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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第1288号 原告付孔萍，女，1972年4月2日出生，汉族。 委托代理人杨文兵，男，1971年6月29日出生，汉族。 被告信阳市凤凰物业服务有限公司。 住所地：信阳市湖东大道。 法定代表人赵晓辉，该公司董事长。 委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告付孔萍与被告信阳市凤凰物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭威、李博、杨丽华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付孔萍委托代理人杨文兵、被告信阳市凤凰物业服务有限公司委托代理人孔涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告付孔萍诉称，2012年3月15日，原、被告签订了前期物业管理服务合同，约定了物业管理服务费用每月每平米一元，这些费用包括物业共用部位、公用设施的日常运行、维护费用，但被告却重复收取原告每月公摊费用20元，二次加压水费每吨2.65元。原告多次向被告提出该做法违约，被告不但不改正，反而在2013年12月2日对原告房屋停止供水；2014年被告物业升级门禁系统，拒绝向原告发放门禁卡，导致原告一家无法正常进出，严重侵犯原告的合法权益。另在2012年3月15日房屋交接时，被告以不交垃圾清运费不办理房屋交接手续为由，并采取断水等方式迫使原告不得不交纳了垃圾清运费和装修许可费，且事后经多次协商拒不退还。原告现诉至法院，请求判令：一、被告向原告发放门禁卡；二、被告退还违规收费958.75元（含装修许可费50元、公摊费用140元、多收水费410.75元、垃圾清运费358元）；三、由被告承担本案诉讼费用。后原告当庭认可被告现已向其发放了门禁卡，并将诉讼请求变更为：一、判决被告不得以任何理由对原告停卡或断卡；二、被告退还违规收费1060.25元。 被告信阳市凤凰物业服务有限公司辩称，原告违反合同约定，自2013年4月以来一直拒交物业费，并破坏物业公司公用水电房门，后经我公司报警原告才补交物业费，但至今为止未按其承诺将门修好，我公司考虑以和为贵向其发放了门禁卡。装修许可费双方有明确约定，且该费用是装修公司交纳，不存在违规收费；公摊费用符合业主手册中《业主管理公约》的约定且经过公示；原告住的是高层，供水需要加压，按自来水公司水费我们必然亏本，且《业主管理公约》也有约定，不存在多收水费；关于垃圾清运费，原、被告签订的《房屋装饰装修管理协议书》约定了装修前，业主须按规定交纳装修垃圾清运费，清运费为3元／平米，并非违规收费。《业主手册》的内容是双方协商一致的结果，原告如果认为约定显失公平或是被迫所签，应当在一年之内行使撤销权，现在早已过除斥期间。另外原告诉请的装修许可费和垃圾清运费已超过诉讼时效，不应受到法律保护。综上，对于原告要求退还违规收费1060.25元请求请依法予以驳回，对原告要求我方以后不得停卡断卡的诉讼请求，原告主张的是未来可能发生的事情，不属于法院民事审理和判决的范畴。 经审理查明，2012年3月15日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定物业管理费为1元／㎡／月，并约定了双方的其他权利义务。同日，双方签订了《凤凰.新世界业主管理公约》及《房屋装饰装修管理协议书》。上述三份合同均收入《凤凰.新世界业主手册》中，该手册装订成册发放给了原告。其中《房屋装饰装修管理协议书》第四条第9项约定：物业管理处为业主（使用人）开具施工许可证；第六条第（八）款第8项约定：装修前业主（使用人）需按规定交纳装修垃圾清运费（由物业管理处代收）。该协议书附件一第1项载明装修施工许可证为50元／证，第4项垃圾清运费为3元／平方米。原告提交的收据复印件显示2013年12月3日原告向被告交纳了公摊费用140元，对此原告认为被告收取的物业服务费本身就包含公摊费用，且收取费用前未提前告知业主；被告认为依据《凤凰.新世界业主管理公约》的约定，其有权收取实际产生的公摊费用用于物业公共设施的日常管理及保养，20元／月的公摊费标准也已经提前进行了公示通知，有公示通知书及业主证言为凭。原告提交的水费收据显示被告系按5.45元／吨标准向原告收取水费，原告认为属超标收费，应按照自来水公司初次供水的标准收取；被告辩称原告系高层住宅，二次加压费用为实际产生费用，按照自来水公司初次供水的标准收取会导致严重亏本。 以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《凤凰.新世界业主管理公约》、《房屋装饰装修管理协议书》、物业费收据、水费收据等证据在卷佐证。 本院认为，被告收取的施工许可证费用、装修垃圾清运费有双方合同约定为凭，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；原告要求退还装修许可费50元、垃圾清运费358元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。公摊费用、二次加压水费均为被告提供物业管理服务过程中实际产生的合理费用，但关于收费标准原、被告尚无明确约定，亦未提供物价部门核准的收费标准，原告要求公摊费用全部退还、水费应按自来水公司初次供水的标准收取也未提供相应证据，亦与事实不符，对此原告可待补充收集证据后另行主张权利。原告诉请要求判决被告不得以任何理由对原告停卡或断卡，对此本院认为，现原告的门禁卡能正常使用，停卡、断卡情形尚未发生，一方可在权利受到侵害时依法向人民法院提起诉讼或通过替他合法途径保护自身的民事权益，对原告此项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告付孔萍的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告付孔萍承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院递交上诉状，并提交上诉状正本一份、副本二份。 审 判 长 彭 威 审 判 员 杨丽华 审 判 员 李 博 二〇一四年十二月二日 书 记 员 余 童 |
