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河南省安阳市龙安区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民三终字第1677号 上诉人（原审原告）安阳市豪森木业有限责任公司。 委托代理人姬战士，安阳市殷都区“148”法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）张海良。 委托代理人李君，大沧海律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）张权。 上诉人安阳市豪森木业有限责任公司（以下简称豪森木业公司）、张海良因与被上诉人张权租赁合同纠纷一案，不服安阳市龙安区人民法院（2013）龙民一初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年3月26日，原告和第三人签订租赁合同一份，双方约定的主要内容为：一、原告将其原木器厂的厂房与土地（位于安阳市龙安区铁西路南段127号）租给第三人使用，期限为12年，即2011年4月1日至2023年3月31日；二、第三人在承租期间，应依法经营，如有违规、违法行为受到有关部门的检查和处罚等一切责任均与原告无关，由第三人自行承担，原告的租金照常收取；三、第三人承租期间如遇政府征购或拆迁、修路等情况，场内固定财产（如土地、房屋建筑）都归原告所有，屋内装修与设施都归第三人所有。如第三人因经营需要改造房屋结构、增减房屋数量，应征得原告同意；四、合同生效后，原告将房屋和土地交给第三人使用后，所产生的一切税费均由第三人负担；五、如第三人在承包期内与四邻发生纠纷，原告在力所能及的范围内帮助协调；六、合同到期后，同等条件下第三人有优先续约权，合同终止后，第三人投资在房屋建筑内的一切不动产无条件归原告所有，动产归第三人所有，如果第三人在承租期内无能力继续经营，其不能将其所有的投资以租金的形式抵押给原告；七、第三人在承租期内自主守法经营，原告不得干涉；八、原告在合同生效之日前发生的债权债务与第三人无关，如因此原因对第三人经营造成损失，由原告负责赔偿；备注：租金和缴款方式详见附件（补充合同）二等。2011年3月28日，原告和第三人签订补充合同二，主要内容为：第三人应服从原告管理，承租房屋除自用外允许对外出租经营；年租金10万元（安排原告公司两名职工就业），自2011年4月1日起计算租金，每年10月交全年租金等。 2011年4月10日，第三人经原告同意，与被告签订租赁合同一份，双方约定的主要内容为：一、第三人将上述房屋、土地租给被告使用，期限为10年，即2011年9月1日至2021年8月31日，被告每年向第三人交租金15万元；二、双方签订合同时，被告先向第三人交租金5万元，剩余租金须于2011年8月31日前交给第三人，第三人应在2011年5月1日前实现对被告的水、电、路（路不包括地面硬化）三通的承诺，水、电费用由被告按照第三人提供的水源、电源的缴费标准进行交费；三、交款方法是一年一交，先交租后使用，被告必须在每年8月份以前将第二年的租金一次交清，以此类推，如果被告不能在每年的8月份以前交清第二年的租金，按被告自动解除合同处理，第三人有权对所出租的土地房屋进行重新安排；四、被告在承租期间，应依法经营，如有违规、违法行为受到有关部门的检查和处罚等一切责任均与第三人无关，由被告自行承担，第三人的租金照常收取；五、被告在承租期间如遇政府征购或拆迁、修路等情况，场内所有固定财产（如土地、房屋建筑）都归第三人所有，屋内装修与设施都归被告所有，如第三人因经营需要改造房屋结构、增减房屋数量，应征得被告书面同意；六、合同生效后，原告将房屋和土地交给第三人使用后，所产生的一切税费均由第三人负担；七、如被告在承包期内与四邻发生纠纷，第三人在力所能及的范围内帮助协调；八、在承租期内被告不能转租和转让给第三方，如需转租、转让，必须经过第三人书面同意后，方可转租、转让给第三方，否则按被告违约处理；九、合同到期后，同等条件下被告有优先续约权，合同终止后，被告投资在房屋建筑内的一切不动产无条件归第三人所有，动产归被告所有，如果被告在承租期内无能力继续经营，被告不能将其所有的投资以租金的形式抵押给第三人；十、被告在承租期内自主守法经营，第三人不得干涉；十一、第三人在合同生效之日前发生的债权债务与被告无关，如因此原因对被告经营造成损失，由第三人负责赔偿等。合同签订当日，被告按约定将租金5万元交付第三人，第三人遂将上述房屋、土地交付被告，被告遂开始对房屋进行修缮、改造，用于建设洗澡堂。随后，第三人给付原告租金5万元。 2011年6月9日，安阳市龙安区文昌街道办事处（以下简称文昌街道办事处）对原告等三个单位下发《关于推进重点项目建设的函》，主要内容为：包括本案争议的土地、房屋等位于市区三年城建重点项目内，要求原告等响应政府号召，实施退城进园，对于对外租赁的要迅速停止，做好地上附属物丈量清点工作。