|
中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2014）民申字第2152号 法定代表人：李晓明，该中心主任。 委托代理人：朱越勇，广东纵横天正律师事务所律师。 委托代理人：袁东杰，广东纵横天正律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市益豪科技贸易发展公司。 法定代表人：梁仁义，该公司经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州农村商业银行股份有限公司花都支行。住所地：广东省广州市花都区新华镇公益路21号南座。 负责人：张金星，该支行行长。 一审第三人：广州市海珠区蓝天商场。 法定代表人：黄耀雄，该商场经理。 再审申请人广州经贸会展服务中心（以下简称会展中心）因与被申请人广州市益豪科技贸易发展公司（以下简称益豪公司）、广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称花都支行）及一审第三人广州市海珠区蓝天商场（以下简称蓝天商场）执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（2013）粤高法民二终字第94号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 会展中心申请再审称：一、益豪公司对涉案房产享有的是所有权，会展中心对该房产享有的是承租权和转租权，虽然均起源于政府部门的安排，但是已通过合法方式，依法取得，应受法律保护。二审判决只看到政府的安排，但未看到政府安排本身的合法性，也没看到行政安排后，会展中心与益豪公司之间签订的《租赁合同》已发生了受法律保护的民事法律行为的事实，以致作出了错误判决。二、会展中心与益豪公司于2003年1月2日签署的《租赁合同》，形式合法，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。而且，过去的11年来会展中心与益豪公司的权利义务均来源于该合同，双方也一直按合同约定履行，故双方的租赁关系是客观、实质存在的。并且，该合同签订时，涉案房产未设置任何抵押，双方不存在恶意串通损害债权人合法权益的行为。每月3万元的租金标准是双方协商一致的结果，无论高低，都是民事主体自由处分民事权利。《租赁合同》签订在前，花都支行的抵押权形成在后，根据“买卖不破租赁”的法律原则，花都支行的抵押权不能对抗会展中心的承租权和转租权。三、本案真正损害花都支行利益的是益豪公司，如果因附带会展中心的租赁合同拍卖，不足以抵偿花都支行债权的情形下，花都支行仍然可以向益豪公司主张，实现其法律上的救济。四、2004年9月28日，会展中心与益豪公司之间签订的《补充协议书》是会展中心保护自身权益的一项措施，客观上该证据不能成为二审判决否定会展中心对争议房产享有承租权和转租权的法律理由。（一）《补充协议书》签订时，花都支行对争议房产的抵押权还未形成，协议书不是针对花都支行的抵押而签订的。（二）作为涉案房产的承租人和转租人，会展中心无权限制所有权人益豪公司用涉案房产对外抵押贷款，但益豪公司对外抵押贷款将可能对会展中心的权益带来影响，为充分保障会展中心的权益不受影响，遂与益豪公司签订《补充协议书》，对可能出现的风险及相应的救济措施作出约定，是会展中心对自身权益采取的一项正当而合理的措施，并没有放弃争议房产的承租权和转租权的意思表示。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 本院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：一、会展中心与益豪公司之间是否存在实质房屋租赁关系；二、会展中心与益豪公司之间签订的《租赁合同》能否作为涉案房产评估、执行的依据；三、二审判决是否以《补充协议书》的约定为由认定会展中心与益豪公司之间不存在租赁关系。 一、关于益豪公司与会展中心之间是否存在实质房屋租赁关系问题。 房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，所涉房产原为广州市水产总公司所有，其于1997年1月23日将该房产出租给蓝天商场使用，双方签订了《租赁合同》，租金每月18万元。在租赁合同的履行过程中，由于广州市水产总公司被撤销，相关政府部门遂对涉案房产重新划转，所有权变更登记在益豪公司名下，使用权和出租权则划转给了会展中心。为此，益豪公司与会展中心于2003年1月2日签订了《关于海珠区江南大道254-270号首层、二层物业管理及租金收取协议书》，明确涉案房产的所有权归益豪公司，使用权归会展中心，由会展中心负责出租与管理，所收租金的20%归益豪公司作为管理费及税费，80%归会展中心。双方还于同日签订一份《租赁合同》，约定益豪公司将涉案房产以每月3万元租金租给会展中心，租期为2003年1月1日至2022年12月31日。2003年1月30日，广州市商业局致函蓝天商场，要求蓝天商场与原产权单位签订的《租赁合同》出租方改为会展中心。会展中心与蓝天商场于2003年5月9日签订《变更合同协议》，将出租方变更为会展中心。故从益豪公司与会展中心于2003年1月2日签订《租赁合同》的背景、过程以及约定的租金标准等内容看，益豪公司与会展中心之间并非按照等价有偿的民事活动原则签订合同，双方实际上是在政府部门的安排下对涉案房产的收益共同进行分配，缔约目的并非是由合同一方取得房产使用权，内容确实不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定。因此，二审判决认定会展中心与益豪公司之间不存在实质上的租赁合同关系，并无不当。 二、关于会展中心与益豪公司之间签订的《租赁合同》能否作为涉案房产评估、执行的依据问题。 根据上述分析，会展中心与益豪公司之间签订的《租赁合同》，名为租赁合同，实为双方对出租涉案房产收益的分配，内容不同于出租方收取租金、承租方获取使用权的房屋租赁合同。二审判决在会展中心与益豪公司之间不存在实质租赁关系的情形下，对会展中心关于按照“买卖不破租赁”的原则其仍然享有每月只交3万元使用到2022年12月31日及获得转租利益的请求不予以支持，并无不当。因此，会展中心申请再审称其与益豪公司之间签订的《租赁合同》应作为涉案房产评估、执行的依据，理由不能成立。 三、关于二审判决是否以《补充协议书》的约定内容来认定会展中心与益豪公司之间不存在租赁关系问题。 |
