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被上诉人（原审原告、反诉被告）胡长太，男，汉族，1935年9月5日生，住河南省潢川县个体户。 委托代理人李素英，系胡长太妻子，代理权限特别授权。 委托代理人杨保甜，河南捷达律师事务所法律工作者。 上诉人雷学贵因与被上诉人胡长太房屋租赁合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2015）潢民初字第00775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雷学贵的委托代理人肖向峰，被上诉人胡长太及委托代理人李素英、杨保甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，被告（反诉原告）雷学贵于2008年5月12日起租用原告（反诉被告）胡长太所有位于潢川县黄国商贸城东大街32号商品房（一间二层，后有小房1间3层）用于经营。2012年5月12日原告胡长太与被告雷学贵再次签订《房屋租赁合同》，续租房屋三年（2015年5月12日到期）。租金每年58000元。该租赁合同第4条约定：在合同期内，乙方不得随意改变和破坏甲方房屋的主体结构，应保证甲方房屋设施完整，损坏设施要照价赔偿。如需修理装饰须经甲方同意，其费用由乙方自理。三年合同到期后，应按原貌移交甲方，甲方不予补偿其他装修费用，如乙方续租，其修理费、装修费不能抵交续租期的租金。第6条约定：租用到期后，乙方水电费交清，甲方有权收回最后一个月的水电发票，如乙方不愿续租，应按时到期之日退还甲方房屋，超期每天罚金100元，否则负法律责任。同时，乙方还愿续租，根据市场行情，在同等条件下，甲方应让乙方优先续租，到期后，甲方如要收回房屋，提前六个月通知乙方，乙方不得有任何理由拒绝，不得加收其他费用，空房交付。第7条约定：双方均不得在合同期内违约，否则，违约方应赔偿对方违约金10000元。合同签订后，被告雷学贵按约定缴纳了房屋租金。租赁合同期满后，被告雷学贵以原告私搭乱建行为遭政府强拆以及未在合同期满前6个月通知腾房造成经济损失为由，拒绝腾房。该房屋现在由被告存放商品使用。另查明，2013年潢川县县政府对潢川县黄国商贸城违章构筑物进行了集中整治、拆除。诉讼中，被告雷学贵未能对其租赁房屋违章构筑物为何人建设、潢川县人民政府对违章构筑物采取具体的整治措施、以及拆除违章构筑物造成的具体损失提供有效证据支持。原告胡长太也未能提供有效证据证实其是否在租赁合同到期前6个月通知过被告雷学贵要求收回房屋。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、证人证言等在卷为证。 原审法院认为，原告（反诉被告）胡长太与被告（反诉原告）雷学贵签订的房屋租赁合同，条款齐备，是双方真实意思表达，故合法有效。双方均应按合同履行约定义务。被告雷学贵在房屋租赁期满后，拒不腾房，违反了约定，依法应负违约责任。对于原告胡长太要求腾房的诉讼请求本院予以支持。原告胡长太不能有效证明其按约定在房屋租赁期满前6个月通知被告雷学贵腾房，也存在一定的违约行为。考虑到双方同时存在违约行为，根据双方的过程程度，双方应互不负违约责任。由于被告雷学贵在租赁期满后拒不腾房，致使原告胡长太无法使用、经营，必然给原告带来一定的经济损失。原告胡长太要求被告缴纳延期交付期间的房屋租金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告雷学贵应按合同约定的价格支付拖延交付期间的房屋租赁费用（计算方式为58000元÷365天×被告实际超期占用的天数）。由于被告雷学贵不能提供证据证明其经营门市遭潢川县人民政府强拆与原告胡长太的行为存在因果关系，且未能提供有效证据证明其实际遭受的损失价值。对于被告的反诉请求，本院不予支持。被告雷学贵可在取得相关证据后另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、被告（反诉原告）雷学贵于判决生效后十日内将位于潢川县黄国商贸城东大街32号商品房腾空交付原告胡长太（反诉被告）。同时给付房屋租金每日58000元÷365天≈158.90元，从2015年5月13日起至被告雷学贵将房屋腾空交付之日止。二、驳回原告（反诉被告）胡长太其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）雷学贵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费500元，原告（反诉被告）胡长太负担250元，被告雷学贵负担250元。反诉费1050元由被告（反诉原告）雷学贵负担。 雷学贵上诉称，胡长太出租的房屋有瑕疵，且违反了相关法律规定，应承担违约责任，赔偿上诉人损失。请求撤销原判，依法改判。 被上诉人胡长太答辩称，原审判决正确，请求维持原判。 二审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，本案立案时间是2015年5月13日，送达起诉状时间是2015年5月20日。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2012年5月12日，胡长太与雷学贵签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方已实际履行，合同到期后，雷学贵拒绝搬迁，属违约行为。胡长太依双方的合同约定，诉请返还房屋并支付至实际返还之日止的租金，理由正当，应受法律保护，原审处理正确，应予维持。雷学贵上诉称，胡长太出租的房屋有瑕疵，且违反了相关法律规定，应承担违约责任，赔偿上诉人损失的理由不能成立。因为，双方签订的合同是在2008年签订的合同到期后的续签，胡长太出租的房屋，产权证件齐全，在合同即将到期前，胡长太提前向其释明收回房屋，民事诉状的落款时间虽然是2015年5月12日，但法院立案时间是13日，且向其送达文书是2015年5月20日，并不存在有违约行为。关于因城建局的执法行为，要求胡长太承担赔偿的理由不充足。故雷学贵的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案受理费500元由上诉人雷学贵承担。 |
