，双方应按照本意向书已有内容签订正式《商品房买卖合同》，本意向书未记载的内容，以甲方标准合同文本或甲方的承诺内容为准。 当天，原告通过银行转账方式向被告支付20000元的定金后，被告向原告出具了收据。 由于原告购买的上述房屋系顶层，被告公司的置业顾问在介绍出售上述房屋的过程中告知原告若购买上述房产便赠送阁楼。上述定金支付后，双方约定应在15天之内交纳首付款，但原告在第13天交纳款项时，被告通知原告因房屋面积有变化暂时不让交纳房款，具体时间以电话通知为准。后原告经过与被告公司的置业顾问多次电话联系沟通后得知，争议房屋的面积减少至82.18平方米、加送楼顶楼阁，价格变为一口价50万元。被告公司通知原告如果要房就需要加钱，如果选择退房仅退还定金。双方就上述争议未能协商一致遂产生矛盾，原告虽投诉至许昌电视台，但双方仍未协商一致，后原告诉至本院。 本院认为：关于本案争议的商品房销售签约意向书的法律性质的问题。该意向书已经明确了双方当事人的基本情况、争议房屋的地点、面积及单价、定金支付事宜、签订正式买卖合同的时间、条件等要素，内容上具有确定性和履行基础，也充分表明了双方当事人就诉争房屋充分协商后达成的一致性意见，明确了双方的权利义务，虽然双方关于商品房销售的约定为意向书，但系为将来签订正式买卖合同作出的预先安排，故在性质上应认定为具有法律效力的预约合同。意向书约定以原告交纳20000元定金的形式约束原告将来与被告签订正式买卖合同，故被告公司也应按照意向书的内容履行与原告签订正式合同的义务。 关于本案争议的商品房销售签约意向书能否予以解除的问题。鉴于被告出售的房屋的面积、价格已经发生改变，违反了意向书中的约定，且双方未能协商一致，造成双方无法进一步磋商签订正式商品房预售合同，故被告的行为已经构成违约。原告请求解除意向书，合法有据，本院予以支持。 关于原告请求被告双倍返还定金40000元并赔偿损失160000元能否得到支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案的原告向被告交纳20000元的现金作为签订正式买卖合同的担保，符合定金的法律要求，且双方的意向书中也约定该笔款项系签约定金，因被告存在违约情形，应承担双倍返还定金40000元的民事责任。被告的违约行为造成原告信赖利益的损失，原告也会存在一定程度的财产损失，考虑到被告的过错程度以及被告已经承担双倍返还定金的责任，结合争议房屋新的售价50万元的事实，对于原告请求的赔偿损失的数额，本院酌定为60000元。原告的其他过高请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告李馈与被告河南河南正诚置业有限公司于2013年3月26日签订的《正诚置业商品房销售签约意向书》； 二、本判决生效之日起五日内，被告河南正诚置业有限公司双倍返还原告李馈定金40000元； 三、本判决生效之日起五日内，被告河南正诚置业有限公司赔偿原告李馈损失60000元整； 四、驳回原告李馈的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，原告李馈负担2150元，被告河南正诚置业有限公司负担2150元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审 判 长 李艳喜 人民陪审员 施 虹 人民陪审员 尹秀甫 二〇一四年五月九日 书 记 员 吴真真 |
