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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民二初字第71号 原告张春霞，女，1974年出生，汉族，现住焦作市解放区。 被告皇甫满香，女，1963年出生，汉族，现住焦作市解放区。 原告张春霞诉被告皇甫满香房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年12月16日向本院提起诉讼，经诉前调解无果，本院于2014年1月23日作出受理决定，于同日将受理案件通知书及举证通知送达原告，将应诉通知书及举证通知送达被告。本院受理后，依法适用简易程序，于2014年2月27日公开开庭进行审理。原告张春霞、被告皇甫满香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春霞诉称，2007年10月被告将其所有的位于焦作市＊＊区＊＊路＊＊楼＊单元＊号住房以80000元卖给原告。由于当时房屋没有房产证，故暂时没有办理过户，约定先付75000元，以后能办时被告协助办理。原告在该房屋内居住至今。2010年3月被告将办好的房产证交给原告，说可以办理过户了，原告又给付了被告4000元，剩余1000元待被告将户口迁出后再给。后原告要求被告协助办理过户时，被告拒不协助。原告为此起诉，要求：1、被告协助原告办理位于焦作市＊＊区＊＊路＊＊楼＊单元＊号房屋过户手续；2、本案诉讼费用由二被告承担。 被告皇甫满香辩称，我的房子是在2007年与张春霞签订的合同，由于当时没有和李某商量，过户时李某不同意，我现在也同意李某的意见，房屋有李某的一部分，因此不应当为原告办理过户。 根据原被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点是：被告应否为涉案房产办理过户手续。 原告李某为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、房屋买卖合同，证明原被告之间存在买卖合同关系；2、房产证，证明房屋买卖合同签订后被告将房产证交付给原告；3、收条，证明该房屋房款的交付情况；4、土地证，证明被告卖房是经过深思熟虑的。 被告皇甫满香对上述证据质证后，对上述证据真实性均无异议。 被告皇甫满香为支持自己的观点，在庭审中提交了下列证据：1、结婚证，证明被告与李某在＊年结婚；2、收据，证明房改时折合了被告和李某的工龄，由于房屋是被告单位的，所以以被告名义交款；3、房产证，证明房子是在婚后购买的，在夫妻关系存续期间属于夫妻共同财产。 原告张春霞对上述证据质证后，发表如下意见：对证据的真实性无异议。但房产证上只有被告一个人的名字，所以属于被告的个人财产，被告有权自行处理。 对原告提交的证据以及被告张春霞提交的证据，原被告双方对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告李某与被告皇甫满香于＊年＊月＊日登记结婚。1996年，被告皇甫满香在所在单位工商银行购买住房一套，即＊＊路＊＊＊家属院＊号楼＊单元＊楼＊户，面积为58.73平方米。该房屋于2004年3月26日领取了编号为焦国用（2004）第20260号土地使用权证。2007年10月31日，皇甫满香作为卖方（甲方）与张春霞作为买方（乙方）签订了房屋买卖合同，约定如下主要内容：1、甲方自愿将坐落在＊＊路＊＊＊家属院＊号楼＊单元＊楼＊户房屋出卖给乙方，并将该房产的相关土地所有权同时出卖给乙方。2、甲乙双方协商房屋买卖成交价格为八万元整。3、乙方应支付的首付款75000元整，待房地产证过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。4、甲方应积极配合乙方办理房地产过户手续，办理房产证过户手续的一切费用由乙方承担。5、乙方足额支付首付款之日为房屋交付日，甲方将房屋正式交付给乙方使用。6、甲方应在将该房交付给乙方之日，将此前的电费、水费、燃气费全部结清。此后，该房的各项费用应由乙方承担。7、甲方就该房屋所处环境，用途，质量等现状情况如实告知乙方，乙方均已知悉，无异议，房屋交付之日后与该房屋相关的一切安全、维修事宜等均由乙方承担。