房产广告宣传不实，是否必然构成违约？
来源：西安黄卫阳律师 作者：西安黄卫阳律师 人气： 发布时间：2017-03-18
摘要：法学论文 房产 购房 合同撤销 欺诈 2010年5月，张先生与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，张先生付清了全部房款。但2015年交房后，张先生发现当初宣传彩页中展现的人工湖、绿地和观景桥、垃圾房等均没有建造。遂认为房产公司存在违约行径，向法院起诉
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法学论文 房产 购房 合同撤销 欺诈 2010年5月，张先生与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，张先生付清了全部房款。但2015年交房后，张先生发现当初宣传彩页中展现的人工湖、绿地和观景桥、垃圾房等均没有建造。遂认为房产公司存在违约行径，向法院起诉请求判令某房产公司返还其因缺少人工湖、绿地和观景桥等问题造成的不当得利20000元。庭审中，某房地产公司辩称：因宣传广告中明已确标明的人工湖、绿地和观景桥等仅供购房者参考，而且双方签订的房屋预售合同并未对这些内容进行约定，因此某房产公司不应受广告内容的约束。对于房产开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，如果开发商制作的宣传广告彩页所作说明和允诺具体、确定，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施等，方能定性为要约。本案中观景桥并非小区规划范围内的配套设施，关于人工湖、绿地，被告某房地产公司也未对它们的面积、形状及位置等作具体明确的说明。由此可见，开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请，而并非要约。法院经过审理，最终认定某房产公司在广告中的宣传、描述不构成要约，不属于合同内容的一部分。因此开发商不存在违约问题。因此对原告要求被告返还20000元不当得利的诉讼请求，法院予以了驳回。如今，商品房预售过程中中，广告宣传的形式、内容五花八门。其售楼广告文案，包括彩图彩页、沙盘模型等是经过特殊设计的，很多人购买商品房时仅凭这些材料等进行选择，并不能接触实体房屋，在购买时应谨慎判断；对于一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，应尤为审慎对待；应特别留意如涉及交房标准、交房日期、小区配套设施等关键性问题，这些理应在合同条款内进行具体明确约定。
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