|
济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济民一初字第1633号 原告李进奎，男，1970年10月14日出生，汉族。 原告姚凤联，女，1971年12月2日出生，汉族。 二原告委托代理人张桂玲，河南剑光律师事务所律师。 被告济源市飞达电气有限公司。住所地：济源市玉泉办事处北水屯居委会村口。 法定代表人蔡峻峰，经理。 委托代理人蔡俊杰，该公司工作人员。 被告翟高社，男，1956年9月3日出生，汉族。 被告史竹梅，女，1952年7月1日出生，汉族。 原告李进奎、姚凤联诉被告济源市飞达电气有限公司（以下简称飞达公司）、翟高社、史竹梅租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理，后依法向三被告送达起诉状副本、举证须知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书。2014年7月18日，依法由审判员常维帼适用简易程序公开开庭进行了审理，同年10月29日，本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告李进奎、姚凤联委托代理人张桂玲、被告飞达公司委托代理人蔡俊杰、被告翟高社和史竹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李进奎、姚凤联诉称，其二人系夫妻关系。2013年5月1日，其二人因经营汽车装饰部与被告飞达公司续签了房屋租赁协议，约定承租被告飞达公司二间房屋，每年租金为8000元，期限三年。2014年的4月，被告翟高社、史竹梅要求收取其下一年房租，并擅自增加租金。其找被告飞达公司了解情况，却被告知房屋已卖给被告翟高社、史竹梅。三被告要求其多交租金无果后，便强行通过违法手续断电、锁门，逼迫其终止合同，三被告的行为造成其无法继续经营，也无法取得预期经济效益，给其造成较大经济损失。因被告粗暴行为导致其无法继续经营，被告的行为已构成严重违约，应对其经济损失承担民事赔偿责任，请求三被告赔偿其经济损失20000元。庭审中原告变更诉讼请求为32788元。 被告飞达公司辩称，其公司不同意赔偿原告损失。原告诉称的事实部分不属实，其公司和原告签协议的具体情况不清楚。2014年4月初，已到交租金的时候，原告未交，其公司因生意不景气，通知原告以130000元的价格将租赁房屋出卖给原告，但原告不同意购买。2014年4月20日，其公司将房屋出卖给翟高社和史竹梅。本案的租赁合同是原告违约在先，其公司没有违约行为，不应当赔偿原告损失。 被告翟高社、史竹梅辩称，其不同意赔偿原告经济损失。原告诉称被告飞达公司将租赁房屋出卖给其的事实属实，被告飞达公司占用的土地是翟帮武租赁济源市玉泉办事处亚桥居委会土地后，蔡峻峰又从翟帮武处租赁，门面房是被告飞达公司建造，房屋有二十一年半的使用权，到期后房屋所有权归济源市玉泉办事处亚桥居委会。另认为，1、二原告未和飞达公司签订租赁协议；2、2014年4月20日其和蔡峻峰签订有房屋买卖协议，其持有付款单据，有蔡峻峰和翟帮武签字，该协议合法有效；3、2014年4月25日其已告知租户济源市济水大街东段796号院及门面房由其购买，他人不得收取租金，同年4月30日，又告知租户2014年5月3日前交租金按每平米300元计算，同年5月4日，又告知租户2014年5月5日前交清租金，否则锁门停电，原告等六人打110报警，2014年5月4日下午济源市公安局北海派出所冯维光等三人出面在济源市亚桥涂料厂调解，翟高社、蔡峻峰、李建中、李进奎、张新红的代表人、商玉希、陈小周、宝岛电动车女老板共同参加，商玉希出示了原租赁合同，租赁合同并非被告飞达公司蔡峻峰签订，而是田联营签订，其当场进行批驳，蔡峻峰明确告知，卖房前飞达公司在济源日报两次刊登广告，但未卖出，后欲以一间门面房130000元的价格出卖给租户，但租户不要，2014年4月1日，租户也不交租金，现已将房屋出卖给其，至今租户不交租金，蔡峻峰表示管不了，后冯维光向翟高社表示，让租户延长到2014年5月7日下午交清，但2014年5月7日只有商玉希交清租金，2014年5月10日其采取了停电锁门措施，原告等人又打110，110调解未果，后宝岛电动车业主（小赵）、老赖卤肉饭店业主李建中、宗申摩托业主陈小周分别交清租金，二原告和张新红不交租金，其又两次通知搬走，2014年5月20日他们两户偷偷搬走，至今欠水电费未交；4、原告要求三被告赔偿损失无合法依据，原告应出示三年的交税依据；5、原告诉称三被告要求原告多交租金无果后、便强行通过违法手段断电、锁门逼迫原告终止合同不属实，事实上，被告飞达公司未参与收租金，是其在维护个人合法权益，2014年5月10日，其对其他商户采取了停电、锁门的措施，但未对原告采取上述措施，2014年5月20日，原告搬走后，其才去把卷大门的锁更换，此后来双方再未见面。