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南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）顺庆民初字第2487号 法定代表人向国荣，董事长。 委托代理人吕伟（特别授权），系公司员工。 被告高建峰。 原告四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声公司）诉被告高建峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员冯欢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润无声公司的委托代理人吕伟到庭参加了诉讼，被告高建峰无正当理由未到庭应诉，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与四川中虹房地产开发有限公司（简称中虹房产公司）于2009年4月22日签订了顺庆区“滨江首座”小区的前期物业管理委托服务合同，合同约定由原告为“滨江首座”的全体业主提供前期物业服务。2011年11月2日，原、被告签订前期物业管理服务协议，自2014年1月1日起被告一直拒交物管费。期间原告通过口头或书面方式多次催促被告交纳物管费，但被告仍未交纳，现诉至法院要求判令被告支付拖欠原告物业管理服务费2336元、垃圾清运费153元，违约金436.59元，共计2925.59元，并承担本案诉讼费。 被告高建峰未予答辩。 原告为支持其主张，提供了以下证据： 1、业主入住登记表、验收交接单、装修申报表、入伙确认书、前期物业管理委托服务合同、前期物业管理服务协议，证明业主已于2011年11月2日接房入住，并与原告确立了物业服务合同关系。 2、南充市物价局城市生活垃圾处理费收费标准、催款通知单、照片、收费系统截图，证明业主欠缴物业费、垃圾处理费，原告进行了多次催告。 被告未出庭应诉，也未向法庭提供书面证据。 经审理查明，2009年4月22日“滨江首座”小区开发商中虹房产公司（甲方）与原告润无声公司（乙方）签订《前期物业管理委托服务合同》，约定“甲方将滨江首座前期物业管理委托乙方，前期物业管理阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选举业主会之日止，前期物业管理服务管理期限为三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限至业主委员会正式成立之日另行签署合同之日为止。住宅物业管理服务标准住宅1.2元／平方米.月，本物业管理公共服务费向业主首次预收6个月，之后由业主自行选择月缴或季缴、年缴方式，业主和使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴管理服务费的千分之五交纳滞纳金”。2011年11月2日，原告润无声物管公司（乙方）与被告高建峰（甲方）签订了《滨江首座前期物业管理服务协议》，约定“甲方房屋位于滨江首座2栋1单元1楼2号，建筑面积89.86平方米，服务期限为三年，自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本物业环境设施维护标准为参照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》乙等，物业服务标准参照《住宅服务等级指导标准》一级标准执行，住宅物业按1.2元／平方米.月标准收取，第一次缴纳6个月物业管理服务费，之后由业主选择每年或每半年或每季度缴纳一次，物管区域内，供水、供电、供气、光纤、生活垃圾清运等单位应向最终用户收取的有关费用，由物管公司实行代收代缴；乙方违反本协议，未达到管理服务管理约定标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应的责任，甲方违反本协议的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方应当承担相应责任。甲方违反本协议，不按本协议交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收违约金，并承担乙方依法诉讼产生的包括律师费在内的各种损失”。2011年11月2日，被告在《入伙确认书》上签名正式入住。自2014年1月起被告开始拒绝缴纳物业服务费，原告分别于2015年1月31日、3月30日向被告发出书面催收通知，被告未予理睬，原告遂诉至法院，提出了如前诉请。 另查明，2013年8月31日“滨江首座”召开业主大会，成立了滨江首座业主委员会，2014年7月12日业委会重新选聘南充市佳居物业管理有限公司作为新的物管单位，并在顺庆区舞凤街道办事处油院路社区备案。2014年7月15日业委会要求原告应在2014年7月23日完成全部交接手续并退场。2014年7月22日滨江首座业委会与南充市佳居物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定服务期限为2014年8月1日起至2019年7月31日止。2014年10月10日，滨江首座业主委员会因本案原告拒绝撤场，向顺庆区人民法院提出诉讼，要求判令原告撤场，2015年1月23日法院判决原告撤出滨江首座小区，原告提起上诉，二审法院驳回了原告的上诉请求。 本院认为，2011年11月2日，原告润无声物管公司与被告高建峰签订的《滨江首座前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。原、被告均应按约履行合同，被告高建峰作为“滨江首座”小区的业主，已经获得了原告润无声公司提供的物业服务，理应按约交纳物业服务费、生活垃圾清运费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，本案中，原告要求被告交纳2014年1月起至判决之日止，欠缴的物业管理费和垃圾清运费，因滨江首座业主委员会已于2014年7月选聘出新的物管公司并要求原告撤出小区，且《前期物业管理服务协议》第一章第二节第十一条明确约定“合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，加之业主委员会要求原告撤场纠纷一案，已经过两级法院生效判决确认，故对2014年7月以后的物业管理费、垃圾清运费，本院不予支持。被告高建峰应向原告缴纳2014年1月至2014年7月的物业管理费755元（89.86㎡×1.2元／月×7个月）。居民生活用户垃圾清运费6.5元／月，属《城市生活垃圾处理费收费标准》规定的代收费用，被告高建峰自2013年11月起欠缴垃圾清运费，至2014年7月共9个月，应缴纳垃圾清运费58.50元（6.5元／月×9个月）。对于原告要求按《前期物业管理服务协议》第八章第四条的约定“从逾期之日起每天按3‰标准计收违约金”，该约定超过被告高建峰欠缴物业服务费给原告造成的损失，且明显高于银行同期贷款利率的四倍，故本院将逾期违约金调整为每天1‰。因《前期物业管理服务协议》约定业主可选择按年或半年或季度缴纳，被告高建峰可以选择按年缴纳，故违约金应从业主委员会要求原告完成全部交接手续并退场的2014年7月23日开始起算。 |
