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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第927号 上诉人（原审原告）商丘华商农村商业银行股份有限公司。 法定代表人李文斌，董事长。 委托代理人葛磊，上海市光大律师事务所商丘分所律师。 被上诉人（原审被告）商丘市安健职业培训中心。 法定代表人王丽，总经理。 委托代理人李传东，河南睢阳律师事务所律师。 上诉人商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商农村银行）与被上诉人商丘市安健职业培训中心（以下简称安健培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，华商农村银行于2014年3月20日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求1、判令被告限期腾退并交还原告的全部房屋，2、判令被告支付原告补交房租116444元，支付自2014年3月12日起至实际交还房屋租金每日445元、违约金及损失232888元，支付2014年3月12日起至实际交还房屋之日止每日违约金890元整。商丘市睢阳区人民法院于2014年8月26日作出（2014）商睢民初字第00697号民事判决，华商农村银行不服提出上诉。本院于2014年9月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了该案，上诉人华商农村银行的委托代理人葛磊，安健培训中心的委托代理人李传东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，原告出租的睢阳区宜兴路北侧白银路西侧的综合楼1-4层原为刁某某房产，2003年11月26日，商丘市房地产交易管理处根据商丘市中级人民法院（2003）商执字第78-1号民事裁定及协助执行通知书将刁某某房产。过户给睢阳区城北农村信用合作社，信用合作社未办理房产证，又分别过户给夏某某、梁某某、姚某某、李某某。并分别办理了商市（2003）字第C008486号、商市（2003）字第C008484号、商市（2003）字第C008487号、商市（2003）字第C008485号房权证。办证后睢阳区农村信用合作社并未将上述房产实际交付给夏某某、梁某某、姚某某、李某某四人占有、使用，而是由睢阳区农村信用合作联合社占有、使用并用于出租，收益归单位所有。2010年5月25日睢阳区农村信用合作联合社、梁园区农村信用合作联合社经中国银行业监督管理委员会批准联合组建了华商农村银行。原睢阳区农村信用合作联合社的资产并入了原告单位。2011年6月21日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，合同约定，由被告承租原告占有的位于睢阳区宜兴路北侧白银路西侧的3600平方米综合楼，租赁期限为12个月，自2011年3月20日至2012年3月20日，租金总额为160000元等。双方特别约定，除不做网点使用部分（一楼），年有偿使用金60000元，甲方如需做网点，提前两个月通知乙方，乙方无条件搬出。甲方需保证乙方二楼以上的正常使用与通行（包括两个楼梯间与两个过道间的使用）以保证消防检查的需要。同一日，原、被告双方又签订一份“偿还应收利息合同”。合同约定，由被告承租原告上述房产3330平方米，租赁期限为12个月，自2011年3月20日至2012年3月20日，租金总额为60000元等等，双方特别约定内容及其他内容与原、被告双方签订的房屋租赁合同内容及特别约定的内容均相同。合同签订后，双方实际履行了合同。合同到期后，双方未签订新的房屋租赁合同，被告仍按照原合同继续向原告交纳租金。2012年2月24日，原告在被告租赁房屋外贴出告示，内容为“此房屋用户：安建技能培训学校，你们所使用的房产（土地）所有权归华商农村银行所有，华商农村银行依法对该财产享有占有、使用收益的权利。因工作需要，此房屋不再对外租赁。限你们自本公告发布之日起30日内搬出（按照合同约定：合同发生变动提前一个月通知对方）。”“公告”发布后，双方并未终止原合同履行，被告继续使用该租赁房屋，并继续按原租赁合同交纳租金。2013年9月6日，原告再次发出“公告”，内容为“此处金银路与宜兴路用户：安建培训中心，你们所居住的房产所有权归华商农村银行所有，华商农村银行依法对该财产享有占有、使用收益的权利。限你们自本公告发布之日起7日内与华商农村银行资产保全部联系使用事宜。如不配合华商农村银行的工作，华商农村银行将依法收回所侵占的房屋，并追究其侵占财产的民事及刑事责任。特此公告！华商农村银行。”公告发布后，原告拒收被告租金至今。原、被告对继续使用租赁房屋协商无果，原告依法起诉。庭审时，原告用于出租的租赁房屋的四位登记产权人，均承诺该房产属于原睢阳区城北农村信用社所有。 原审法院认为，本案被告租赁的房屋，登记在夏某某、梁某某、姚某某、李某某四人名下，按照物权法的相关法律规定，该四人应为合法的产权人。但是，该四人并未实际占有、使用该房产。