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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民提字第106号 申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：桂林市正文房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂县临桂镇兴临路9号。 法定代表人：陆正福，该公司总经理。 委托代理人：谭平，四川金顶律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张建华。 委托代理人：冯守诚，北京市鼎尚律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：马榕森。 委托代理人：冯守诚，北京市鼎尚律师事务所律师。 申诉人桂林市正文房地产开发有限责任公司（以下简称正文公司）为与被申诉人张建华、马榕森商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）（2011）桂民提字第149号民事判决，向本院申诉。本院于2014年1月13日以（2013）民监字第118号裁定，提审本案。2014年5月13日，本院依法组成合议庭，对本案进行了开庭审理，正文公司法定代表人陆正福及其委托代理人谭平，张建华、马榕森及其共同委托代理人冯守诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2005年9月29日，张建华、马榕森与正文公司签订《商品房买卖合同》。合同第三、四条约定，张建华、马榕森购买正文公司开发的“金山龙谷”（i-10、ⅲ-34、i-21、ⅲ-05、ⅲ-08、i-8-2、ⅲ-17-2、ⅲ-19-2、ⅱ-25、ⅱ-27）共10套别墅，合同总价为200万元；第八条约定出卖人应在2005年12月29日前将商品房交付买受人使用；第九条第一款第二项约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1％向买受人支付违约金。合同签订后，张建华、马榕森已将购房款200万元付给正文公司。双方已对该合同进行备案登记。2005年10月10日，正文公司与张建华、马榕森订立《商品房退房退款协议书》（以下简称《退房退款协议书》）。该协议书第一条约定，甲方（正文公司）建议乙方（张建华、马榕森）退房，乙方同意退房，甲方应立即退还购房款，因甲方原因，延期至2005年11月29日前将全部购房款退清给乙方，并愿意从2005年10月10日起按月按乙方已交付购房款的4％计付逾期退还购房款的违约责任。第四条约定，在退还购房款期限内，若到商品房交付时间的，乙方不能催促甲方交付，也不能入住或出租，但退还购房款期限届满时，如甲方既不提出延长退还购房款期限，又不全部退清购房款及违约金给乙方的，乙方有权按购买签订的《商品房买卖合同》条款执行，并有权入住、出租使用，甲方应当为乙方办理有关手续，包括办理上述商品房的产权证。第五条约定，甲方如再延长退还购房款期限时，乙方须无条件同意给甲方延长一个月的退款期，甲、乙双方必须签订延长补充协议书，如甲方每月承担的违约金不按时支付的，乙方则不同意延长退还购房款期限。2005年10月28日，双方又签订《延期退还购房款补充协议书》（以下简称《补充协议书1》），该协议约定：1、甲方（正文公司）退还全部房款给乙方（张建华、马榕森）的期限延期至2005年12月28日止。2、双方于2005年10月10日签定的《退房款协议书》除甲方退还房款的期限变更外，其他条款继续有效。2005年12月27日，应正文公司要求，双方又签订《延期退还购房款补充协议书》（以下简称《补充协议书2》），协议约定：1、甲方（正文公司）退还全部房款给乙方（张建华、马榕森）的期限由10月28日签订的《补充协议书1》的2005年12月28日止延期至2006年3月28日止。2、双方于2005年10月10日签订的《退房款协议书》除甲方退还房款的期限变更外，其他条款继续有效。正文公司在《退房款协议书》、《补充协议书2》订立后退款期限内，未依约退还购房款。自2005年10月10日始，正文公司依《退房款协议书》、《补充协议书2》按购房款的4％按月给付张建华、马榕森违约金至2006年3月27日。