原告诉称其与飞达公司签订有协议不属实，协议上没有蔡峻峰签名也没有飞达公司盖章，该协议不能成立，协议上也未写租金三年不变，协议写明每年提前一个月交纳租金，但原告未按照约定交纳，原告要求其赔偿损失没有道理。 原告提供的证据有：1、2008年1月15日李进奎、邓金兰和2013年5月1日李进奎和田联营分别签订的房屋租赁协议各一份、2006年12月18日和2010年1月15日被告飞达公司出具的收据各一份、2008年1月15日邓金兰出具的收据一份、2011年1月29日和2013年5月16日田联营出具的收据各一份。证明其自2006年12月开始租赁被告飞达公司房屋经营汽车装饰部，2008年和2013年的合同虽没有盖章，但均是被告飞达公司工作人员签名，可以证明被告飞达公司将房屋出租给其，其和被告飞达公司签订的租赁协议有效，租赁协议明确约定租金为每年每间8000元，期限三年，租赁期限内租金不变。 2、2014年4月24日的通知一份、2014年4月30日和5月7日被告翟高社和史竹梅给其发放的通知各一份。证明2014年4月24日被告翟高社和史竹梅不按原协议约定收取租金，收取的租金高于原协议，存在先期违约行为。 3、2014年5月7日和8日济源市公安局北海分局治安管理大队接处警登记表各一份，显示特警出警。证明三被告未按协议约定强行提高租金未果的情况下，对其等人采取暴力行为强行将其物品搬离。 4、个体工商户营业执照一份。证明其租赁房屋经营宏达汽车装饰部。 5、结婚证一份。证明其二人系夫妻关系。 被告飞达公司对原告提供的证据1中两份房屋租赁协议未加盖公章的情况不清楚，田联营和邓金兰以前系其公司员工，后表示对原告和邓金兰签订的房屋租赁协议无异议，认可邓金兰代表其公司和原告签订房屋租赁协议，不认可田联营和原告签订房屋租赁协议的行为代表其公司，当时其公司和田联营有经济往来，其公司将房屋整体出租给田联营，再由田联营对外招租，当时未讲明租赁给田联营的期限，对五份收据无异议；对证据2、3表示不清楚；对证据4、5无异议。 被告翟高社、史竹梅对原告提供的证据1，认为与其无关，其不清楚；对证据2无异议；对证据3无异议，但认为其未采取暴力行为，2014年5月7日双方未发生纠纷，次日去停电时，商户打110，然后110去处理，其去锁张新红的门时，张新红不让锁，后来不知道谁报警了，其去了七个人，准备搬张新红的东西，只和张新红发生纠纷，和其他人未发生纠纷，也未采取暴力行为；对证据4、5无异议。 被告飞达公司未提供证据。 被告翟高社、史竹梅提供的证据有：2014年4月20日其和蔡峻峰及翟邦武签订的产权及租赁转让协议书一份、河南省农村商业银行取款和存款凭条各两份、中国工商银行个人业务凭证和中国银行客户回单各一份。证明被告飞达公司将济源市济水大街796号三层房屋出卖给其，2014年5月1日其收取租金的行为系合法行为。 原告对被告翟高社、史竹梅提供的证据的真实性不清楚，认为即使被告翟高社、史竹梅购买了被告飞达公司的房屋，也不能影响其与被告飞达公司签订的协议。 被告飞达公司对被告翟高社、史竹梅提供的证据均无异议。 本院认证如下：原告提供的证据1，被告飞达公司对证据的真实性无异议，可以证明本案案件事实，本院予以采信；证据2、3，被告翟高社、史竹梅无异议，可以证明本案案件事实，本院予以采信；证据4、5，三被告均无异议，本院予以采信。被告翟高社、史竹梅提供的证据，被告飞达公司无异议，可以证明本案案件事实，本院予以采信。 根据原被告诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：二原告系夫妻关系。2006年，原告李进奎租赁被告飞达公司位于济源市玉泉办事处新济路北侧的两间门面房，与其妻子姚凤联开办济源市宏达汽车装饰部，2006年12月18日，被告飞达公司收取原告李进奎租金12000元。2008年1月15日，邓金兰代表被告飞达公司与原告李进奎签订一份房屋租赁协议，约定原告李进奎继续租赁被告飞达公司上述两间门面房，每年租金为12000元，租赁期限自2008年1月15日至2009年1月14日。同日，邓金兰给原告李进奎出具一份收取租金12000元的收据。2010年1月15日，被告飞达公司给原告姚凤联出具一份收取2010年1月15日至2011年1月14日租金12000元的收据。2011年1月29日，田联营给原告李进奎出具一份收取2011年1月15日至2012年1月14日租金12000元的收据。