8、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。”皇甫满香和张春霞作为甲乙双方在协议上签字、捺印。合同签订后，张春霞将75000元首付房款交给皇甫满香，皇甫满香将土地使用权证交给张春霞。2008年5月26日，皇甫满香等人联名向所在单位领导反映房子的质量问题。2009年3月19日房屋经鉴定，认定建筑物主体承重体系目前能够满足安全要求，并指出了其他存在的不安全因素。2009年9月9日，皇甫满香与其他住户联名对鉴定结果提出异议。2008年12月5日，皇甫满香领取了＊＊区＊＊路＊＊楼＊单元＊号房屋的所有权证。2010年3月10日，张春霞又向皇甫满香支付4000元，约定余款1000元待办理户口迁移手续时一次结清。同日，皇甫满香将房屋所有权证交与张春霞。 本院认为，原被告之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。本案中所涉及的房产，取得时间位于被告皇甫满香与李某夫妻关系存续期间，由于没有证据证明双方有关于夫妻共同财产和债务的约定，该房产应当属于被告皇甫满香与李某的夫妻共同财产。李某要求宣告原被告签订的房屋买卖合同无效，其理由为被告皇甫满香处分共同财产未经作为共有人的李某同意，且张春霞不属于善意购买。本案中，经过庭审查明的事实是张春霞未提交证据证明李某对该房屋的买卖是知情的，被告皇甫满香的处分侵害了李某作为夫妻共同财产共有人的合法权益足以认定。本案被告应否为原告办理房屋过户的关键是房屋买卖合同是否有效，就在于被告张春霞能否构成善意购买。如果张春霞是善意无过失的，则成立善意第三人，即使皇甫满香的处分行为侵害了李某的合法权益，也应当保护作为善意第三人的张春霞的合法权益，李某的损害则可以通过其他合法途径由侵权人皇甫满香赔偿。本案中，涉案房产系由被告皇甫满香购买于1996年，购买时房改成本价为520元／平方米。张春霞购买时是2007年，购买均价为1362元／平方米。结合涉案房屋的位置和楼层，该成交价格应当认为是合理的，是由双方真实协商确定的。据此，张春霞就支付了合理对价，具备了作为善意第三人的要件之一。其次，张春霞在购买涉案房屋时，根据当时存在的土地使用权证书上仅载明皇甫满香一人的名字，且房屋交付等过程中均无任何人提出异议，就有理由相信皇甫满香对涉案房屋具有处分权，其取得房屋时是善意无过失的。且在房屋取得后，皇甫满香又将随后取得的房屋所有权证交与张春霞，登记所有权人也仅为皇甫满香一人，可以印证张春霞的善意。第三，夫妻对共同财产拥有平等的处理权，皇甫满香的处分行为具有法律依据。即使损害了李某作为共有人的合法权益，也可以通过向无权处分人主张损害赔偿的方式得以弥补。根据以上理由，张春霞具有了法律规定取得所有权的法定事由，本案涉及的房屋买卖合同应当为有效的。结合本案实际情况，李某与被告皇甫满香共有的房屋被出售长达六年之久，其称对此毫不知情，也不符合一般的生活法则。一般来说，处分不动产是家庭的重大事项，被告皇甫满香会与李某协商。在庭审中皇甫满香也称曾与李某协商出卖房屋的事情，但李某当时不同意，后皇甫满香将房屋出售未告诉李某。在皇甫满香明知李某不同意的情况下，不考虑李某的感受而独自做主将房屋卖出，不符合常理。且李某在知道皇甫满香有出售房屋的想法后，也应对涉案房屋更加关注，但客观情况是李某在六年多的时间里没有到涉案房屋中去查看，同样不符合生活现实。据此，李某不能证明自己有合理的理由解释对买卖行为不知情，依法认定认定买卖合同有效。据此，被告皇甫满香就负有按照合同约定为原告办理房屋过户的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 被告皇甫满香应于本判决生效之日起十日内为原告张春霞办理位于焦作市＊＊区＊＊路＊＊楼＊单元＊号房屋过户手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 本案受理费50元，由被告皇甫满香承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判员 苗滋滨 二〇一四年四月二十一日 书记员 郭慧娟 |
