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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民一终字第1763号 上诉人（原审被告）刘翠鸿，女，1963年7月15日出生，汉族。 委托代理人柔伊，女，1989年11月26日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）徐霞，女，1977年10月10日出生，汉族。 委托代理人高楠，男，1973年10月10日出生，汉族。 上诉人刘翠鸿因与被上诉人徐霞房屋买卖纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2014）开民初字第2191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘翠鸿的委托代理人柔伊、被上诉人徐霞及委托代理人高楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐霞于2014年3月24日诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，请求判令被告刘翠鸿支付违约金、保全费、按揭服务费等相关费用约16891元，并承担本案诉讼费用。于2014年6月10日变更请求数额为23491元。 原审法院查明：2012年11月24日，原告作为买方、被告作为卖方、二十二世纪不动产公司作为中介方共同签订了《郑州二十二世纪不动产有限公司买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：1.被告将其拥有的位于郑州高新区瑞达路91号5幢东一单元5层66号的房屋出售给原告，总价款为416000元；2.原、被告同意按揭贷款，双方于鉴定合同后，共同到贷款银行办理相关按揭手续，原告应当在立契时，将首付款266000元交付被告，剩余房款350000元由银行放贷之日向被告支付；3.原、被告双方应在本合同签订后40个工作日内共同到房管局立契约并办理房产过户手续，原告若违反上述约定，则无权要求返还定金，并应赔偿被告损失；被告若违反上述约定，应双倍返还原告定金，并赔偿原告损失；若原、被告双方均违反上述约定，在双方立契约日期的次日，二十二世纪不动产公司将房屋产权证退还被告，同时将定金退还原告；4.原、被告共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，原告负担税费的100%，并支付二十二世纪不动产公司佣金6600元，被告不负担佣金和税费。因合同变更、解除、终止、一方或双方违约，导致合同不能履行，不影响二十二世纪不动产公司佣金的收取，单方违约时，由违约方承担全部佣金，如双方同时违约时，各负担总佣金的一半。 2012年11月24日，原告向二十二世纪不动产公司支付购房定金10000元。2012年12月11日，郑州住房公积金管理中心向原告出具了《个人住房公积金贷款资格认定书》一份，载明：原告住房公积金缴存情况符合个人住房公积金贷款申请条件，根据现行贷款政策，其贷款年限最长30年，贷款金额最高为350000元。因被告签署离婚协议书中所述房屋与房屋所有权证上所描述的房屋位置不一致，导致原告公积金贷款审批未获通过，原告遂进行商业贷款，并于2013年1月11日，向郑州智联财务咨询有限公司支付了按揭服务费4291元。2013年1月31日，经中国工商银行河南省分行营业部审批，原告获得了贷款150000元购置二手住房的资格。2013年2月、3月期间，原告通过短信方式多次催促被告办理过户手续，2013年3月4日，被告向原告出具《证明》一份，载明：“我卖给徐霞的瑞达路91号5幢东1单元5层66号面积为65.14平方米的房产，因为种种原因我觉得不卖给徐霞了。”现原、被告因赔偿问题未能协商一致，遂引起本案纠纷。另查明：2013年3月4日，原告向二十二世纪不动产公司支付佣金6600元。 原审法院认为：2012年11月24日，原告、被告、二十二世纪不动产有限公司签订的《买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方应当诚实信用地履行合同义务。本案中，原告签订《买卖合同》后，于2012年12月11日获得了个人住房公积金贷款资格，但因被告房产未通过郑州住房公积金中心审查，导致原告的个人住房公积金贷款未获得批准。在原告进行商业贷款获得审批后，被告一直未协助办理过户手续，并于2013年3月4日明确表示不履行合同义务。结合以上事实，本院认定，原告在《买卖合同》签订后及时履行了合同义务，不存在违约行为，原、被告在签订合同后40个工作日，即2013年1月18日之前未到到房管局办理过户手续的违约责任应当由被告承担。 被告辩称原告未在立契时支付首付款266000元，原告存在违约行为，本院认为，原、被告对“立契时”的理解存在分歧，原告主张“立契时”为双方到房管局办理过户手续时，而被告主张为2012年11月24日签订《买卖合同》之时。