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合同还约定，“37、甲方已知悉，租赁物及本合同约定的所有附属设施设备均系甲方履行本合同的条件之一。无论在本合同签订前已有或本合同签订后甲方投入的，任何权利下，甲方均不得要求乙方承担此笔费用。56、如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达六个月，或租赁物周边（含租赁物所在大楼）的经营环境发生重大变化影响了乙方商场的正常经营的，乙方在提前一个月书面通知甲方后可解除合同，即自甲方收到乙方解除合同通知之后一个月，本合同解除。此种情况下，乙方补偿甲方当年（即合同解除之日所属的租赁年度）半年的租赁费用。60、甲方未按约定全部提供附属设备设施及相关证件，甲方均应免除延迟提供期间的租赁费用，租赁期限及付款日相应延迟。甲方延迟交付租赁物达30日的，乙方有权选择解除合同。62、任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应向守约方支付违约金80万元并赔偿全部损失。”后常州苏宁电器有限公司向钟旅公司支付定金10万元。 2012年11月26日，常州苏宁电器有限公司发函给钟旅公司，载明“贵我双方于2010年12月29日签订了《租赁合同》承租贵司位于天宁区中吴大道1150号的物业。由于市场环境的变化，及我司市场整体布局调整，同时结合该物业周边商业情况，我司不再开设此店。现通知贵司解除与贵司的租赁合同，于贵司收函之日解除。” 2012年12月5日，钟旅公司回函给常州苏宁电器有限公司，载明“我司合同约定租赁给贵公司的房屋，系根据贵我两司签订的租赁合同量身定做，且现已按照合同约定建造完毕，为此我司投入了大量的资金进行了定做，包括房屋结构改造、专门定制了四台电梯、房屋消防改造、装修等。因此我司不同意贵司单方面无故解除合同，请贵司以信誉为重，根据合同约定立即进场、履行合同。现房屋早就符合合同约定的交接条件，且我司亦书面通知贵司进场，故望贵司早日进场，且我司亦会最迟于2013年1月1日视为合同履行，计算贵司应付我司的租赁费等相关费用。贵司拟不进场的风声，现已造成很多商铺购买户、租赁户提出退房、退租，给我司造成了巨大的负面影响和损失。经我司计算，为定作租赁房屋，我司额外支付了120万元费用。如果贵司坚持要求解除合同，在赔偿我公司损失120万元、违约金80万元，由贵司违约造成的购房者退房等损失后，我司可以同意贵司解除合同的请求，否则望贵司继续履行合同。” 2012年12月21日，常州苏宁电器有限公司发函给钟旅公司，“贵司于2012年12月5日针对我司2012年11月26日《关于解除租赁合同公函》的回复函已收悉，现对解除租赁合同有关事项再次函告贵司如下：1、贵我双方的租赁合同已于贵司收到我司《关于解除租赁合同公函》之日解除，请贵司自行安排重新招商工作，否则，造成损失均由贵司自行承担。2、贵司《回复函》中所提“投入了大量资金进行了定做”事项，是贵司对房屋的正常投入，仍可继续使用，且我司也从未要求贵司进行任何定作，产生的费用与我司无关。3、请贵司尽快安排专人与我公司洽谈解除合同善后事宜。” 2013年4月7日，常州苏宁电器有限公司名称变更为常州苏宁云商商贸有限公司即本案被告。 根据钟旅公司申请，经本院委托，2013年7月26日，常州常申会计师事务所有限公司出具工程造价咨询报告书，鉴定结果为：1、鉴定价部分和平国际A1-102、A1-206、A1-301号房屋室内自动扶梯、防火卷帘门及铺设地砖等工程鉴定价为1139347.87元。2、列式价部分由于和平国际A1楼室内一至三层为整体出租给苏宁公司进行使用，钟旅公司考虑到为了满足苏宁公司正常使用以及装修的整体一致性，故在租赁范围外即楼梯间及电梯间也进行了装修。因该部分价值不在租赁范围内，属公共部位装修，故进行单独列示，列示金额共计72812.58元，该金额不包含在鉴定价内，是否进入鉴定价由法院审理后判定。钟旅公司为此支付鉴定费用20000元。 2013年3月26日，诉争租赁物出租给第三人华道林。合同约定租赁期限自2013年5月1日起至2021年4月30日止，租赁费用为前三年每年88万元，其中第一年免租，以后每年递增。南京裕轩投资有限公司作为合同的丙方即物业管理方收取一定的商管费。 2013年9月22日，钟旅公司起诉至本院，提出前列诉讼请求。 审理中，钟旅公司提供顺丰快递邮寄单、回执复印件及函件，证明2012年10月15日，钟旅公司通过顺丰快递发函给常州苏宁电器有限公司，言明租赁物已达到交付条件，请常州苏宁电器有限公司于2012年10月20日前进场验收，办理租赁物交付手续。 审理中，钟旅公司明确损失为专门投入的设备设施费用1212160.45元、租金损失220余万元、可得利益、再招商费用等，根据上述损失情况，本案中主张违约金200万元。苏宁公司陈述解除合同的依据是经营环境发生重大变化，主要指小区入住率及周边客流量，经其专门的业务部门、风险控制部门现场勘查，租赁房屋不适宜开业、经营家电，如果开业肯定亏损。 上述事实，有当事人的陈述、公司准予变更通知书、租赁合同、验收交付通知函及快递单据、2012年12月24日关于解除合同告知函、鉴定报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、2012年11月26日解除合同告知函、2012年12月5日函、商品房预售许可证、传票及诉状、照片、房屋租赁合同等证据证实。 本院认为，钟旅公司与苏宁公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法、有效，对双方当事人均具有约束力。 关于违约责任。苏宁公司未按照租赁合同约定履行义务，属于违约，应承担相应的违约责任。苏宁公司辩称其解除合同的依据为市场环境发生重大变化，苏宁公司未能提供证据佐证，且市场环境应属签订租赁合同所能预见范围，故该辩称本院不予采纳。 关于违约金数额，根据相关法律法规规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。钟旅公司的损失有投入的费用1139347.87元及鉴定费用20000元，租赁房屋闲置期间的租金损失250000元，其他方面的损失钟旅公司未充分举证证明。故本院根据钟旅公司的实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度，依法调整违约金数额为140万元。扣除苏宁公司已支付的定金10万元，苏宁公司还应向钟旅公司支付违约金130万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下： 常州苏宁云商商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州钟旅房地产开发有限公司支付违约金130万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由常州苏宁云商商贸有限公司负担14820元，由常州钟旅房地产开发有限公司负担7980元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 朱加林 代理审判员 储 丽 人民陪审员 杨桂华 二〇一四年一月二十四日 见习书记员 李晓萍 |
