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河南省漯河市召陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）召民二初字第173号 原告张晋辉，又名张辉，男，回族，1984年10月5日出生，。 委托代理人王超，河南长风律师事务所律师。 被告马兴稷，男，回族，1981年12月3日出生。 委托代理人孙闯，河南博涛律师事务所律师。 第三人马晓霏，女，回族，1983年6月1日出生。 委托代理人王晓军，河南汇恒律师事务所律师。 委托代理人杨磊刚，河南汇恒律师事务所实习律师。 原告张晋辉诉被告马兴稷、第三人马晓霏买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告张晋辉及其委托代理人王超，被告马兴稷的委托代理人孙闯、第三人马晓霏的委托代理人杨磊刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2009年11月份，原告与被告协商，购买被告所有的位于召陵区解放路永冠天桥花园小区第2幢2单元东户203室。2009年11月，原告借家人60000元，先支付给被告。2010年4月15日，原告向其哥借款50000元，并支付给被告。原告及家人将房屋装修后，随即搬进入住。2011年2月6日，原告与被告补签订了一份“二手房买卖协议”，协议约定被告将房产以220000元的价格出售给原告，原告向被告支付房款110000元，未付房款110000元。被告不承担房产交易过程中产生的与该房屋原告相关的任何费用，被告不再向原告索取任何费用，被告有义务配合原告做好房产过户的相关手续，直至房屋产权过户到乙方名下。被告承诺在2011年9月1日前办出房屋产权证等相关证件，并准备齐全房屋过户所需的全部相关单据、证件。原告承诺在该房屋产权完全过户至其名下后8个月内归还下余房款110000元，合同还约定如果被告违约，则由被告承担相应的违约责任，并承担其违约所产生的一切后果。现被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。2012年7月份和2012年底，原告又支付被告40000元，同时多次要求被告履行过户义务，但被告以种种理由一直拒绝履行该义务。因此请求法院判令被告履行协议约定的过户义务，将房屋过户到原告名下，被告还应承担违约金10000元，本案诉讼费由被告承担。 被告马兴稷辩称：1、张晋辉不具备本案原告诉讼主体资格，涉案“二手房买卖协议”是马兴稷与张晋辉和第三人马晓霏所签；2、本案存在履行不能的情况，“二手房买卖协议”依法应当予以解除，第三人马晓霏已明确向马兴稷表示要求解除该协议，返还已收取的110000元购房款；3、张晋辉与马晓霏依法应向马兴稷共同承担违约责任。 第三人马晓霏陈述称：1、张晋辉不具备本案原告诉讼主体资格；2、要求解除与马兴稷的“二手房买卖协议”，马兴稷返还的110000元购房款由马晓霏和张晋辉平均分割，马晓霏并愿与张晋辉共同向马兴稷承担违约责任。 原告为证明其主张，提供了如下证据，第一组证据：1、二手房买卖协议，证明2011年2月6日，原告与被告及第三人签订了一份“二手房买卖协议”；2、收据一份，证明2011年2月6日，被告已收到原告支付的房款110000元，其中2009年11月4日支付60000元，2010年4月15日支付50000元；3、中国建设银行业务收费凭证，证明原告在2009年11月4日支付的60000元房款，打到被告银行卡内。第二组证据：1、（2014）召民一初字第56号民事判决书及庭审笔录；2、（2014）漯民四终字第300号民事调解书；3、短信记录；4、借条5份。第二组证据证明：1、两审法院均没有对房屋进行处理，原告起诉被告、第三人符合法律规定，2014年6月18日，原告与第三人解除婚姻关系；2、一审庭审笔录，第三人认可支付房款为150000元，其中第三人支付了10000元，原告和家人共计支付了140000元，其中原告支付了30000元，原告父母支付了60000元，原告之哥支付50000元。原告与第三人对此均无异议，应该予以确定。原告和第三人婚姻存续期间，房款总计支付了150000元，原告支付30000元，第三人支付10000元，原告借款110000元为债务；3、第三人在原离婚案件一审中称，期间已经解除了与被告的买卖协议，不是事实。