2011年6月17日，原告将上述情况书面通知第三人，并据此要求终止租赁合同，第三人实际投入按合同和相关规定赔偿，之后产生的施工费用自行负担，第三人应在接通知7日内将各项投入费用清单报原告解决，第三人在该通知上签字确认；同日，第三人将该通知给付被告。2011年6月20日，被告书写赔偿说明一份，主要内容是：因第三人要求停工等待期拆迁协商事宜，在一个月内协商未果，要求第三人进行以下：1、被告投资76万余元，第三人应按市场利息每日付700元；2、待工期间暂留人员工资1500元／天；停工期间物料损耗（实物查证）；4、顺延合同一个月；5、如停工一个月以上给被告造成更大经营困难，错过旺季开业，被告经营则推后，被告要求租金从实际开业时间计算；赔偿投入的利息。2011年6月28日，第三人在该赔偿说明上批注：停工协议已看，具体赔偿数额按实际损失计算。第三人遂就被告提出的赔偿向原告予以说明。2011年6月28日，原告向第三人下发书面通知，以第三人所提条件与建设单位目前所提条件差距太大，无法达成一致为由，声明2011年6月17日书面通知内容作废，协调中止，从2011年6月29日恢复施工；同日，第三人将该通知内容告知了被告，被告遂又开始进行施工。2011年7月5日，龙安区行政执法局以被告既无环评、规划手续，无城建规划部门的任何手续，私自改建洗澡堂为由，对被告下达停工整改通知书，但随后被告仍继续施工，该局协同文昌街道办事处勒令原告对其实施停水、停电措施，随后被告停止施工至今，被告也未再向第三人交纳租金，第三人也未再向原告交纳租金。2011年12月21日，安阳市龙安区城市建设指挥部向文昌街道办事处发出督查通知，以华豫苑二期工程系区重点项目为由，要求抓好原告原厂的拆迁工作，必须保证年底前完成拆迁等。2011年12月22日，文昌街道办事处向原告发出督查通知，要求被告年底前完成拆迁。2012年7月16日，被告未经第三人同意，就本案争议的部分土地、房屋与晋太吉签订租赁协议一份，双方约定的主要内容为：被告将这部分土地、房屋租赁给晋太吉，期限为2012年7月16日至2015年8月18日，每年租金6000元。2012年7月27日，安阳市龙安区人民政府（以下简称龙安区政府）对包括本案争议土地作出控制性详细规划批复，要求区规划分局执行该规划，并做好报备和实施工作。2013年4月12日，龙安区政府给原告下发通知，要求原告对争议土地做好搬迁工作，并不得在现有地块上新建和改造相关建筑设施及对外出租。 2013年6月7日，原告向第三人发出解除合同通知书，以第三人未按时交纳租金构成违约，现因政府对争议房屋、土地征用拆迁，达到法定解除合同条件为由，要求解除与第三人签订的租赁合同，限其7日内腾清并将租赁物交付原告，逾期视为放弃，原告将自行采取一切措施与已收回，保留追要租赁费的权利；第三人同意解除与原告签订的租赁合同，并在该通知书上签字确认。2013年6月15日，第三人持被告发出的解除合同通知书，据此要求解除与被告签订的租赁合同；同日，被告向第三人提交不能正常履行合同约定的原因情况说明一份，主要内容为：一、被告在支付租金的情况下开始施工，但2011年6月份仍未达到水电路通的履行合同条件；二、2011年6月底，被告施工时被龙安区行政执法局下达整改通知书，随后经与原告协商，被告承租场地已与开发商协商，在开发商答应支付被告停工损失，赔偿保证金（此保证金原告收到后一直未支付被告）后，原告向被告下达停工通知，被告开始停止施工，由于原告至今未给付被告停工损失和赔偿的保证金，致使被告未能正常履行合同；三、私自转租系原告未能达到被告正常承租条件而不得已而为之；四、双方不能正常履行合同，原因在原告；第三人在该情况说明上批注：已知。2013年6月25日，原告在本案争议房屋、土地大院门口张贴搬迁通知，要求被告及其他用户7日内搬清物品等。因被告未腾清房屋土地，原告遂诉至本院，要求依法判令被告立即腾清所占用原告的土地及房屋；被告赔偿原告经济损失12500元；本案的诉讼费用由被告承担。本案庭审中，原告主张经济损失12500元指被告将本案争议的部分场地转租给晋太吉造成的损失。 本案审理中，原告于2014年3月14日提交申请，要求撤回对晋太吉起诉；同日原审法院作出（2013）龙民一初字第183号民事裁定，准许原告撤回对晋太吉起诉。 另查明，除被告将本案争议的部分房屋、场地租赁给晋太吉外，被告未经第三人许可，现还将部分房屋、场地租赁给其他人占有使用。 