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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）湖民小字第00260号 原告河南祥和物业管理有限公司。住所地：三门峡市湖滨区黄河路南二街坊天方创世佳苑小区。 法定代表人孟宪琪，总经理。 委托代理人张连峰、周青梅，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告崔爱萍，女。 原告河南祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）与被告崔爱萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马宁独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告祥和物业公司的委托代理人周青梅到庭参加诉讼，被告崔爱萍经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告诉称：被告系黄河路南二街坊天方创世佳苑小区8号楼2单元304号业主，交房时原被告双方签订前期物业服务协议，约定被告入住后应按约定缴纳物业费，逾期未交的，应缴纳违约金。自2012年8月1之日至今，经原告多次催促，但被告拒绝缴纳物业费。现提起诉讼，请求判令被告缴纳截止2014年9月30日的物业费用3704元，违约金173元。 被告崔爱萍未答辩。 经审理查明：被告崔爱萍系天方创世佳苑小区8号楼2单元304号业主，其购买的房屋建筑面积为140.66平方米，该房屋属于小高层范围。2010年8月23日，祥和物业公司作为甲方与乙方崔爱萍签订前期物业管理服务协议。该协议未明确前期物业服务合同的合同期限。前期物业管理服务协议的主要内容为：一、物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序管理；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。二、物业管理服务质量，设备完好率保持在95%以上，公共走道无杂物，共用门窗扶手无明显污迹。墙面无明显灰尘和蜘蛛网。绿化完好率达到98%.交通标志明显，车辆按要求停放整齐。无因失职或玩忽职守引发重大安全生产责任事故。三、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）及共用水电费用。1、自发入伙通知书起，乙方开始交纳物业服务费；2、乙方交纳费用时间为半年首1-15日内缴纳每半年费用；3、多层物业服务费每月每平方米0.4元，小高层物业服务每月每平方米1.00元。地下停车库停车位停放服务费：业主私家车位40元／月／部，非私家车位300元／月／部。三、违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。祥和物业公司在前期物业管理服务协议上加盖公章，崔爱萍在该协议上签名并按指印。 被告崔爱萍签订前期物业管理服务协议后，自2012年8月1日至2014年9月30日的物业费没有缴纳，原告催要无果，诉至法院，要求被告崔爱萍缴纳物业费用3704元，违约金173元。庭审中原告主张物业费按照合同约定自2012年8月1日计算至2014年9月30日，违约金自2014年9月30日按照人民银行同期贷款利率计算至起诉之日为173元。 本院认为：被告崔爱萍与祥和物业公司所签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，该协议对业主具有法律约束力，原、被告均应按照该物业管理协议的约定，履行各自义务。被告崔爱萍作为天方创世佳苑小区的业主，享受物业公司提供的各项物业服务的同时，也负有按时交纳物业费的义务，故祥和物业公司要求其支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。崔爱萍的物业费计算如下：2012年8月1日至2014年9月30日的物业费：140.66平方米×26个月×1元=3657.16元。前期物业服务协议虽然约定了违约金，但约定过高，原告主张参照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，但因原告未张贴书面催款通知以主张其权利，违约金应自原告起诉之日即2015年6月26日计算，但因原告仅主张2015年6月26日起诉之前的违约金，故本院对违约金部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百七十四条第（八）项之规定，判决（缺席）如下： 被告崔爱萍支付原告河南祥和物业管理有限公司物业费3657.16元。限本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 本判决为终审判决。 审判员 马宁 二〇一五年九月二十四日 |
