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河南省信阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2015）信中法行终字第50号 法定代表人金平，该县县长。 委托代理人黄鹤，男，该县政府工作人员。 法定代表人邱兴义，该局局长。 委托代理人陈华，男，该局工作人员。 委托代理人汪强，男，河南息州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）息县房地产管理所。 法定代表人代民，该所所长。 委托代理人李建，男，该所工作人员。 委托代理人汪强，河南息州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）罗帮华，男，汉族，1970年8月29日出生，住息县。 委托代理人上官同义，河南紫弦律师事务所律师。 原审第三人杨圣海，男，1957年8月26日出生，汉族，个体工商户，住光山县。 上诉人息县人民政府（以下简称息县政府）、息县住房和城乡建设局（以下简称息县住建局）、息县房地产管理所（以下简称息县房管所）因被上诉人罗帮华诉其不履行法定职责一案，不服罗山县人民法院（2015）罗行初字第3号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人息县政府委托代理人黄鹤，上诉人息县住建局委托代理人陈华、汪强，上诉人息县房管所委托代理人李建、汪强，被上诉人罗帮华委托代理人上官同义，原审第三人杨圣海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，第三人杨圣海于2006年通过竞买购得息县北大街原城关机械厂院内一宗4830平方米国有土地使用权。为开发利用该宗地，杨圣海于2006年11月8日向息县住建局申请办理了息县城规用字（2006）26号建设用地规划许可证，该证载明用地单位为息县城关镇人民政府。2006年11月23日，第三人杨圣海为便于开发房地产，个人投资在光山县工商行政管理局注册成立了光山县鑫星房地产开发有限公司，其本人为该公司法定代表人（该公司于2010年9月16日已在光山县工商行政管理局注销）。2007年9月6日，第三人杨圣海以其公司名义向息县住建局申请办理了编号为0576号的建设工程规划许可证。该证载明：建设项目名称为息县息州庭苑商住楼；建设位置为息县北大街原城关机械厂院内；建设规模为1号、2号、3号楼（15185平方米）。2007年9月7日，第三人杨圣海又以其公司名义向息县住建局申请办理了编号为息建（2007）第13号建设工程施工许可证。2007年10月30日，息县政府为第三人杨圣海购买的上述国有土地颁发了息国用（07）第0846号国有土地使用证，载明使用人为杨圣海。2008年1月17日，第三人杨圣海以其公司名义向息县房管所申请办理了息州庭苑商住楼（豫息）房预售证第0801号商品房预售许可证。同年7月29日，息县住建局为第三人杨圣海的光山县鑫星房地产开发有限公司颁发了编号为豫息县J200807—0001的竣工验收备案证书，该证书载明工程质量等级为合格。原告罗帮华于2008年7月16日与光山县鑫星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了息州庭苑商住楼1号楼1单元401号房。房屋交付后，原告于2014年9月16日携带第三人提供的相关证明文件向被告申请办理房产证时，被告以申请人提交的材料土地使用权人是第三人杨圣海，而其它手续是光山县鑫星房地产开发有限公司的，申请登记属于登记房屋与房屋权利来源证明文件不一致为由拒绝办理。原告起诉请求确认三被告行政不作为违法，并请求被告限期履行办证义务。 原审认为，行政机关履行法定职责应当依照相关法律法规规范操作，并坚持公正合理、高效便民的基本原则。《城市房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”第三人杨圣海通过竞买取得国有土地使用权，投资注册成立了光山县鑫星房地产开发有限公司，并以公司名义按相关规定办理了一系列的规划建房及验收、预售手续，缴纳了相关税费，已履行了相应的法律义务。原告在被告为第三人注册的光山县鑫星房地产开发有限公司颁发房屋预售许可证后，已出资购买了该楼盘的房屋，并实际取得了房屋使用权。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”原告作为该楼盘商品房的购买方，其在第三人的协助下，携带相关证明文件依法向被告提出办理房产证的请求，合法有据，应予支持。被告辩称依照《房屋登记办法》第八条之规定，即办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，认为该楼盘房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体不一致，原告的申请不符合办证要件。因为被告已经在该楼盘土地使用权与相关开发建设手续主体不一致的情况下，为第三人注册的房地产开发公司颁发了商品房预售许可证和竣工验收合格证明等手续，使其开发的房地产得以销售。现原告已实际取得所购房屋的使用权，而被告拒绝给善意购房的原告办理房屋所有权证，不仅损害了原告的信赖保护利益，也有违被告依法行政过程中应当遵守的公平正义原则。关于办理房产登记相关手续权利主体不一致的问题，应当由被告息县县政府会同相关部门及第三人杨圣海在不侵害国家、集体及个人利益的前提下，完善相关手续予以解决。因此，被告辩称理由不当，依法不予采纳。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（三）项之规定判决：责令被告息县人民政府、息县住房和城乡建设局、息县房地产管理所及第三人杨圣海于本判决生效后九十日内完善相关手续，依法为原告罗帮华办理房屋产权登记。 上诉人息县政府、息县住建局、息县房管所上诉称：①上诉人不存在不履行法定职责。被上诉人罗帮华携带第三人提供的相关证明文件申请办理房屋产权证，不符合《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（三）房屋所有权证书或者房地产证书……”的规定，不符合办理产权登记的条件。②原审判决适用法律错误。原审以《城市房地产管理法》第二十八条规定，认为被上诉人从鑫星房地产开发公司购买房屋后就应该取得了房屋所有权，即应办理产权证，属适用法律错误。杨圣海取得土地使用权后，作价入股成立公司，其应把其个人名下的土地使用权过户到公司名下，缴纳相关税费。一审认定房产登记手续权利主体不一致的问题，应由息县政府会同有关部门及第三人在不侵害国家、集体及个人利益的前提下，完善相关手续予以解决，违反法律强制规定，造成国家税收严重损失。原审认为上诉人给第三人注册的房地产开发公司办理了商品房预售许可证和竣工验收合格证等手续，就认为亦应给被上诉人办理房屋产权登记，缺乏法律依据。且房地产开发公司一直未办理该开发项目的初始登记，被上诉人与第三人签订房屋买卖合同，但未提交税费凭证。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉求。 |