首先在婚姻存续期间，没有通知原告，其次原告和第三人的通信记录证明，双方对房屋多次协商，并不存在解除合同的事实；4、原告为购买房屋和装修房屋，向其哥和父母借款为177400元，原告为此房屋支付巨大。第三组证据：1、漯河市永冠物业有限公司出具的证明一份；2、证人秦爱华出具的证人证明一份；3、天然气使用权证、甲安燃气安全阀质保单和燃气缴费记录；4、漯河市永冠物业管理有限公司出具的物业管理费发票；5、水费缴费票据。第三组证据证明1、自2010年起至2014年6月底，一直由原告交纳涉案房屋的物业费，邻居秦爱华也能证明原告和原告父母一直居住在涉案房屋内；2、被告将天然气使用权证交付给原告，原告一直在此居住，期间的物业费、水费等均由原告交纳；3、被告已将房屋实际交付，原告自装修完毕后，一直在涉案房屋居住生活。 被告对原告提供的证据质证称：对第一组证据二手房买卖协议真实性无异议，但证明对象支付150000元房款有异议，被告本人只收到了110000元购房款；对收据的真实性无异议，对收费凭证的真实性无异议，但没有显示收款人，汇款凭证上也只显示打款50000元；对第二组证据民事判决书和调解书均无异议，短信记录真实性有异议，该记录不显示是谁发送的，收信人是谁，也不显示是谁什么时间制作的，不能够作为证据使用；对借条的真实性有异议，该五份借条是刻意伪造的，该借款没有经过马晓霏本人的认可；对第三组证据燃气安装缴费记录、水费、天然气使用费和物业管理凭据的真实性无异议，对证人证言的真实性有异议，证人应当出庭作证，接受原、被告双方的质证，该证言不能作为证据使用，对第三组证据证明的问题没有异议。 第三人对原告提供的证据质证称：对第一组证据的真实性无异议，其他同被告的质证意见；对第二组证据判决书和调解书无异议，对短信记录有异议，我方认为不能作为证据使用，借条明显是伪造的，纸可以看出是一起撕下来的，但是借条时间明显相差很久，而且该借条我方也不清楚。其他证据的质证意见同被告的质证意见。 被告马兴稷为证明其主张，提供了涉案房屋的房屋所有权证扫描打印件一份，证明房屋所有权证办理时间是2011年7月18日，房屋的所有权人是被告马兴稷，被告完全是按照合同的约定把房产证办理出来，被告不存在违约的情形。 原告对被告提供的证据发表质证意见为：对房屋产权证真实性无异议，但对证明的问题有异议，按照双方签订的协议约定，原告承诺在房屋产权完全过户到被告名下后八个月内，支付下余款项110000元，我们现在已经提前支付了40000元，而被告方仍然没有给我方过户，所以存在违约。 经审理查明：原告张晋辉与第三人马晓霏于2009年6月2日在漯河市源汇区民政局登记结婚，2009年11月份，在双方婚姻关系存续期间原告张晋辉和第三人马晓霏与被告马兴稷经过协商，由原告和第三人购买被告所有的位于漯河市召陵区解放路永冠天桥花园小区第2幢2单元东户201室房产一套。2009年11月4日，原告张晋辉通过存款的方式支付给被告马兴稷钱款60000元，后原告及其家人在该房居住，2011年2月6日，被告马兴稷作为卖方（即甲方）与作为买方的原告张晋辉和第三人马晓霏补签一份二手房买卖协议，该协议约定：“一、1、该房产乃马兴稷以部分赠与性质低价出让给乙方，按照甲方意愿与初衷，该房产为马晓霏与张晋辉共同所有。2、该房屋位于解放路（漯河市召陵区）77号，永冠天桥花园小区第2幢2单元东户203号房。房屋为砖混结构，毛坯房，建筑面积为133.03平方米。3、该房屋的土地使用权取得方式：出让。二、甲、乙双方商定成交价格为人民币220000元，甲方全款购买此房，没有贷款。三、乙方已向甲方支付房款110000元，未还房款110000元。甲方有承担房产交易过程中产生的与该房屋相关的任何费用（含房屋过户时需甲方支付的费用），甲方不再向乙方索取任何费用，甲方有义务配合乙方做好房产过户的相关手续，直至房屋产权过户到乙方名下。四、甲方承诺在2011年9月1日前办出房屋产权证等相关证件，并准备齐全房屋过户所需的全部相关单据、证件。五、乙方承诺在该房屋产权完全过户至乙方名下后8个月之内归还剩余房款110000元。六、以上条款，若甲方违约，则由甲方承担相应的违约责任，并承担因甲方违约所产生的一切后果；若乙方违约，则由乙方承担相应的违约责任，并承担因乙方违约所产生的一切后果。……”。马兴稷、马晓霏、张晋辉均在该协议上签名。同日，被告马兴稷给原告张晋辉出具一份收据，内容为：“现已收到张晋辉所付房款110000元整，分两次付，第一次2009年11月4号付60000元整，第二次2010年4月15号付50000元整。房屋位于漯河市解放路77号楼2单元203室。”