后经张建华、马榕森催促，正文公司于2006年7月1日将2006年3月28日至2006年6月27日的违约金支付。但正文公司没有交房，之后亦无支付违约金。2008年11月22日，张建华、马榕森在《法制快报》刊登公告，称多次找正文公司要求交房办证没有结果，要求正文公司在刊登公告之日起10个工作日内交房办证。正文公司至今没有履行。 另查明，正文公司与张建华、马榕森在2005年9月29日签订《商品房买卖合同》的当天，张建华和马榕森即支付购房款20o万元，2005年10月14日双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，约定《商品房买卖合同》第四条第二项中的建筑面积平方米填错，更正为建筑面积2800平方米。在2005年10月28日的《补充协议书1》中，明确本案购房十栋建筑面积2800平方米。正文公司于2007年11月5日给张建华、马榕森一份《退回购房款计划书》，该计划书内容为：“张建华、马榕森先生：我公司于2005年9月29日与你们签订《商品房买卖合同》将金山龙谷的拾套商品房卖给你们。后因本公司的原因要求你们退房，并将购房款退还给你们和承担违约责任。你们也同意。但由于我公司的种种原因，无法按时退款给你们，请原谅!我公司计划于2007年11月30日前将全部购房款退还给你们，并愿承担违约责任”。 2009年6月5日，张建华、马榕森以正文公司为被告，向广西壮族自治区桂林市临桂县人民法院（以下简称临桂法院）提起诉讼，其诉讼请求为：1、正文公司立即将案涉“金山龙谷”10套房屋交房并办理产权证书；2、正文公司支付逾期交房违约金91.2万元，（暂计至2009年6月1日，逾期另计）；3、正文公司支付逾期办理产权证的违约金2000元；4、本案诉讼费用由正文公司承担。 2009年7月13日，正文公司提起反诉，其反诉请求为：1、确认《商品房买卖合同》无效；2、张建华、马榕森向房屋登记管理部门办理撤销商品房买卖合同登记备案手续；3、本案诉讼费用由张建华、马榕森承担。 一审法院认为，张建华、马榕森与正文公司签订的《商品房买卖合同》、《退房退款协议书》、《补充协议书》（两份）是双方真实意思表示，合同内容均未违反法律禁止性规定。双方约定按月给付4％的违约金，该违约金的约定是有条件的，是因正文公司原因要求张建华、马榕森退房而不能及时退还购房款时才承担逾期和延期退还购房款的违约责任，只有正文公司不按时给付违约金和退还购房款，张建华、马榕森才有权要房办证；从其内容和时间看，签订的三份协议应属《商品房买卖合同》的补充。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。此约定并不违反法律的禁止性规定，因此，不能因双方在商品房买卖过程中约定了违约金而认定是以合法形式掩盖非法目的的高利贷性质的民间借贷关系，正文公司亦无证据证实双方之间的关系属民间借贷关系。正文公司辩称和反诉主张合同无效、请求撤销备案登记，理由不充分、证据不足。正文公司在张建华、马榕森催促下仍不履行义务，张建华、马榕森请求正文公司按《商品房买卖合同》约定交房并办理产权手续，予以支持；正文公司逾期不履行，张建华、马榕森请求从延期届满后2006年7月1日起依约要求正文公司支付逾期交房违约金，其理由正当。正文公司在不退还购房款和支付违约金后，又没有请求延期履行协议，其应当在延期协议届满后向张建华、马榕森交房，从应交房的2006年7月1日起至今已超过360个工作日，张建华、马榕森主张办证违约，请求支付办证违约金，理由亦正当。2009年8月18日，临桂法院作出（2009）临民初字第761号民事判决，判决：1、正文公司在判决生效之日起5日内交付“金山龙谷”共10套房屋给张建华、马榕森；2、正文公司从2006年7月1日起以200万元为基数按日万分之四支付逾期交房违约金至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，给张建华、马榕森；3、正文公司支付逾期办证违约金2000元给张建华、马榕森；4、正文公司在本案文书生效后90日内为张建华、马榕森办理好产权证并交付张建华、马榕森；5、驳回正文公司的反诉请求。一审本诉案件受理费30282元，财产保全费5000元，反诉案件受理费25元，合计35307元，由正文公司负担。 正文公司不服一审判决，提出上诉请求如下：撤销一审判决，驳回张建华、马榕森的诉讼请求；支持正文公司的一审反诉请求；案件诉讼费用由张建华、马榕森负担。 |
