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一审法院认为，借款合同系借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同需具备借款当事人、借款金额、借款期限、借款利息等约定。商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同需具备房屋买卖当事人、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等必备要件。从红枫公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》，以及东方广场公司、红枫公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》看，合同中约定了商品房的基本情况、销售方式为预售、计价方式及价款、付款方式、交付期限、违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要条款。购房人支付了全部房款，即可取得房屋的所有权，合同的目的指向房屋所有权的移转，性质上属于房屋买卖合同关系。至于房屋没有实际交接而是由购房人收取房租，系购房人与东方广场公司通过签订《租赁及委托经营管理合同》变更了合同的履行方式，属于购房人对自有物业的经营方式的支配。虽然购房目的具有投资性，但购房的目的并不影响合同的性质。关于回购条款的约定，只是对购房人转让房屋权利的限制和对承租人权利的保障，建立在购房人有权享有房屋所有权的基础之上。从合同内容看，并无关于借款的约定，不符合借款合同的构成要件，因此红枫公司与购房人之间的合同性质应认定为房屋买卖。本案商品房销售采取的模式是房地产开发商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为，该行为性质属于售后包租。建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。一审法院认为该规定性质上属于管理性规定，而非法律和行政法规所规定的效力性规范，违反该规定不影响合同的效力。因此，红枫公司与购房人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。 关于争议焦点三，购房人有无排除执行的实体权利问题。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人实际占有；3、第三人对未办理过户登记手续无过错。 1、关于第三人已经支付全部价款。槐蔚、徐宏、徐暐晟提供了其于2011年4月21日支付全款的银行付款凭证原件，红枫公司在庭审中予以认可，中信信托公司虽对该银行付款凭证原件不予认可，但对此没有申请鉴定，也没有证据和理由加以推翻，该银行付款凭证原件应予采信，故一审法院认定槐蔚、徐宏、徐暐晟已经支付全部房款。 2、关于第三人实际占有。一审法院认为，占有既包括直接占有，也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。虽然槐蔚、徐宏、徐暐晟与红枫公司签订的商品房购销合同约定，红枫公司应于2011年12月30日前，将符合约定的商品房交付槐蔚、徐宏、徐暐晟使用，且约定了装饰、设备标准。但根据槐蔚、徐宏、徐暐晟与东方广场公司、担保方红枫公司签订的《租赁及委托经营管理合同》约定，从2011年4月22日即槐蔚、徐宏、徐暐晟将该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，槐蔚、徐宏、徐暐晟即将上述所购房产出租给东方广场公司并委托东方广场公司经营管理，槐蔚、徐宏、徐暐晟还授权东方广场公司与红枫公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为槐蔚、徐宏、徐暐晟与开发商，槐蔚、徐宏、徐暐晟与东方广场公司的交验手续。因此，《租赁及委托经营管理合同》改变了商品房购销合同约定的交付标准和交接方式。槐蔚、徐宏、徐暐晟支付房款后，东方广场公司在红枫公司将房屋施工完毕后已经接受槐蔚、徐宏、徐暐晟的委托承接装潢业务，槐蔚、徐宏、徐暐晟也已经实际收取了租金，属于对房屋的间接占有，应认定槐蔚、徐宏、徐暐晟已实际占有涉案房屋。 3、关于第三人对未办理过户登记手续无过错。一审法院认为，第三人无过错是指未办理过户登记手续是由于第三人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。本案红枫公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》第15条约定由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因此办理过户登记手续是红枫公司的义务。从红枫公司向昆山市住房和城乡建设局提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》看，是由于红枫公司的原因未能办理备案手续。一审法院在审理过程中走访了昆山市住房和城乡建设局，了解到昆山市住房和城乡建设局当时将网签端口开放给红枫公司，后因系统软件变更，红枫公司无法自行办理网签，由于其提供的合同备案手续不全以及拖欠债务的原因，昆山市住房和城乡建设局没有为系争房产办理过户，导致未办理过户登记手续的原因在于红枫公司。因此，案涉商品房的销售没有及时办理网上备案手续、房屋未能过户，并非购房人的过错造成。 鉴于购房人已经支付了全部房款，通过间接占有方式实际占有了涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，故符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房产具有排除执行的实体权利。 关于中信信托公司撤销执行异议裁定的请求。由于本案系执行异议之诉，在本案中审查的是购房人是否享有排除执行的实体权利，以及申请执行人申请继续执行的请求是否能够得到支持的问题，对于处理案外人异议的执行裁定不予审查，因此对中信信托公司的该项请求不予处理。 综上，槐蔚、徐宏、徐暐晟的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第三人排除执行的条件，中信信托公司有关许可执行的诉讼请求不应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，作出（2013）苏民初字第15号民事判决，驳回了中信信托公司的诉讼请求。一审案件受理费8548元，由中信信托公司负担。 |