相反，本案中的原告承继了原睢阳区农村信用联社对该租赁房产的占有、使用、收益的权利，四人并未提出异议，因此应确认原告对该房屋享有出租的权力。基于双方的特别约定，双方于2011年6月21日签订房屋租赁合同的同日又签订一份“偿还应收利息合同”，该合同除租赁面积与租赁金额与双方签订的“房屋租赁合同”不同外，其余条款均相同。按照市场交易规律、交易习惯及其他相关证据，本院确认“偿还应收利息合同”为双方实际履行的房屋租赁合同，另外五家租赁户与被告系代收房租关系。在房屋租赁合同到期前的2012年2月24日，原告虽在被告租赁房屋外贴出告示，“限被告自本公告发布之日起30日内搬出该房屋”，但合同（及公告）到期后，被告并未搬出该房屋，并实际按原合同继续向原告交纳房租，原告并无异议。应确认被告继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期限。原、被告双方均可以随时解除该不定期租赁合同。2013年9月6日，原告再次向被告发出公告：“限被告自本公告发布之日起7日内与原告资产保全部联系使用事宜。如不配合原告的工作，原告将依法收回所侵占的房屋”，并拒收房租。该公告虽未明确要解除与被告的不定期限房屋租赁合同，但拒收房租的行为，应视为要求与被告解除不定期限房屋租赁合同的意思表示，且被告亦认为双方之间已解除了不定期限房屋租赁合同。因此，原告要求被告腾退并交还原告出租的全部房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持，但原告要求被告支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告商丘市安健职业培训中心于本判决生效后两个月内腾退并交还原告出租的全部房屋；二、被告商丘市安健职业培训中心支付给原告商丘华商农村商业银行股份有限公司自2013年6月20日起至腾退完毕，交付给原告商丘华商农村商业银行股份有限公司房屋之日止的房屋使用费（按每年租金60000元计算）。三、驳回原告商丘华商农村商业银行股份有限公司要求被告商丘市安健职业培训中心支付违约金并赔偿损失232888元的诉讼请求。一审案件受理费6640元，由原告商丘华商农村商业银行股份有限公司负担4427元，由商丘市安健职业培训中心负担2213元。 上诉人华商农村银行上诉称，1、原审认定事实不清，判决明显错误。一是2011年6月21日，上诉人与被上诉人在同一天签订了两份合同，即《房屋租赁合同》和《偿还应收利息合同》，但实际履行的是《房屋租赁合同》，签订《偿还应收利息合同》是上诉人单位内部为了完成任务招标，财务平衡而签订的。《偿还应收利息合同》约定：除不做网点使用部分（一楼）。年有偿使用金六万元整（60000）；意思是指除一楼外，年租金60000元。实际是上诉人准备收回一楼做营业网点，不再出租。但上诉人并未将一楼收回，而是由被上诉人将一楼转租他人。二是被上诉人为了租赁房屋二楼以上部分，专门于2014年1月8日给上诉人单位写了一份信函，该信函足以证明被上诉人租赁整栋房屋并将一楼转租他人，被上诉人辩称上诉人委托其代收一楼租金没有证据予以证实。2、原审判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金及赔偿损失的主张明显错误。一是双方从2012年3月20日后，虽没签订新的书面合同，但双方实际履行了2011年6月21日签订的合同确定的义务。被上诉人按租赁合同约定支付了2012年12月20日至2013年6月20日上半年8万元的租金，由定期租赁变成不定期租赁。被上诉人也愿意继续按原合同约定的每年16万元支付上诉人租金。因其不愿腾房上诉人拒收租金要求其腾房的事实在庭审质证中已得到了证实，证据确凿。二是上诉人自己的房屋需要设营业网点，在合同到期上诉人依照程序书面通知被上诉人腾房后，被上诉人拒绝腾房，明显违约，且违背了诚信原则。3、原审适用法律不当，上诉人向被上诉人发出书面公告，通知被上诉人在限期内腾房，而被上诉人拒绝交付房屋，其行为已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担违约责任。请求撤销原判第三项，依法改判原判第一、二项。 被上诉人安健培训中心未提交书面答辩状，其委托人在庭审中口头辩称：1、双方实际履行的是偿还利息合同，年租金6万元，为了方便入账，被上诉人代收了另外几家租户的租金。2、不收租金完全是上诉人的意思，租户并不存在违约问题，原审判决驳回上诉人对违约金的请求有事实及法律依据。3、上诉人要求被上诉人赔偿损失的理由不能成立，该损失是由其自身造成，与被上诉人无关。4、依据上诉人承诺书约定，2014年2月底将房屋交付完毕不包括一楼的房屋。5、被上诉人在一审提供的五份证言客观真实，能证实一楼的租金是被上诉人代收。请求驳回上诉，维持原判。 根据双方的诉辩意见，本院确认该案的争议焦点是：1、双方实际履行的是房屋租赁合同还是偿还应收利息合同。2、上诉人请求被上诉人限期腾房，按年租金160000元计算房屋使用费并请求被上诉人支付违约金及损失232888元有无事实及法律依据。 双方当事人对此争议焦点无异议并进行了论辩。 二审庭审中，上诉人向本院提交了如下证据：1、照片一组，证明一楼由被上诉人实际使用。