马兴稷在该收据上予以签名。2014年1月，马晓霏作为原告起诉被告张辉至本院要求离婚，在该案庭审中，马晓霏称与张辉的婚后财产为购房款总共交了150000元，马晓霏自己出了10000元。张辉称自己出了30000元，父母出了60000元，父母向张辉哥哥借50000元。马晓霏在庭审中还称后期经张辉领导调解，已经与我哥哥（即马兴稷）解除了购房合同，我哥哥已经把购房款还给了我。这钱后来养孩子花了一部分。该案经本院审理后认为，该房产仍登记在马晓霏之兄马兴稷名下，因涉诉房产尚未取得所有权，对此不予处理，双方可协商解决或待完全取得房屋所有权后另行起诉。并于2014年4月16日作出了（2014）召民一初字第56号民事判决，后张辉不服该判决，提出上诉，经漯河市中级人民法院审理，张辉与马晓霏达成调解协议，漯河市中级人民法院于2014年6月18日作出了（2014）漯民四终字第300号民事调解书。该调解对本案涉及房产亦未作处理。后原告要求被告履行协议约定的过户义务，被告拒绝履行，遂酿成本诉。 另查明，漯河市永冠物业管理有限公司于2014年6月23日出具证明，证明永冠天桥花园2#楼2单元201业主张晋辉于2010年至2014年6月底物业费已交纳完毕。原告张晋辉及其家人在该房居住期间的水、电、燃气等相关费用均由其交纳，现该房屋已装修。 又查明，本案所争议房产已办理房屋产权登记，登记证书显示房屋所有权人为马兴稷，共有情况为单独所有，房屋坐落解放路永冠天桥花园2#楼14幢2层10号，登记时间为2011年7月18日。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。……。”本案争议的焦点为被告马兴稷是否应当把涉案房产过户到原告张晋辉名下或原告张晋辉及第三人马晓霏二人名下。1、本案被告马兴稷作为卖方（即甲方）与作为买方的原告张晋辉和第三人马晓霏补签一份二手房买卖协议，系甲、乙双方真实意思表示，三方当事人均予以认可，且该协议不违反法律规定，本院予以确认。2、双方在签订协议后，应当根据协议约定全面履行各自的义务，被告马兴稷在房屋产权证办出后，应将房屋产权过户至马晓霏和张晋辉名下，但其未将房产予以过户，违反双方的协议约定，故其应当承担违约责任，将房产予以过户。3、第三人马晓霏称购房款已让其兄马兴稷将钱款返还，但该协议系马兴稷及张晋辉和马晓霏三方共同签订，马晓霏与马兴稷在未与张晋辉协商一致的情况下二人私自解除协议违反法律规定，故对马兴稷的辩称和马晓霏的述称，本院不予采信。4、被告马兴稷与原告张晋辉和第三人马晓霏签订的二手房买卖协议系张晋辉和马晓霏二人共同作为乙方，故根据协议约定，被告马兴稷应将该房产过户至张晋辉和马晓霏二人名下，属二人共同共有，过户费用由被告马兴稷承担。5、被告马兴稷称张晋辉与马晓霏依法应向其共同承担违约责任，因双方协议第五条约定乙方承诺在该房屋产权过户至乙方名下后8个月内归还剩余房款，故张晋辉和马晓霏不存在违约情形，对被告马兴稷的辩称，本院不予支持。但双方约定乙方承诺在该房屋产权过户至乙方名下后八个月内归还剩余房款，故原告张晋辉和第三人马晓霏应在被告马兴稷将房产过户后八个月内支付下余房款。因原告张晋辉及第三人马晓霏在离婚案件诉讼中均认可已支付给马兴稷房款150000元，按照双方协议约定总房款为220000元，所以，下余房款为70000元。6、原告张晋辉要求被告马兴稷支付违约金10000元，因双方协议未约定，故对该请求，本院不予支持。综上，被告马兴稷应按照协议约定将该房产过户至张晋辉和马晓霏二人名下，属二人共同共有，过户费用由被告马兴稷承担。原告张晋辉和第三人马晓霏应在被告马兴稷将房产过户后八个月内支付下余房款70000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下： 一、被告马兴稷于本判决生效后十日内将位于漯河市解放路永冠天桥花园2#楼14幢2层10号的房产过户至原告张晋辉和第三人马晓霏名下，过户费用由被告马兴稷承担。 二、原告张晋辉和第三人马晓霏应在被告马兴稷将房产过户后八个月内向被告马兴稷支付下余房款70000元。 三、驳回原告张晋辉的其他诉讼请求。 如果未按上述指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元，由被告马兴稷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审判长 韩春莹 审判员 兰 晶 审判员 于胜华 二〇一四年十月二十一日 书记员 周珈亦 |
