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济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）天民一初字第96号 原告济南信德物业管理有限公司（组织机构代码59703389-1），住所地山东省济南市。 法定代表人张宝国，董事长。 委托代理人张立娟，女，济南信德物业管理有限公司会计，住济南市。 委托代理人李秀萍，女，济南信德物业管理有限公司客服部职工，住济南市。 被告战桂芝，女，住济南市。 原告济南信德物业管理有限公司（以下简称信德物业公司）与被告战桂芝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信德物业公司的委托代理人张立娟、李秀萍，被告战桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信德物业公司诉称：被告战桂芝系济南市天桥区药山郡小区某号楼某单元某室业主。药山郡小区的开发建设单位济南山川房地产有限公司与原告信德物业公司之间签订了《药山郡前期物业服务合同》，该合同约定：由原告信德物业公司提供药山郡小区内物业共用设施设备的运行、维护和管理，公共区域环境卫生的维护等物业服务，物业服务费的支付标准为按建筑面积缴纳，住宅为每月每平方米1.0元。物业服务费按季度缴纳。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额支付违约金。原告信德物业公司一直按约定提供物业服务，但被告战桂芝自2013年4月起一直无故拖欠物业服务费，原告信德物业公司多次催缴无果。现原告信德物业公司提起诉讼，要求：1、判令被告战桂芝向原告信德物业公司支付物业服务费1156.08元、违约金1156.08元；2、本案的诉讼费用由被告战桂芝承担。 被告战桂芝辩称：被告战桂芝与原告信德物业公司没有合同关系，双方未签订过书面协议。原告信德物业公司诉状中陈述的被告战桂芝的面积有误。原告信德物业公司入驻没有征求被告战桂芝或其他业主的意见，原告信德物业公司是否有资质，被告战桂芝也不清楚。 经审理本院认定：2012年5月30日，原告信德物业公司（乙方）与济南山川房地产有限公司（甲方）签订《药山郡前期物业服务合同》一份，协议约定：“…第一章物业基本情况第一条物业基本情况：1、物业名称：药山郡前期物业管理物业类型：住宅和公建坐落位置：济南市天桥区无影山北路建筑面积：约7万平方米2、物业管理区域四至：北至药山公园规划路东至无影山北路南至安乐镇旧村西至警苑西区…第二章物业服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案管理。第三条在物业管理区域内，乙方接受业主委托提供的其他特约性（有偿）服务有：质保期满入户维修等。第四条乙方提供的前期物业服务质量应达到本合同约定的质量标准。第三章服务费用第五条本物业管理区域物业服务收费选择式：包干制物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.00元／月.平方米；商业用房：住宅2.00元／月.平方米…第七条乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第八条业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人按时履行交纳义务。物业管理区域内已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照物业服务费用标准的70%比例交纳。因甲方与购房业主的合同纠纷，导致业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由责任方承担。业主所购物业长期空置的，业主应提前告知乙方，并向乙方进行书面备案后，业主可按照物业服务费用标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方…第八章违约责任…第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额向乙方支付违约金…第九章其他事项第三十条本合同期限自2012年5月30日起至2017年5月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止…”该协议中还约定了原、被告以及济南山川房地产有限公司的其他权利及义务。合同签订后，被告战桂芝一直未交纳物业服务费。 另查明，被告战桂芝系坐落于济南市天桥区药山郡小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的物业使用人。该涉案房屋系济南市城市建设投资有限公司为被告战桂芝提供的拆迁安置房，建筑面积为96.34平方米，属于住宅。被告战桂芝于2008年12月26日取得迁入证迁入涉案房屋，被告战桂芝至一审法庭辩论终结时尚未取得涉案房屋的产权证书。涉案小区至今尚未成立业主委员会。 再查明，原告信德物业公司2014年9月10日取得了等级三级（暂定）的物业服务资质证书。 诉讼中，原告信德物业公司主张其于2012年6月进驻涉案小区提供物业服务，其本次起诉按照0.50元／月.平方米标准向被告战桂芝收取2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费，原告信德物业公司自愿放弃2013年4月之前的物业服务费。现原告信德物业公司诉至法院，要求：1、判令被告战桂芝支付原告信德物业公司物业服务费1156.08元、违约金1156.08元（自2013年4月1日至2015年3月31日共计24个月，按照建筑面积96.34平方米×0.50元／月.平方米×24个月）；2、诉讼费由被告战桂芝承担。 上述事实，有原告信德物业公司提交的前期物业服务合同、迁入证、房屋户室面积对照表、物业服务企业资质证书，被告提交的拆迁安置协议、收费收据、照片等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。 本院认为：原告信德物业公司与济南山川房地产有限公司之间签订的《药山郡前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。被告战桂芝虽系拆迁安置户，但涉案小区内并未将拆迁安置楼宇与商品房楼宇划分为不同的物业服务区域，也不存在其他提供物业服务的单位或个人。被告战桂芝主张济南市城市建设投资有限公司曾对其作出过相关承诺，但未能提交相应证据证明，如存在相关承诺，被告战桂芝应向济南市城市建设投资有限公司主张权利。前期物业服务合同订立后，原告信德物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告战桂芝在事实上接受原告信德物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告战桂芝未能及时向原告信德物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于原告信德物业公司要求被告战桂芝支付的物业服务费数额1156.08元（自2013年4月1日至2015年3月31日共计24个月，按照建筑面积96.34平方米×0.50元／月.平方米×24个月），原告信德物业公司自愿按照0.50元／月.平方米标准计算物业服务费，其数额未超出法律规定，系对其权利的行使，本院予以支持。原告信德物业公司于2014年9月10日方取得物业服务企业资质证书，其取得物业服务企业资质后未向原告进行公示和说明，在此之前其虽然提供了事实物业服务，但其要求被告战桂芝支付违约金的请求，本院难予支持。 |