2013年5月1日，原告李进奎和田联营签订一份房屋租赁协议，约定由原告李进奎租赁位于济源市玉泉办事处新济路北侧的两间门面房，每年租金为16000元，租金按年结算，原告李进奎于每年的前一月交付，租赁期限为三年，到期后价格随周边市场行情变动。2013年5月16日，田联营给原告李进奎出具一份收取2013年5月1日至2014年4月30日租金16000元的收据。 2014年4月20日，被告飞达公司法定代表人蔡峻峰和被告翟高社、史竹梅及翟邦武签订一份产权及租赁转让协议书，约定蔡峻峰将位于济源市济水大街东段796号的一栋建筑面积为1560平方米的三层房屋以1750000元转让给被告翟高社、史竹梅，租赁厂房场地东至中原防爆电器，西至济水预制厂（亚桥居委会门面房），南至济水大街，北至涝河，付款后，后院租赁权及三层房屋无条件归被告翟高社、史竹梅所有，并延续与翟邦武签的合同同时有效，合同生效后，门面房2014年5月1日租金由被告翟高社、史竹梅收取，并不再交纳2014年后院房屋租金。2014年4月21日至28日，被告翟高社、史竹梅共计给付蔡峻峰1700000元。 2014年4月24日，被告翟高社、史竹梅向原租赁被告飞达公司门面房的租户发出通知，载明位于济源市济水大街796号的被告飞达公司老厂区三层房屋及后院的产权已过户给被告史竹梅，自2014年4月22日起，其全权负责收取门面房租金，收费标准按300元／平方米／年，如2014年5月3日前不交租金，视为不再租赁，限2014年5月10日前搬离所有物品，如既不交租金，又不搬离，其将采取措施，后果自负。2014年4月30日，被告翟高社、史竹梅向雷朋汽车隔热膜发出一份缴费通知单，限2014年5月3日前交纳2014年5月1日至2015年4月30日房租27894元，并载明逾期不缴费，视为不再继续租赁房屋，限2014年5月6日前退房，否则将采取强制措施。2014年5月7日，被告翟高社、史竹梅向雷朋汽车隔热膜发出一份通知，限2014年5月7日18时前按300元／平方米／年的标准交清2014年5月1日至2015年4月30日门面房租金，否则次日早晨起停水电，自2014年5月8日起，按400元／平方米／年的标准收取租金，2014年5月10日18时前仍不交纳租金，视为不再租赁房屋，限2014年5月12日前腾空房屋并恢复房屋原面貌，并交清2014年5月1日至2014年5月12日的房租和水电费，否则将采取强制措施。2014年5月7日和8日，被告翟高社、史竹梅组织人员对部分商户采取了停电、锁门措施。后原告从租赁房屋搬离。 本院认为，被告飞达公司认可田联营原系其公司工作人员，在将租赁房屋出卖给被告翟高社、史竹梅前，被告飞达公司曾通知原告购买租赁房屋，说明被告飞达公司认可系其公司将房屋租赁给原告，租金由其公司收取，可以证明被告飞达公司认可田联营系代表其公司与原告签订房屋租赁协议，被告飞达公司辩称其公司将房屋整体出租给田联营后，由田联营和原告签订房屋租赁协议，未举证证明，原告亦不认可，本院不予采纳。原告李进奎和被告飞达公司签订的租赁合同载明租赁期限为三年，到期后价格随周边市场行情变动，应认定为被告飞达公司和原告李进奎约定租赁期间租金价格不变。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故被告翟高社、史竹梅购买租赁房屋后提高房屋租赁价格，违反了被告飞达公司和原告李进奎签订的房屋租赁协议约定和法律规定，后被告翟高社、史竹梅提高房屋租赁价格，并对部分商户采取停电、锁门措施，致使原告不能继续承租租赁房屋，属于违约行为，应对原告承担违约责任。但原告要求被告赔偿经济损失32788元，未充分举证证明，鉴于原告与被告飞达公司签订的合同约定，原告应于每年的前一月交租金，原告未交纳，也有违约行为，本院酌定被告翟高社、史竹梅赔偿原告经济损失5000元。原告未举证证明被告飞达公司存在违约行为，故原告要求被告飞达公司承担违约责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告翟高社、史竹梅于本判决生效后十日内赔偿原告李进奎、姚凤联经济损失5000元； 二、驳回原告李进奎、姚凤联其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由原告负担225元，被告翟高社、史竹梅负担75元，被告翟高社、史竹梅负担部分，暂由原告垫付，待执行中一并结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 邓素云 审 判 员 李晓霞 代理审判员 李晋豫 二〇一四年十一月二十一日 书 记 员 常维帼 |
