|
河南省夏邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）夏民初字第02039号 原告夏邑县物资开发公司。 法定代表人刘超领，该公司经理。 委托代理人王景春，夏邑县司法局148法律服务所法律工作者。代理权限，特别授权。 被告郑州瀚邦置业有限公司。 法定代表人刘建军，该公司经理。 委托代理人王忠齐、柳卫，河南旺达律师事务所律师。代理权限，特别授权。 原告夏邑县物资开发公司（以下简称物资公司）与被告郑州瀚邦置业有限公司（以下简称瀚邦公司）无效合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理。依法由审判员付德运适用简易程序，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告物资公司法定代表人刘超领及其委托代理人王景春，被告瀚邦公司委托代理人柳卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年5月11日，经原、被告协商后订立《合作开发协议》。合同约定，原告提供其位于夏邑县一环路西段北侧土地2325.75平方米（原银河宾馆、银河浴池），由被告投资开发，并负责办理项目前的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。后经夏邑县人民法院和商丘市中级人民法院判决合同无效。由于合同无效，给原告造成损失。因合同签订前原告已将宾馆和浴池出租给其他人经营，每年浴池租金55000元，宾馆租金每年25000元，合计80000元／年。原告为了履行与被告签订的合同，提前终止与他人签订的原租赁合同，退还租赁费80000元，并赔偿原承租人装修费50000元和经营损失60000元。为了能实际履行《合作开发协议》原告实际损失190000元。因原、被告均有过错，要求被告承担60%的赔偿责任，判令被告赔偿原告因合同无效造成赔偿其他人的损失114000元。 被告辩称，1、造成合同无效的原因是原告方，签订协议时原告故意隐瞒土地性质为划拔土地的事实，造成协议最终无效，在整个合同签订、履行过程中被告均无过错，不应承担赔偿责任；2、退一步说，即使签订合同时，被告知道土地是划拔的事实，被告也不应当承担赔偿责任，因为不能交纳土地出让金办理相关手续的原因是双方协议签订后，夏邑县人民政府以会议纪要的形式禁止了30亩以下土地的开发，该行为是一种情势变更行为，过错责任不能归结为被告；3、原告与他人解除合同支付相关损失时，从未告知过被告，也没有取得被告的同意，均系原告的单方行为，与被告无关，且原告退还别人的租赁费是原告先行收取他人的租金，退还的行为不能视为原告的损失，且在双方确认合同无效的诉讼中，一、二审法院已经就原告的闲置损失进行了判决，应驳回原告的诉请；4、原、被告签订的协议被确认无效，同样也给被告造成了巨大损失，如若原告的诉请成立，那么同理原告也应赔偿被告的损失，将另案起诉，对被告的损失予以主张。综上，造成合同无效的原因，无法归结于被告，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。 在举证期限内原告提交以下证据材料： 1、（2013）夏民初字第1508民事判决书一份，证明原、被告联合开发合同的事实，该合同无效，原告有40%的过失责任，被告承担60%的过错责任，原告诉请只是合同签订后对闲置费的处理，对合同前的直接损失没有诉请； 2、（2014）商民二终字第394号民事判决书一份，证明因合同无效造成原告损失另案诉讼解决，并认定原告存在其它损失； 3、租赁合同和终止合同协议书各一份，证明原告将宾馆和浴池从2010年5月租赁给盛家臣，租期三年，租赁费每年80000元，因与被告签订联合开发合同，于2012年5月15日终止合同，赔偿盛家臣110000元，减少租金收入80000元； 4、原告代理人于2014年8月16日对盛家臣、刘连生调查笔录各一份，并申请其出庭作证。证明因合同无效赔偿110000元损失的事实。 5、盛家臣出庭作证证言。原告代理人对其调查笔录属实。本人于2010年5月1日与原告签订了租赁合同，于2012年5月12日签订终止协议，因原告准备与郑州联合开发。原告退还租金20000元，有记的流水账没有明细。从2012年年前，原告就不让本人干了，耽误了旺季，经刘连生调解，原告赔偿损失60000元。 6、刘连生出庭作证证言。原告代理人对其调查笔录属实。原告和盛家臣解除租赁协议时，盛家臣房屋装修费算的多，经本人调解，按50000元，经营损失按60000元。 被告未提交证据。 被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，法院对闲置费的责任比例分担并不必然适用于合同签订前原告单方行为所造成的损失。商丘市中级人民法院只是认定如若原告方有损失可另案起诉，但并没有认定原告方有损失及损失的数额。对证据3申请法院核实。