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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00474号 上诉人（原审被告）焦作市全鑫房地产开发有限公司。住所地：焦作市山阳区。 法定代表人邓方，总经理。 委托代理人何红乔，河南敬事信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）薛伟伟，男，1987年7月28日出生，住焦作市解放区。 委托代理人王建国，河南路通律师事务所律师。 上诉人焦作市全鑫房地产开发有限公司（以下简称：全鑫公司）与被上诉人薛伟伟房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人薛伟伟于2014年5月22日向山阳区人民法院提起诉讼，请求：1、继续履行双方签订的房屋买卖合同，判令全鑫公司积极履行交房义务；2、判令全鑫公司向薛伟伟支付截至2014年4月共计16个月的逾期交房违约金36000元，并按每月2250元向薛伟伟支付逾期交房违约金，直至其交房之日止；3、案件受理费由全鑫公司承担。山阳区人民法院于2014年8月13日作出（2014）山民二初字第00393号民事判决，全鑫公司不服，于2014年8月28日提起上诉。本院于2014年9月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人全鑫公司的委托代理人何红乔，被上诉人薛伟伟及其委托代理人王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2012年3月21日，以薛伟伟为买受人，全鑫公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳路西通园小区第高5#幢26层A东户号房屋，建筑面积119.64平方米，房屋总金额330000元；付款方式为一次性付款；合同第六条规定：出卖人应将主体工程经验收合格的房屋交付买受人使用，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府法律规定、行政命令、市政工程施工以及电力工程供应紧张、暴雨暴雪等恶劣天气等因素，非出卖人能力所及的情况出现而导致的工程逾期交付的，买受人免除出卖人责任；合同第七条规定：除以上特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第八条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向改变，影响到买受人所购房屋质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。全鑫公司于合同签订当日收取薛伟伟房款330000元。2012年4月1日，以薛伟伟为买受人，全鑫公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳路西通园小区第高6#幢商铺2号房屋，建筑面积347.94平方米，房屋单价4000元，总金额1391760元；付款方式为一次性付款，双方约定实收现金1170000元；合同第六条规定：出卖人应将主体工程经验收合格的房屋交付买受人使用，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府法律规定、行政命令、市政工程施工以及电力工程供应紧张、暴雨暴雪等恶劣天气等因素，非出卖人能力所及的情况出现而导致的工程逾期交付的，买受人免除出卖人责任；合同第七条规定：除以上特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第八条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向改变，影响到买受人所购房屋质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。全鑫公司于合同签订当日收取薛伟伟房款1170000元。全鑫公司申请本院调取存于焦作市公安局焦南分局的双方及焦作市元丰投资担保公司的三方协议（补充协议）原件。经本院调取，焦南分局负责侦办焦作市元丰投资担保公司非法吸收公众存款案件的民警称，该案公安卷宗中并无全鑫公司所申请调取的三方协议，并向本院出示了焦南分局委托焦作德广会计师事务所于2013年3月27日作出的焦德会委审字（2013）第001号审核报告，该报告对焦作市元丰投资担保公司2010年10月起至2012年11月止的财务账簿进行了审核。根据该审核报告记载，焦作市元丰投资担保公司集资人员未取本金明细表、已取本金利息明细表、应收账款明细表中，均未显示薛伟伟在焦作市元丰投资担保公司有非法集资活动的信息。2013年9月22日，焦作市公安局焦南分局向全鑫公司发出焦南公（侦）封通字（2013）011号协助查封通知书，要求全鑫公司协助查封20121127焦南焦作市元丰投资担保有限公司涉嫌非法吸收公众存款案案件中，犯罪嫌疑人邓方的包括观澜国际5号楼A东26层在内的财物，查封时间从2013年9月22日起至2014年9月21日止，在解除查封之前对查封对象不予办理出售、转让、抵押等手续，暂扣产权证件。