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原、被告的《买卖合同》中多次用到“立契”和“本合同签订时”两种措辞，根据《买卖合同》第二条、第四条、第五条对“立契时”进行整体解释应当为双方到房管局办理过户手续时，被告主张将“立契时”解释为合同签订之时，不符合合同条款约定，本院不予采信。根据原、被告的《买卖合同》约定，双方在合同签订后共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，现因被告在办理按揭贷款环节违约，导致无法在约定时间内到房管局办理房屋过户，故原告未支付首付款，并不存在违约，对被告的该答辩意见，本院不予采信。 原告请求被告返还定金10000元，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告违反《买卖合同》约定未协助原告办理房产过户手续，且原、被告在《买卖合同》中约定，在被告违反约定未协助原告办理房产过户手续的情况下，被告应当双倍返还原告定金。2012年11月24日，原告将定金10000元支付给二十二世纪不动产公司，该定金至今仍由二十二世纪不动产公司保管。因此，原告请求被告返还定金10000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 原告请求被告赔偿按揭服务费4291元、保全费2600元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告在履行合同中的违约行为，导致原告的按揭服务费损失4291元，原告请求赔偿损失4291元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求保全费2600元，该费用与本案无关联性，本院不予支持。 原告请求被告赔偿佣金损失6600元，本院认为，根据原、被告《买卖合同》约定，因合同变更、解除、终止、一方或双方违约，导致合同不能履行，不影响二十二世纪不动产公司佣金的收取，单方违约时，由违约方承担全部佣金。在《买卖合同》签订后，原告向被告支付了佣金6600元，现因被告的违约行为导致合同未正常履行，原告请求被告承担佣金6600元，符合双方合同规定，本院予以支持。 综上，被告应当对原告承担违约责任，应当赔偿原告定金10000元、按揭服务费4291元、佣金6600元，共计20891元，原告请求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘翠鸿对原告徐霞承担违约责任，于本判决生效后十日内赔偿原告徐霞定金一万元、按揭服务费四千二百九十一元、佣金六千六百元，共计二万零八百九十一元。驳回原告徐霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百八十七元，由原告徐霞负担四十三元，由被告刘翠鸿负担三百四十四元。 宣判后，被告刘翠鸿不服，向本院提起上诉称：双方签订买卖合同即应为“立契之日”，合同载明被上诉人应于“立契之日”将首付款支付给上诉人，即应为合同签订之日交付首付款给上诉人，到房管局办理的只有过户手续，，没有立契行为产生，一审法院将到房管局办理过户手续认定为“立契之日”错误；一审法院判决上诉人承担的赔偿数额超出被上诉人一审起诉状主张的数额，被上诉人一审当庭变更诉讼请求，超出举证期限，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人徐霞答辩称：在双方的《房屋买卖合同》第四条专门解释了“立契时间”，“立契”应为到房管局过户时，签订电子版的《房屋买卖合同》，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求本院查明事实，依法维持一审判决。 根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点：一审法院判令上诉人承担违约责任是否合法有据？ 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：上诉人刘翠鸿与被上诉人徐霞于2012年11月24日签订《买卖合同》，该合同多次用到“立契”和“本合同签订时”字样，且合同第四条对“立契过户时间”做出约定，根据合同的第二条、第四条、第五条的约定，“立契时”应当为双方到房管局办理过户手续时，故一审法院认定上诉人未履行合同约定义务，构成违约，判令上诉人赔偿相应损失处理正确，本院依法予以维持。被上诉人一审增加诉讼请求数额，符合有关法律规定，上诉人该项上诉理由不能成立。综上，上诉人刘翠鸿的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费322元，由上诉人刘翠鸿负担。 本判决为终审判决。 审判长 安 军 审判员 石卫华 审判员 邹 靖 二〇一五年一月十五日 书记员 崔 玉 |