对于原告的三项损失，第一项退还租赁费，不是原告诉称的80000元而是20000元，且退还的是原告预收的租金，对于原告合同签订后的前六个月的损失，如若法院判决被告承担，应该依据法院3000元的标准来赔；对于第二项装修费用，因为原告没有提供承租人实际装修所花的费用而径行赔偿，被告不应当承担；对第三项经营性损失，原告方所提供的证人盛家臣已明确说明这项损失是因为原告耽误其2012年年前旺季的生意所赔偿的，与原、被告双方所签订合同的时间相差了半年多，更不应该由被告赔偿。 本院对原告提交的证据及证人出庭作证证言分析认定如下：证据1、2系生效裁判文书，本院采信。盛家臣当庭作证，对其与原告签订的租赁协议、及终止协议均认可，对证据3的真实性本院采信。两位证人到庭作证，证明原告因与被告准备联合开发时，与盛家臣的租赁协议终止，经刘连生调解，原告赔偿盛家臣房屋装修费50000元，所证内容符合客观情况，本院采信。对其所述原告赔偿其经营损失60000元，是因为原告耽误其2012年年前旺季的生意所赔偿的，与原、被告双方所签订合同的时间相差了半年多，该损失不能视为原告的直接损失，被告异议成立。 依据以上有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年11月份，原、被告协商合作开发房地产，由原告提供其位于夏邑县一环路西段北侧土地2325.75平方米，由被告出资开发。2012年5月11日，双方签订了《合作开发协议》。因涉案土地系划拨土地且在30亩以下，夏邑县人民政府不予审批。经本院（2013）夏民初字第1508号及商丘市中级人民法院（2014）商民二终字第394号民事判决书判决，认定双方签订的《合作开发协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。 另查明，在原告与被告签订合作开发协议前，原告已将涉案土地上的房屋作为宾馆及浴池租赁给盛家臣经营，双方于2010年5月1日签订租赁合同一份。合同约定，浴池每年租金55000元，宾馆每年租金25000元，合同生效乙方（指盛家臣）一次性交甲方（指原告）第一年度租金80000元，预交第二年度租金20000元，合计100000元。（第二年度租金下欠60000元必须在2011年4月20日前交清，另预交第三年度的租金20000元，以此类推）。2011年11月份，原、被告确定合作开发，被告方工作人员入住宾馆，宾馆已不能正常经营，2012年5月15日，原告与盛家臣签订合同终止协议，原告退还盛家臣2011年度预交租金20000元。经刘连生调解，原告赔偿盛家臣装修费50000元，营业损失60000元，合计110000元。原告要求被告赔偿该两项费用及从2011年5月1日至2012年4月30日租赁费80000元，合计190000元的60%，即114000元。引发纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原、被告所签合作开发协议，因违反了法律、行政法规强制性规定，被生效判决认定无效。原告请求是因合同无效给其造成的损失，并非缔约过失责任，该案为无效合同引发的赔偿纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案被告明知原告使用的土地未经有批准权的人民政府批准，即与原告签订房地产合作开发协议，并承诺由其负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，对合同无效，不能履行，存在过错，应当承担赔偿责任。原告作为土地使用权人，未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与被告订立房地产合作开发协议，同样存在过错，对其遭受的损失，也应承担相应的责任。结合本案实际，对原、被告的过错程度综合考虑，本院酌定为4：6。原告请求的损失包括租赁费、支付他人的装修费和支付他人的经营损失三个方面。2011年11月份，原、被告即开始协商合作开发事宜，导致原告与他人的租赁合同终止，2011年5月至2012年的租赁费80000元，应视为原告的可得利益，对该损失本院予以认定；经人调解，原告赔偿他人的装修费50000元，应视为原告的直接损失，本院予以认定；原告赔偿他人的所谓经营损失，与被告无法律上的因果关系，不能认定为原告的直接损失，本院不予认定。以上数额合计130000元，根据双方的过错程度，由被告承担60%，为78000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告翰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏邑县物资开发公司经济损失78000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2580元，减半收取1290元，由原告夏邑县物资开发公司负担590元，被告翰邦置业有限公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判员 付德运 二〇一四年十一月六日 书记员 孙向艳 |
