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安阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安民初字第00243号 原告冯素珍，女，生于1962年2月1日，汉族，城镇居民。 委托代理人李喜庆，河南本伟律师事务所律师。 被告尹三胖，男，生于1952年9月7日，汉族，城镇居民。 被告刘国林，男，生于1971年2月19日，汉族，城镇居民。 委托代理人程彦庆，河南本伟律师事务所律师。 原告冯素珍与被告尹三胖、刘国林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯素珍诉称，2003年，原告开始租赁被告尹三胖在水冶镇一号路友好街5号院南屋做饮食生意。2013年8月16日，原告与尹三胖又续签了租赁协议，租赁期6年，租赁费6万元，一次交清。2013年12月3日，原告得知尹三胖将其房屋过户卖给了刘国林，而尹三胖在卖房前未通知原告，剥夺了原告的优先购买权。为此，原告要求判令尹三胖与刘国林之间房屋买卖协议无效；原告与尹三胖之间的租赁协议继续履行；确认原告对尹三胖的房屋有同等条件下的优先购买权。 被告尹三胖辩称，原告一直租赁自己的房子做饮食生产已有十年多。2013年8月份，原告又与自己签订了房屋租赁协议，期限6年，6年租赁费6万元自己也收了。2013年11月份，因为经济困难自己将房屋卖给了刘国林，签协议后已将房屋过户到刘国林名下。但后来原告对自己卖房有意见，不同意腾房，以致造成了纠纷。被告请求法院依法处理。 被告刘国林辩称，尹三胖将其房屋卖给刘国林是双方自愿协商，而且已将所买房屋过户到刘国林名下，房屋买卖协议应为有效协议。尹三胖与原告所签租赁协议是在尹三胖将房屋卖给刘国林后补签的，尹三胖已无权再将其所卖房屋出租，该房屋租赁协议应为无效协议。原告也不存在什么优先购买权。因此，原告起诉毫无道理，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，1985年，尹三胖在安阳县水冶镇东街一号路友好街5号新批一块宅基地，面积240多平方米。1986年，尹三胖在此宅基上新建了临街南屋平房五间和西屋平房三间。2003年，冯素珍开始租赁尹三胖的南屋平房三间做饮食生意。2013年8月16日，冯素珍与尹三胖签订了房屋租赁协议，由尹三胖将其位于水冶镇一号路友好街5号宅院南屋平房三间门面房出租给冯素珍用于经商，租期六年，从2013年元月起至2018年底，冯素珍一次性给付尹三胖房屋租赁费六万元。2013年11月19日，尹三胖和其妻牛艳如将其水冶镇一号路友好街路西宅院一座及房屋八间卖给刘国林和其妻杨菊娥所有，总价81万元，刘国林已付尹三胖大部分房款。2013年12月31日，刘国林将所买尹三胖的房屋过户到了刘国林名下，并办理了房屋所有权证。2013年底，尹三胖通知冯素珍腾房，冯素珍以尹三胖卖房未通知自己，侵犯自己房屋买卖优先购买权拒绝腾房，双方形成纠纷。另查明，该涉案房屋没有办理宅基地使用证和建设工程规划许可证。上为本案事实。 上述事实有原告提供的证据房屋租赁协议一份、被告刘国林提供的证据房屋买卖契约一份、房屋所有权证一份以及双方当事人的陈述证实。上述证据经双方当事人质证，均可作为认定本案事实的根据。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，尹三胖所建设的友好街五号宅院的房屋未取得土地使用证和规划许可证，尹三胖与冯素珍所签订的房屋租赁协议应为无效协议；另外，冯素珍承租的是五号宅院南屋平房三间，而尹三胖卖出的是整个五号宅院，所以冯素珍对涉案五号宅院不存在优先购买权。原告要求继续履行与尹三胖签订的房屋租赁协议，确认原告享有同等条件优先购买权的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋，未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该解释已取代了最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条的规定，故对冯素珍要求确认尹三胖与刘国林之间的房屋买卖协议无效，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告冯素珍的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告冯素珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审判长 李长顺 陪审员 林 莉 陪审员 董 莹 二〇一四年七月十五日 书记员 申风平 |
