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河南省新乡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新中民五终字第202号 上诉人（原审原告）胡安富，男。 委托代理人桑桦，男。 被上诉人（原审被告）马二洒，男。 委托代理人武良明，河南博苑律师事务所律师。 上诉人胡安富因与被上诉人马二洒租赁合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2014）获民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院查明：2012年12月23日，胡安富作为出租方与马二洒作为承租方签订了房屋租赁合同。合同约定：“一、胡安富自愿将座落在城区凯旋路移动公司北邻的房屋出租给马二洒使用。二、双方协定的房屋租金人民币叁万柒仟元（￥37000.0元）。租赁期限自2012年12月23日至2013年12月22日止。租金按壹年结算，由马二洒在每年前叁个月内交付给胡安富。付款方式：现金。……七、房屋租赁期内，马二洒保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行装修时，应征得胡安富书面同意。费用由马二洒自理。租赁到期后，所装修项目无偿归胡安富所有。……5、马二洒在租赁期满时把房产交还给胡安富。如需继续承租上述房屋，应提前三个月与马二洒协调，双方另签订合同；如马二洒未按期签订合同缴纳租金，视为放弃租赁权不再租赁，胡安富有权收回房屋使用权另租他人。并在同等条件下，马二洒有优先承租权。……九、违约责任。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家法律和行政法规的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失有责任一方承担。马二洒逾期交付房屋租金，胡安富有权提前收回房屋”。后马二洒为了继续租赁经营，经双方协商，胡安富将房租上涨至40000元。2013年10月10日，马二洒将租金20000元交付给胡安富的女儿，胡安富的女儿向马二洒出具了收据，剩余20000元租金，马二洒至合同期满后支付。2013年12月22日，双方签订的合同期满。2013年12月23日下午，胡安富的女儿和女婿向马二洒催要剩余租金时，双方发生矛盾，胡安富的女儿和女婿将房屋用电停止。获嘉县城关派出所于当天17时30分接报警后及时出警处置，劝解双方协商解决。后马二洒因停电，无法经营，将房屋门锁上。后经获嘉县伊斯兰教协会组织双方劝和调解未果。胡安富请求判令马二洒将房屋返还给胡安富；在诉讼过程中，胡安富增加诉讼请求，要求马二洒赔偿损失5138.89元（暂算至2014年2月12日）。 原审法院认为：胡安富与马二洒签订的房屋租赁合同，是双方当事人意思的真实表示，合法有效，合同依法成立，可以明确胡安富与马二洒所签订的房屋租赁合同租赁期限为一年，交付租金的时间为每年前三个月内；如需继续承租房屋，应提前三个月协调，双方另签订合同；逾期交付房屋租金，有权提前收回房屋等内容。本案中，根据双方提交的证据和出庭证人证言以及双方发生矛盾的时间，证明在双方履行合同期间，马二洒为继续租赁涉案房屋，已向胡安富交纳了部分租金，并对房屋租金上涨至40000元和依原房屋租赁合同的租赁期限达成了一致意见；合同期满时，胡安富向马二洒催要所欠租金，虽因双方发生矛盾，导致未签订书面房屋续租合同，但也证实双方已就合同形成的事实表示认可。因此，按照双方合同约定，马二洒在履行续租合同中，并未超过合同约定的期限，即使承租人迟延交付租金，有补正给付的义务，在合理期间内经催告仍不给付的，出租人方可终止合同。故马二洒并未违约，胡安富应当继续履行合同约定义务，因此，对胡安富要求马二洒将房屋返还的诉讼请求，不予支持，应予驳回。因胡安富一方擅自采取停电措施，造成马二洒经营的饭店不能营业而锁门，责任在于胡安富，其主张马二洒赔偿损失，无事实上的依据，也不符合双方合同违约责任的约定，故对胡安富的此项请求，也不予支持，依法予以驳回。为维护合同的稳定性，鼓励交易。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：驳回胡安富的诉讼请求。案件受理费150元，由胡安富负担。 上诉人胡安富上诉称：上诉人在纠纷过程中不存在过错，上诉人要求马二洒归还租赁物并赔偿损失的诉求应予支持。上诉人与马二洒的租赁合同期限届满后，虽马二洒预交了20000元租金表达了租赁意向后，上诉人多次催促其签订租赁合同交齐租金，但马二洒不予理睬，强行使用上诉人的租赁物，过错责任在马二洒，上诉人以停电的方式阻止马二洒的侵权行为没有过错。因此，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉求。 被上诉人马二洒答辩称：在双方签订的租赁合同到期之前，双方又达成了续租房屋的意向，并且被上诉人向胡安富缴纳了20000元的租赁费，对下一年的租金40000元双方已一致同意。双方对何时签订新的租赁协议存在分歧，并不能否认双方已经达成新的租赁协议，即使是口头的，对双方也产生了法律的约束力。原审法院判决正确，应该依法维持。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：2012年12月23日胡安富与马二洒签订租赁合同，租赁案涉房屋一年。该合同到期前，双方达成口头协议，由马二洒继续租赁一年，租赁费变更为40000元。2013年10月10日马二洒交纳了20000元租赁费。虽双方未对新的租赁关系签订书面租赁合同，但马二洒已按口头协议交纳了部分租赁费，故胡安富与马二洒达成的口头租赁合同应为有效合同，租赁期限为2013年12月23日至2014年12月22日。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。2013年12月22日原租赁合同期满，双方已口头约定马二洒再租赁原承租房屋一年，且已交纳了20000元租赁费，因对剩余20000元租金何时交纳双方产生争议，进而未能达成书面租赁合同。马二洒已交纳了半年的租赁费20000元，胡安富应按口头租赁合同继续履行并有权要求其在合理期限内支付剩余半年的租赁费，但胡安富于原租赁合同期满后第二天，即切断电源未履行口头租赁合同，未给马二洒留有合理的交款期限，导致马二洒不能正常经营，存在过错。胡安富称其多次催促马二洒交齐租金，马二洒拒不交纳，其应提供证据予以证明。现胡安富未能提供相关证据证明上述说法，故其应承担举证不能的法律后果。胡安富称其在本案纠纷中不存在过错，要求马二洒归还租赁物并赔偿损失的诉求不符合上述法律规定，本院不予支持。一审法院驳回胡安富的诉讼请求并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由胡安富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵 霞 审 判 员 曾维锋 代理审判员 王 华 二〇一四年十月十八日 书 记 员 刘 冬 |