另查明，通园小区即为观澜国际，该小区位于山阳路与南水北调交汇处西北角。薛伟伟所购买的通园小区第高5#幢26层A东户号房屋和通园小区第高6#幢商铺2号房屋，全鑫公司至今尚未交房。 原审法院认为，双方签订的两份房屋买卖合同均合法有效，双方均应按照合同约定履行。薛伟伟已于2012年3月和4月如约向全鑫公司交付了通园小区第高5#幢26层A东户号房屋和通园小区第高6#幢商铺2号房屋的购房款，但全鑫公司收取薛伟伟两套房屋的购房款后，至今尚未履行合同义务向薛伟伟交付两套房屋。故薛伟伟要求全鑫公司积极履行交房义务，理由充分，应予支持，鉴于其中第高5#幢26层A东户号房屋被焦作市公安局焦南分局查封，致全鑫公司事实上无法交房，故应待查封解除后由全鑫公司履行该套房屋的交房义务，全鑫公司应先履行第高6#幢商铺2号房屋的交房义务；薛伟伟要求全鑫公司交付逾期交房违约金，因双方在合同中仅约定全鑫公司将主体工程经验收合格的房屋交付买受人使用，而未约定具体交房时间，逾期时间无法起算，故对于薛伟伟该项请求不予支持。全鑫公司辩称薛伟伟提供的房屋买卖合同和收据中的合同章和财务章均非全鑫公司的章，但未提供证据证实，故该辩解理由不足，不予采信；全鑫公司辩称薛伟伟在焦作市元丰投资担保有限公司进行投资，此案涉及非法吸收公众存款案件，焦作市公安局焦南分局已立案，公安机关对元丰投资担保公司的账目进行审计，里面有薛伟伟的该笔投资信息，经本院核实，全鑫公司该辩解不属实，焦作市公安局焦南分局委托焦作德广会计师事务所作出的审核报告并未显示薛伟伟在焦作市元丰投资担保公司有非法集资活动的信息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告焦作市全鑫房地产开发有限公司应继续履行原被告签订的两份房屋买卖合同，于本判决生效之日起一个月内向原告薛伟伟履行交付通园小区第高6#幢商铺2号房屋的义务。二、驳回原告薛伟伟要求被告焦作市全鑫房地产开发有限公司支付逾期交房违约金36000元的诉讼请求。本案受理费700元，由全鑫公司承担200元，薛伟伟承担500元（暂由薛伟伟垫付，待履行时一并付与薛伟伟）。 全鑫公司上诉称，原审法院认定事实有误，薛伟伟与全鑫公司从来没有产生真实的房屋买卖关系，双方从未签订过房屋买卖合同，全鑫公司从未收到薛伟伟的房款。薛伟伟所持合同印章和财务印章均非全鑫公司的印章，因其所持合同及财务印章没有编码，均系假公章。故请求二审法院依法撤销原判第一项，改判驳回薛伟伟的诉讼请求。 薛伟伟辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：全鑫公司应否继续履行与薛伟伟签订的两份房屋买卖合同，并在一个月内履行交付通园小区第高6#商铺2号房屋的义务。 二审中，全鑫公司提交印章刻制申请表复印件一份，证明全鑫公司所用公章在公安部门有备案，并非对方所持购房合同上的印章及财务专用章。经当庭质证，薛伟伟对该份证据提出异议，认为此证据不是新证据，全鑫公司未在法定期限内提交，根据证据规则的规定法庭不应采纳该证据；该份证据没有证据资格，从证据显示来看不是法定机构备案的依据，根据有关公章管理规定，公章的使用和备案是在工商部门；且该份证据系复印件，不能证据全鑫公司的主张。 针对本案争议焦点，全鑫公司代理人认为薛伟伟不是全鑫公司的客户，并非实际购房人，全鑫公司没有收到过薛伟伟任何款项。薛伟伟所持购房合同上对应的房屋并不存在。对薛伟伟的观点不能认可，邓方一方面是全鑫公司的法定代表人，另一方面还是元丰投资担保公司的股东，邓方的行为究竟是行使全鑫公司职权，还是元丰公司的行为不可而知。邓方的行为己认定为个人犯罪，并非是全鑫公司单位犯罪。其个人行为应由其本人承担，至于薛伟伟所持合同上公章全鑫公司没有权利和义务去证明是谁刻的，全鑫公司使用的印章是经过公安机关备案的。薛伟伟认为双方签订的合同及交款收据真实合法有效，全鑫公司应当履行房屋买卖合同所约定的义务。从本案合同实际签订履行看，本案两份合同上的章是由全鑫公司保管和使用，章是盖在全鑫公司提供的格式合同文本上，盖的时间是在签订合同的时候，两份买卖合同上的公章是全鑫公司所有并使用，全鑫公司在一审也明确承认其有两枚章，全鑫公司违背诚实信用原则，其上诉理由不能成立，请求维持原判。 经本院审查认为，全鑫公司提供的印章刻制申请表系复印件，薛伟伟对此又不予认可，对该份证据的真实性无法核实，本院不予采信。 本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。 本院认为，全鑫公司与薛伟伟签订的两份房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。全鑫公司上诉称其从未收到薛伟伟的房款，薛伟伟所持合同印章和财务印章均非其公司印章，庭审中全鑫公司未能提供充分证据对其主张加以证明，故其上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人焦作市全鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 阳 审判员 胡永平 审判员 刘成功 二〇一四年十一月二十四日 书记员 崔新新 |
