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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1327号 上诉人（原审被告）解丽，女，汉族，1975年3月25日出生。 委托代理人廉建中，金博大律师事务所律师。 委托代理人李文超，金博大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）康宁静，女，汉族，2006年12月19日出生。 法定代理人解丽，系康宁静之母。 上诉人（原审被告）康宁芳，女，汉族，1999年1月8日出生。 法定代理人解丽，系康宁芳之母。 被上诉人（原审原告）余桂敏，女，汉族，1980年12月15日出生。 委托代理人杨娟，北京市中创（郑州）律师事务所律师。 原审被告康作书，男，汉族，1938年11月28日出生。 上诉人解丽、康宁静、康宁芳因与被上诉人余桂敏、原审被告康作书房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人解丽及其委托代理人廉建中李文超，上诉人康宁静、康宁芳的法定代理人解丽，被上诉人余桂敏的委托代理人杨娟到庭参加了诉讼，原审被告康作书经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：康建科与解丽原系夫妻关系，双方有婚生女康宁芳、康宁静。2009年8月26日，康建科与解丽离婚。2011年康建科死亡。康作书为康建科之父。 2008年4月20日，康建科与郑州市管城回族区南曹乡七里河村民委员会、河南美景置业有限公司、郑州市管城回族区南曹乡城中村改造领导小组签订《郑州市管城回族区南曹乡七里河村拆迁安置、补偿协议》一份，主要约定康建科作为户主获得总面积640平方米（其中包括每人10平方米的商业用房）的安置房。 2008年8月8日，康建科（甲方、出卖人）与余桂敏（乙方、买受人）签订房屋买卖协议一份，主要约定：“甲方将其拆迁安置的房屋一套出卖给乙方，房屋坐落于南曹乡七里河村，建筑面积95平方米；房屋价款为266000元，乙方于2008年7月23日向甲方支付5万元，于2008年8月8日支付10万元，余款116000元在该房屋产权证办理至乙方名下当日一次性支付给甲方；甲方应在与开发商签订拆迁安置补偿协议所约定的交付房屋的当日将房屋交付给乙方，甲方承诺在该房屋交付后直接将房屋所有权证办在乙方的名下，如甲方不能兑现承诺，则房屋办理至乙方名下所需支付的全部费用由甲方承担；如甲方未按时将房屋交付给乙方的，应全额退还乙方支付给甲方的全部房款，并从乙方第一次向甲方支付5万元房款之日起，每日向乙方支付违约金1000元；如因甲方原因，乙方未能取得房屋产权证的，由甲方负责为乙方办理过户并承担由此产生的全部费用。2012年，康宁芳作为户主分得房屋5套，其中安置区一期3号楼2单元2106号房屋面积最接近95平方米。在诉讼过程中，余桂敏提供卢新娥证明一份，证明其2008年7月23日向康建科支付5万元，2008年8月8日支付10万元的事实，且证人亦出庭作证。 原审法院认为：康建科与余桂敏签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。庭审中余桂敏虽未提供其支付购房款的证据，但证人卢新娥作为房屋买卖的证明人出具证明，证明余桂敏支付购房款15万元的事实，且该证人亦出庭作证，故法院认定余桂敏在房屋买卖协议签订后已向康建科支付购房款15万元。鉴于康建科已死亡，作为其继承人的康宁静、康宁芳、康作书，应当履行房屋买卖协议向余桂敏交付房屋。而康建科与余桂敏签订房屋买卖协议时为康建科与解丽夫妻关系存续期间，康建科作为户主与郑州市管城回族区南曹乡七里河村民委员会、河南美景置业有限公司、郑州市管城回族区南曹乡城中村改造领导小组签订《郑州市管城回族区南曹乡七里河村拆迁安置、补偿协议》，余桂敏有理由相信康建科作为户主具有解丽的代理权，故康建科与余桂敏签订的房屋买卖协议对解丽亦具有约束力，解丽应当履行房屋买卖协议向余桂敏交付房屋。康建科与余桂敏签订的房屋买卖协议约定康建科所售房屋面积为95平方米，但康建科分得最接近该面积的房屋为位于郑州市管城回族区南曹乡七里河村拆迁安置小区一期3号楼2单元2106号房屋，故解丽、康宁静、康宁芳及康作书向余桂敏交付该房屋较为符合本案实际，至于剩余房款以及房屋面积差价款，待该房屋办理产权证时，余桂敏可与解丽、康宁静、康宁芳及康作书按照房屋买卖协议约定另行结算，本案不予一并处理，双方可另行起诉。综上，余桂敏要求解丽、康宁静、康宁芳及康作书履行合同，向余桂敏交付位于郑州市管城回族区南曹乡七里河村拆迁安置小区一期3号楼2单元2106号房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。解丽、康宁静、康宁芳辩称，余桂敏与康建科之间的房屋买卖协议违反法律强制性规定，属无效协议，于法无据，法院不予采信。解丽、康宁静、康宁芳辩称，康建科与余桂敏的房屋买卖协议缺乏标的，且余桂敏也未向康建科交付购房款导致协议没有实际履行也无法履行，与法院查明事实相悖，法院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决：解丽、康宁静、康宁芳、康作书履行康建科与余桂敏签订的房屋买卖协议，于本判决生效后三十日内向余桂敏交付位于郑州市管城回族区南曹乡七里河村拆迁安置小区一期3号楼2单元2106号房屋一套。案件受理费5290元，由解丽、康宁静、康宁芳、康作书负担。 解丽、康宁静、康宁芳不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实不清，获得640平方米安置房的是康建科、解丽、康宁静、康宁芳，而不是康建科；康建科出售房屋一事，家人并不知情；仅凭卢新娥的证言认定于桂敏已交付房款属事实不清；原审法院适用法律错误，买卖合同当属无效。请求二审法院依法改判驳回于桂敏的诉讼请求。 余桂敏答辩称：原审法院认定事实清楚，康建科作为户主代表家庭成员签订安置协议，符合政策和惯例；康建科有权处分家庭财产，家人是否知情与房屋买卖没有直接关系；余桂敏已按约支付房款，卢新娥是买卖协议的中间人及见证人；原审判决适用法律正确，判决公正合理。请求二审法院维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院一致。 本院认为：关于余桂敏是否实际支付房款问题，虽然余桂敏未提交付款凭证，但房屋买卖协议签订时间为2008年8月8日，根据协议内容显示的付款时间，余桂敏分别于2008年7月23日、8月8日向康建科支付5万元、10万元，卢新娥作为该协议的证明人，亦出庭证明该两笔款项已实际支付，故本院认定余桂敏已实际支付房款15万元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案买卖协议应属有效，双方应依约履行。鉴于康建科已亡故，其女康宁芳作为户主分得房屋五套，作为康建科的继承人，应继续履行买卖协议。解丽、康宁静、康宁芳上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5290元，由解丽、康宁静、康宁芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 怡 审判员 闫天文 审判员 魏 飞 二〇一四年十一月十日 书记员 张 凯 |