上述事实，有原告豪森木业公司提供的证据：1、营业执照1份；2、法定代表人身份证明1份；3、税务登记证1份；4、组织机构代码证1份；5、土地使用权证1份；6、房屋所有权证3份；7、2011年3月26日租赁合同1份；8、2011年4月10日租赁合同复印件1份；9、文昌街道办事处《关于推进重点项目建设的函》、督查通知、情况说明各1份；10、龙安区政府文件复印件、通知各1份；11、安阳市龙安区城市建设指挥部督查通知1份；11、2013年6月7日解除合同通知书2份；12、2013年6月25日搬迁通知、照片各1份；被告张海良提供的证据：1、2011年6月20日赔偿说明1份；2、2011年6月28日通知1份；3、2011年6月16日通知1份；4、2011年7月5日龙安区行政执法局询问调查通知书1份；5、2013年6月7日解除合同通知书1份；6、2013年6月15日不能正常履行合同约定的原因情况说明1份；7、2011年4月10日租赁合同1份；第三人张权提供的证据：2012年7月16日张海良与晋太吉签订的租赁协议复印件1份，以及双方当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的证据。 原审法院认为，原告经与第三人协商，将其原木器厂的厂房与土地（位于安阳市龙安区铁西路南段127号）租给第三人使用，并签订了租赁合同一份，随后第三人经原告同意，又与被告协商签订了转租合同一份，两份合同均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，均为有效合同。合同签订后，原告将房屋交交与第三人，被告按约定交付第三人租金5万元，第三人又按照约定将该房屋、土地转租并交付被告使用，随后被告在未办理环评、规划手续，无城建规划部门的任何手续的情况下，擅自对租赁物进行改建，在龙安区行政执法局制止并采取相应措施后，被告停止施工至今，其也未按约定再向第三人交纳租金，第三人给付原告租金5万元后，至今也未按约定再向原告交纳租金，期间被告未经第三人许可，将本案争议的部分房屋、场地租赁给他人占有使用，第三人行为相对于原告构成违约，被告行为相对于第三人构成违约，原告于2013年6月7日要求解除与第三人签订的租赁合同，第三人于2013年6月15日要求解除与被告签订的租赁合同，均于法有据，故原告要求被告腾清所占用原告的土地及房屋的诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告赔偿经济损失12500元，因本案涉及两份合同，根据合同相对性原则，原告应另行向第三人主张权利，故对于原告主张，不予支持。被告辩称原告、第三人应在与被告达成赔偿协议并赔偿到位后再行终止合同的理由，不予支持。第三人辩称同意原告诉求的理由，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、被告张海良于本判决生效后三十日内将安阳市龙安区铁西路南段127号的土地及该土地上的房屋腾清交付原告安阳市豪森木业有限责任公司；二、驳回原告豪森木业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币112.5元，由原告安阳市豪森木业有限责任公司负担人民币12.5元，被告张海良负担人民币100元。 宣判后，豪森木业公司不服，上诉称，上诉人及第三人向张海良送达终止合同、要求腾清场地房屋后，张海良没有腾清场地造成公司损失，请求张海良赔偿一个月经济损失12500元。 张海良上诉称，其与豪森木业公司之间不存在合同关系，豪森木业公司起诉要求腾清场地没有法律依据；豪森木业公司与第三人张权明知争议用地属于政府拆迁用地的情况下而与其签订租赁合同，属于恶意串通，严重损害其利益，一审应当判决赔偿其损失；2011年6月20日其已向豪森木业公司和张权发出要求赔偿损失的通知，被上诉人张权对损失是同意赔偿的。请求驳回豪森木业公司的诉讼请求，改判豪森木业公司和张权连带赔偿损失。 张权答辩称，双方合同已经解除，其不应承担任何责任。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为，上诉人豪森木业公司将原木器厂的厂房与土地租给第三人张权使用并同意其转租，张权将该土地和房屋租赁与上诉人张海良，两份合同系当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，均为合法有效。后因该地块属于政府拆迁用地以及张海良转租，豪森木业公司于2013年6月7日解除与张权的租赁合同，张权于2013年6月15日解除与张海良的租赁合同。两份合同解除后，豪森木业公司基于对原木器厂的厂房与土地的所有权和使用权等物权权利要求张海良腾清场地，符合法律规定，要求张海良赔偿损失，则应当依据合同法律关系另行向相对义务人主张。豪森木业公司上诉要求张海良赔偿损失，理由不足。张海良上诉称与其与豪森木业公司之间不存在合同关系，豪森木业公司起诉要求腾清场地没有法律依据，理由不足；上诉要求豪森木业公司和张权赔偿损失，因其未提出反诉，本院不予审理，张海良可另行起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费112.5元，由安阳市豪森木业有限责任公司负担12.5元，张海良负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 崔素萍 审判员 付文华 审判员 毛晓燕 二〇一四年九月二十二日 书记员 张文科 |