2、被上诉人在一审未提交的五份证人证言，证明五证人和被上诉人具有法律上的利害关系，内容和模式完全一样明显有串通的嫌疑。3、证人陈某某出庭作证，并提交“情况说明”一份，证明涉案一楼房屋是苏建转租的。因上诉人单位领导决定已将一层做营业网点，故本人按照领导指示通知一楼的承租户尽快撤出。 被上诉人的委托代理人对上诉人提供的证据发表如下质证意见：对证据1即照片一组，照片显示有两个楼梯，实际上被上诉人只使用了一个楼梯和过道间，加起来面积约为20多个平方。证据2，被上诉人在一审未提供的五份证言客观真实，该租赁房屋一楼的租金为被上诉人代收。3、陈某某提交的情况说明及其所作证言不真实，不能作为认定案件真实的依据。 本院经审查认为，上诉人提供的证据1照片一组和证据3陈某某的情况说明及证言能证明一楼被他人经营，实为被上诉人转租，且能和一审中上诉人提供的证据相印证，故本院对上述两组证据的证明目的予以采信。证据2五份证言系被上诉人在一审未提供的证据，且证人未出庭，故本院对该五份证据不予采信。 依据双方在一、二审提供的有效证据，本院查明：1、双方签订的租赁合同期限为2011年3月20日至2012年3月20日，被上诉人交纳租金的情况是：2011年3月20日至2011年9月20日为8万元。2012年3月20日至2012年6月19日交4万元。2012年6月20日至2012年9月20日交4万元，2013年1月20日交4万元，2013年6月4日交4万元。2、涉案楼房共6层，一层共有6家商户，系被上诉人管理收益。其他事实与一审查明事实相同。 本院认为，涉案租赁楼房为上诉人华商农村银行所有的事实，双方均无异议。2011年6月21日，双方签订的租赁合同，约定租期为12个月，时间从2011年3月20日至2012年3月20日，租金总额为160000元。同日双方又签订了《偿还应收利息合同》，该合同与《租赁合同》特别注明的内容均是：除不做网点使用部分与（一楼）年有偿使用金60000元。其他内容均大致相同。合同签订后双方均实际履行。从2011年3月至2013年6月20日，被上诉人均是按年租金160000元交于上诉人。被上诉人虽辩称其中一楼的100000元是上诉人让其代收的租金。但未能提供上诉人让其代收租金的相关证据。一审中，被上诉人的法定代表人王丽的丈夫苏某某于2014年1月8日给上诉人写的关于《确保2014年2月份睢阳区金银路与宜兴路西北角一楼门面、贵公司正常施工的情况汇报》中称：由于多方面原因，未按照预期时间清理一楼商户，给贵公司造成不便。二审中上诉人的工作人员陈某某写的“情况说明”和出庭证言，能证实涉案楼房的一层，上诉人一直想作营业网点。因一楼承租户未搬出，而未能实现。由于租赁合同是上诉人和被上诉人签订的，上诉人没有和一楼的承租户签订相关合同。且被上诉人是按年160000元租金数额交于上诉人的。故应认定，从签订合同之日，一层门面由被上诉人管理收益。合同到期后，被上诉人一直在租用上诉人的整个楼房，故上诉人主张被上诉人按年租金160000元向上诉人缴纳房屋使用金，至归还整个楼房止的理由成立，本院予以支持。 双方签订的租赁期限为一年。期满后，双方未续签订合同，视为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，华商农村银行要求安健培训中心解除合同，理由正当。 关于上诉人主张的违约金及赔偿损失问题。双方虽签订一年的房屋租赁合同，但合同到期后，被上诉人按原合同继续向上诉人缴纳租金。2012年2月24日，上诉人在被上诉人租赁的房屋上张贴公告，要求安健培训中心30日内撤出。后2013年9月6日，上诉人再次张贴公告，要求安健培训中心7日内与上诉人的资产保全部联系租赁事宜。公告发布后，上诉人拒收租金。虽然双方在租赁合同中约定，乙方（安健培训中心）如逾期支付有偿使用金，每逾期一日，则乙方按有偿使用金的两倍支付滞纳金。被上诉人缴纳租金而上诉人拒收，责任不属于被上诉人，故上诉人要求被上诉人支付违约金及赔偿损失的请求不予支持。 综上，原审认定涉案租赁楼房为上诉人所有正确，但判决被上诉人交付于上诉人租赁费数额不当，本院予以更正。上诉人华商农村银行的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 维持商丘市睢阳区人民法院（2014）商睢区民初字第00697号民事判决第（一）、（三）项，即：一、被告商丘市安健职业培训中心于本判决生效后两个月内腾退并交还原告出租的全部房屋；三、驳回原告商丘华商农村商业银行股份有限公司要求被告商丘市安健职业培训中心支付违约金并赔偿损失232888元的诉讼请求。 变更商丘市睢阳区人民法院（2014）商睢区民初字第00697号民事判决第（二）项为：商丘市安健职业培训中心支付给商丘华商农村商业银行股份有限公司自2013年6月20日起至交付全部整栋房屋止，交付给商丘华商农村商业银行股份有限公司的房屋使用费（按年租金160000元计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共计13280元，由上诉人商丘市安健职业培训中心负担8000元，商丘市华商农村商业银行股份有限公司负担5280元。 本判决为终审判决。 审 判 长 文志林 审 判 员 彭世峰 代理审判员 刘玉杰 二〇一四年十二月四日 书 记 员 时 淼 |
