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河南省许昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）许民终字第1704号 上诉人（原审被告）袁德楼，男，汉族。 委托代理人李苏敬，河南金泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）蔡志远，男，汉族。 委托代理人李丽，河南君志合律师事务所律师。 上诉人袁德楼因与被上诉人蔡志远租赁合同纠纷一案，不服许昌县人民法院（2014）许县民二初字第182号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人袁德楼及其委托代理人李苏敬、被上诉人蔡志远的委托代理人李丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，自2006年11月开始，被告袁德楼开始租赁冷王公司位于许昌县梨园转盘南侧第3号临街楼一楼的第10、11号门面房两间，租赁期限为一年，到期续签。合同内容相同。2013年，被告袁德楼与冷王公司签订的协议显示，甲方为冷王公司，乙方为袁德楼；房屋用途为饭店；租赁期限为1年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止；租金为每间每月600元，年租金为14400元；乙方在租赁期间，擅自将承租的房屋破坏、改变使用用途、或擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或调换使用，或拖欠租金累计2个月或乙方因债务原因破产或被强制执行或延迟10天不交水、电等费用的，甲方可终止合同。被告袁德楼租赁该房屋后，将该房屋用于经营饭店，起名为“杨记快餐”。2013年3月13日，被告袁德楼与原告蔡志远签订转让协议一份，内容为：“甲方袁德楼乙方蔡志远甲方愿（原）将杨记快餐二〇一三年三月十三号转让给乙方屋里所有东西归乙方所有折合人民币陆万捌仟元整（￥68000元）附注包括烟证2013年3月13号”，袁德楼和蔡志远分别签名。同日，原告支付转让费68000元。签订协议时，原被告双方均未对杨记快餐店里的东西清点记录。 2013年11月1日，冷王公司向原告下发通知一份，该通知显示：近期，冷王公司发现多家租户把承租房屋私自转让他人，并收取高额转让金，对合同相关条款置之不理，将租金予以调整。2013年11月25日，冷王公司向原告送达《关于收回房屋使用权的函》，该份函件显示，冷王公司因业务发展需要，需要收回出租的房屋，让原告在收悉通知后30天后把房屋内属于承租人的所有物品移走。2013年12月30日，原告搬出承租房屋。原告实际租用房屋10个月零17天，租金为12640元。 原审法院认为，被告袁德楼明知其与冷王公司签订的房屋租赁协议中约定有承租人擅自将承租房屋转租、转让的，房主冷王公司有权终止合同等内容，仍然隐瞒，导致原告产生误解，与其签订转让协议，该协议依法应予撤销。被告袁德楼应当将转让款68000元返还给原告，扣除原告实际租用该房屋应支付的租金12640元，被告应返还原告55360元。但因原告在与被告签订转让协议时，未查明承租房屋的所有权和被告是否有权转租的事实未尽到一定的注意义务，对房屋的转让应承担一定的责任，根据本案实际情况，原审法院认为，被告返还原告转让费45000元比较妥当。原告的其他诉讼请求，不予支持。被告辩称没有隐瞒不允许转租的事实及转让的仅是房里的东西的主张证据不足，不予支持。故依法判决一、被告袁德楼于本判决生效之日起十日内返还原告转让费45000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。 上诉人袁德楼上诉称，1、被上诉人蔡志远是明知该房屋不能转租的情况下仍旧与上诉人签订转让协议的，上诉人不存在隐瞒行为，双方均存在过错，责任不能由上诉人一人承担。2、上诉人与被上诉人签订的转让协议中明确约定上诉人将房屋及屋内所有东西折价后以共计68000元的价格转让给被上诉人，而一审法院在计算剩余租金时仅仅扣除了被上诉人实际使用房屋的租金价值，并没有将房屋内折价东西的价值予以扣除，这对上诉人明显不公。故请求撤销原判，发回重审或依法改判。 被上诉人蔡志远答辩称，上诉人所述不实，因上诉人的隐瞒欺诈行为导致合同无效，上诉人的上诉无事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 二审上诉人袁德楼出示一下证据： 1、照片4张，照片上显示冷王楼上都标有冷王的编号，证明被上诉人明知该房屋是冷王所有。 2、上诉人与介绍租赁的中间人訾广磊及中间人老婆的通话录音共2份，证明被上诉人知道该房子归冷王所有。 3、上诉人制作的房屋里的物品清单一份。 被上诉人质证称， 对于证据1，该组证据不属于新证据，另该证据证明内容有异议，虽然照片显示冷王的楼号，但是上诉人不能证明所租房屋的所有权是归冷王的。 对于证据2，该录音不属于新证据，对录音中的几个人均不能核实真实身份，均不能证明上诉人的证明目的。因诉讼至今已经很长时间，不排除上诉人可能与其他人串通录制的录音。 对证据3，对转让清单，一审时，上诉人与被上诉人去饭店进行了拍照，应当以拍照的照片为准，对此清单不认可。 本院经审查认为，证据1不是法定机关出具的权属证明，单凭楼号不能证明所有权人，且该证据不能证明被上诉人知道房屋不能转租。证据2，录音资料中的被录音人身份不清，且实际属证人证言，应到庭作证而未到庭。证据3，当时双方没有交接手续，被上诉人又不予认可。故对上诉人出示的证据均不予采信。 二审审理查明的事实和证据与一审一致。 本院认为，本院确定本案的争议焦点为：1、上诉人是否存在欺诈行为，2、交接时物品的价值是否应当扣除。上诉人袁德楼将其原租赁冷王公司的房屋转让给被上诉人蔡志远，但依据相应的租赁协议约定，承租人擅自将承租房屋转租、转让的，房主冷王公司有权终止合同等内容，后冷王公司行使权利，收回了涉案房屋。被上诉人是否享有撤销权，核心问题是上诉人是否存在欺诈行为，上诉人袁德楼应承担举证责任，但上诉人所提供证据不能证明其主张，故双方签订的转让协议应依法撤销。一审充分考虑了双方的过错，对于协议撤销的法律后果处理适当。关于上诉人移交物品的价值是否应扣除。因当事双方没有交接清单，被上诉人不认可上诉人单方出示的清单，移交物品的种类、价值无法确定，二审无法直接予以扣除，但上诉人可另行主张权利，解决该问题。综上，上诉人上诉理由无证据支持，均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费1148元，由上诉人袁德楼承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔 君 代理审判员 田 青 代理审判员 李艳伟 二〇一五年三月二十日 书 记 员 王 皓 |
