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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1789号 上诉人（原审被告）张元鹏，男，1985年9月6日出生，汉族，无业。 委托代理人张波，男，无业。 被上诉人（原审原告）贺凤莲，女，1955年10月5日出生，汉族，无业。 上诉人张元鹏为与被上诉人贺凤莲租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城区人民法院（2014）管民二初字第789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张元鹏的委托代理人张波到庭参加诉讼。被上诉人贺凤莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，位于郑州市管城回族区商城东路9号院5号楼2单元1层2号的房屋所有权人为贺凤莲。2011年3月3日，贺凤莲以其母亲陈素真的名义与张元鹏签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，主要约定：将上述房屋出租给张元鹏使用，租赁期限五年，月租金3200元，房屋租金经双方协商可按照10%予以涨幅；张元鹏承租期间不得进行非法活动；签订合同时张元鹏应支付押金1万元。协议签订后，双方依约履行。2013年3月11日，贺凤莲以张元鹏未按用途使用房屋和转租为由，曾向张元鹏发出《解除租赁合同通知》；但而后双方又继续履行。2013年9月，贺凤莲以涨幅后的租金标准每月3520元向张元鹏收取了当年7月到12月的租金21120元。2014年3月18日，贺凤莲再次以张元鹏未按用途使用房屋和转租以及拖欠租金为由向张元鹏发出《解除租赁合同通知》，并要求张元鹏限期交还房屋，但张元鹏未予理睬。引起诉讼。张元鹏自2014年1月起未再向贺凤莲支付租金。 原审法院认为，贺凤莲作为房屋所有权人以其母亲名义与张元鹏签订的房屋租赁合同及补充协议真实合法有效，在合同履行过程中贺凤莲基于合同约定向张元鹏发出的解除合同通知于法有据，但张元鹏未予理睬。贺凤莲起诉后，张元鹏同意贺凤莲主张的解除合同，该院予以确认。贺凤莲主张的张元鹏应将房屋恢复原状交付贺凤莲，但双方合同没有明确房屋交付之初的具体状况，该院无法具体裁量；但张元鹏应确保房屋主体结构的安全和一般的交易习惯。自2014年1月起至张元鹏腾空房屋交付贺凤莲之日止的期间，张元鹏应按照2013年9月起涨幅后的租金标准每月3520元向贺凤莲交付相应的租金，张元鹏交付的押金1万元可予以部分冲抵。张元鹏辩称“贺凤莲起诉主体不适格，涉案合同涉嫌欺诈”纯属无理狡辩，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百一十七条、第二百二十四条及相关法律之规定，该院判决：一、该院确认贺凤莲（合同名为陈素真）与张元鹏在2011年3月3日签订的房屋租赁合同及补充协议予以解除；二、该判决生效后二十日内，张元鹏将位于郑州市管城回族区商城东路9号院5号楼2单元1层2号的房屋腾空后交付贺凤莲，并自2014年1月起至张元鹏腾空交付房屋之日止按照每月3520元的标准向贺凤莲交付相应的租金损失（张元鹏交付的押金1万元可在结算租金时予以部分冲抵）。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，由张元鹏负担。 原审判决宣判后，上诉人张元鹏不服上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定的事实有以下四点错误：第一，2011年3月3日贺凤莲称以其母亲陈素真的名义与其签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，原审法院在庭审中并没有在实质性上针对这个问题进行查明，且未采纳其要求提供证明材料的意见。因此，在签订合同中其并不清楚合同上的落款人与房屋所有人的关系。第二，原审法院查明房屋产权所有人是贺凤莲，签订合同后每季度收取房租签名却为陈素真，两事实相矛盾，有违合同相对性原则。第三，贺凤莲方不构成行使单方解除权的条件。首先，其租赁房屋正常使用并缴纳房租费用，在原审庭审中有其提交的收据为证。其次，贺凤莲的解除合同通知书其并没有收到，其单方意思表示未生效，对其不能产生约束力。原审法院仅凭借贺凤莲提供的解除合同通知书，而没有查清事实就作出草率认定是不妥的。第四，原审法院认定其自2014年1月后拖欠租金是错误的。其一直严格按照合同上的约定定期缴纳房租。但自2014年1月起贺凤莲因不满房租过低，其按照合同约定缴纳上季度房租几次通知贺凤莲，贺凤莲总以事情忙、多来推辞而拒收，随后起诉其引起诉讼。二、原审法院在证据认定方面存在问题。首先，贺凤莲提供的房屋原貌照片的日期，与其所持有的照片日期不一致，贺凤莲在庭审中所提供的照片来证明其进行非法活动不实，不能足以证明其进行非法的活动，属于非法取证，理应排除。其次，贺凤莲称其以其母亲的名义与其签订房屋租赁合同，贺凤莲理应提供其与陈素真母女关系的证明材料。否则合同的真实性有待查证，且有违合同相对性原则。再次，贺凤莲在庭审中提供社区证明与此案件的事实与发展没有关系，不能证明此案所诉主题的实质。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，其请求：撤销原审判决，发回重审或驳回贺凤莲的诉讼请求。此案全部诉讼费用由贺凤莲承担。 贺凤莲未到庭答辩。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，贺凤莲作为房屋所有权人，以其母亲陈素真名义与张元鹏签订房屋租赁合同及补充协议后，张元鹏实际使用了房屋，并持续不断向贺凤莲支付纠纷发生前的房屋租金，故此张元鹏对贺凤莲、陈素真的身份及该二人之间的关系应是明知的。该合同及补充协议已实际履行，故该合同及补充协议真实合法有效。在合同履行过程中贺凤莲基于合同约定向张元鹏发出的解除合同通知于法有据，但张元鹏未予理睬。贺凤莲起诉后，张元鹏亦同意贺凤莲解除合同。合同应予解除。但张元鹏占用房屋期间的租金应依约定支付，自2014年1月起至张元鹏腾空房屋交付贺凤莲之日止的期间，张元鹏应按照2013年9月起涨幅后的租金标准每月3520元向贺凤莲交付相应的租金，张元鹏交付的押金1万元可予以部分冲抵。故张元鹏称其不应向贺凤莲支付租金应驳回贺凤莲的原审诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人张元鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王胜利 代理审判员 邱 帅 代理审判员 李剑锋 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 候李爽 |
