香港之大厦公契的物权法视角
来源：小众的法律思考 作者：小众的法律思考 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：不动产区分共有法思考 香港 大厦公契 物权法 视角 李云亮说业主物权（续29） 香港之大厦公契的物权法视角 ——李云亮评《忻锦帆：如何看待香港业主大会议决的低门槛》 文/李云亮 李云亮说业主物权 评论一 忻锦帆：“公契是发展商负责制订的，由发展商、第一位
|
不动产区分共有法思考 香港 大厦公契 物权法 视角 李云亮说业主物权（续29） 香港之大厦公契的物权法视角 ——李云亮评《忻锦帆：如何看待香港业主大会议决的低门槛》 文/李云亮 李云亮说业主物权 评论一 忻锦帆：“公契是发展商负责制订的，由发展商、第一位购房者、公契经理人签字，再向土地注册处注册后生效。只签署这一次，就对以后的所有购房者同样有效。以后的购房者，认可公契，就买；不认可，就不买，不用提出修改要求。” 为什么？ 因为香港继承的是英国法，公契是建筑物契约共有的开端（英美法以契约为纲要）。而罗马法系国家物权法的共有需要法律预先规定，然后根据不同的建筑小区居住特点（包括居民的不同社会需求），附加共有契约。而这些，1981年代的开发商根本不懂，也不想懂。现在的物权法理论也不懂。 李云亮说业主物权 评论二 我上面评说：“香港继承的是英国法，公契是建筑物契约共有的开端（英美法以契约为要）。而罗马法系的共有需要法律预先规定，然后根据不同的建筑小区居住特点（包括居民的不同社会需求），附加共有契约。” 怎么理解这句话？ 大陆法系国家的物权法学者如果不容易理解香港继承的英国法精神，那就去理解大陆法系国家的德国法。去看德国《住宅所有权法》的第一章，住宅所有权的设定。 看看这一章的第二条，住宅所有权设定的方式。看官要特别注意他们的建筑物区分所有权，即住宅所有权，是通过共有人之间的合同，是共有人在合同上赋予各个共有人特别所有权。 注意，德国法并非如中国《物权法》那样，直接赋权给业主的建筑物区分所有权。这一点，德国法完全如香港的（英国）法律。德国是用共有人之间的合同，如同香港用建筑物“公契”（公共契约）决定业主的区分所有权。 如果还有疑问？那么接着往下看这一章的第三条。 德国《住宅所有权法》这一章的第三条，直接解释了共有人如何通过合同赋予个人特别所有权：通过共有人的合同，对共有人中的任何一人可以赋予对一个特定的住宅的特别所有权。 而我们的《物权法》“业主的建筑物区分所有权”，是由物权法直接赋予业主所购买单元的个人所有权。 德国的住宅所有权（即我们的专有所有权）是先有住宅区全体业主的大共有，然后由全体共有人用合同分别赋予每一个共有人一个特定住宅的特别所有权。这种情形，2008年在我的论文《集合所有权与共有所有权的社区治理制度比较》中，学术地称之为“区分所有之专有部分是建筑物小区共有中的非共有部分”，或者说“整体共有中的特殊部分”。我非常感谢忻锦帆先生所作的对香港建筑物管理条例的详尽的社会调查。他的调查很有理论使用价值。 李云亮说业主物权 评论三 所以，德国物权法教科书告诉他们的学生：“住宅所有权是按份共有的一种特殊形式。”（M?沃尔夫：《物权法》（德国法学教科书译丛2004年第20版，吴越、李大雪译），北京：法律出版社2004年第2版，第64页。） 李云亮说业主物权 评论四 德国《住宅所有权法》在国内有三个汉译版本： 杜景林、卢谌 译， 胡晓静 译， 郑冲 译。 其中，杜景林、卢谌译文，用了“通过共有人的合同”、“对于共有人中的任何一人”、“均可以赋予对一个特定住宅的特别所有权”几个短语，比较通俗。 胡晓静译文，用了“通过共有人的合同”、“授予每一个共有人”、“建筑物中的特定住宅”这几个短语。胡晓静译文的“授予”比较杜景林、卢谌译文的“赋予”，似乎更通俗达意。 而郑冲译文，“每一个共有所有权人”、“（获得）建筑物中的一套特定住宅”、“由共有所有权人的合同予以限制”，没有翻译出原文中共有人合同的“赋予”、或“授予”的关键意思。其汉译距离德文原意远矣。
|
