河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)商民三终字第1110号 上诉人(原审被告、反诉原告)李柱勤,男,1958年11月15日出生。 委托代理人宋付波,河南保航律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)徐吉玉,男,1962年10月9日出生。 委托代理人李素英,河南凤苑律师事务所律师。 上诉人李柱勤与被上诉人徐吉玉房屋买卖合同纠纷一案,徐吉玉于2013年9月6日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼,请求1、确认与李柱勤之间的房屋买卖行为有效;2、确认位于商丘市红旗路197号登记在李柱勤名下的房产归徐吉玉;3、判令李柱勤履行协助义务,将上述房产过户至徐吉玉名下。李柱勤同时提起反诉,请求判令,1、徐吉玉返还李柱勤位于商丘市梁园区红旗路197号的房产一处;2、徐吉玉赔偿李柱勤房租损失33600元。该院经审理于2014年9月6日作出(2013)商梁民初字第02527号民事判决,李柱勤不服该判决提起上诉。本院于2014年11月27日受理后依法组成合议庭,并于2014年12月3日公开开庭进行了审理,上诉人徐吉玉及委托代理人李素英,被上诉人李柱勤及委托代理人宋付波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明,1999年李柱勤购买本单位商丘市某某厂位于某某路北的公房2间,建筑面积为50.18㎡,并办理了房屋所有权证,证号为私字第052XXX号。同年,李柱勤将该房屋出售给徐吉玉,价款是20000元,双方未签订房屋买卖合同,李柱勤将房屋所有权证书交给了徐吉玉。2000年(或2001年),徐吉玉在购买的房屋上加盖了一层,该房屋未办理过户手续。徐吉玉提起诉讼,要求李柱勤协助办理过户手续,李柱勤不予认可,认为双方是租赁关系,并提出反诉,要求徐吉玉返还房屋。 原审法院认为,本案中,徐吉玉诉请的房屋买卖,双方并没有书面的房屋买卖协议;李柱勤反诉称是将房屋租赁给徐吉玉,也没有书面证据。综观本案,徐吉玉现保存有涉案房屋的所有权证书,徐吉玉于2000年(或2001年)在涉案房屋之上又加盖了一层,至徐吉玉起诉时已经历时10余年,同时,徐吉玉又提交了双方关于涉案房屋的录音。虽然李柱勤对上述事实作出了解释,而且辩称在知道徐吉玉加盖房屋后,即向徐吉玉提出质疑,但未提交任何相应的证据。李柱勤方的两位证人也只是证明了有事找李柱勤,认为徐吉玉是李柱勤的房客,从没有听说李柱勤卖房子。从证据的角度综合分析,徐吉玉证据的证明力要明显高于李柱勤证据的证明力。至于房屋的价款,徐吉玉主张是30000元,而李柱勤辩称只向徐吉玉借款20000元,双方均无书面证据,故应认定价款为20000元。综上所述,徐吉玉的诉讼请求,应予支持;李柱勤的反诉请求,证据不足,不予支持。 原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款之规定判决:一、确认徐吉玉、李柱勤双方房屋买卖的行为有效;二、位于商丘市红旗路197号,私字第052XXX号房屋所有权归徐吉玉所有;李柱勤协助徐吉玉办理房屋过户手续。于判决生效后10日内履行完毕;三、驳回李柱勤的反诉请求。一审案件受理费320元,保全费50元,反诉费320元,由李柱勤承担。 李柱勤不服一审判决上诉称,1、被上诉人原审提供的录音证据,证明的内容不是本案的标的,且为违法偷录,原审认定其效力错误;2、原审以被上诉人在争议房屋上加盖一层作为认定双方存在房屋买卖关系并认定被上诉人以20000元购买该房无证据支持。3、上诉人购买该房后即出租给被上诉人,鉴于上诉人向被上诉人借款20000元,才未及时结算每月200元的房租,原审驳回上诉人的反诉请求损害了上诉人的合法权益。4、若该房屋为被上诉人所购买,其在15年后才主张权利超过了诉讼时效。5、原审遗漏上诉人的证据程序违法。 徐吉玉辩称,被上诉人与上诉人双方原为好友,争议房屋原为上诉人所在单位棉织厂所有,当时只允许出售给本厂职工,被上诉人为此才以上诉人名义购买,且所交房款也未让上诉人出具收条;上诉人一直在该房居住,并且加建了一层,15年来上诉人从未索要过房租,而且200元的过高租金,明显不符合事实。请求二审驳回上诉,维持原判。 根据双方诉辩意见,本院确定本案争议焦点是:1、双方是否存在房屋买卖合同法律关系;2、上诉人要求返还房屋并赔偿损失的反诉请求应否予以支持;3、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。 双方当事人对上述争议焦点均无异议。 二审庭审中上诉人李柱勤提交证据三份:1、证人杜某某的证言一份(杜证明徐吉玉接二层房子时李柱勤跑车不在家,后双方为此进行过协商);2、证人赵某某的证言一份(赵证明其与李柱勤一起到厂财务科交的房款,赵要求租用该房,但李柱勤说该款系借用徐吉玉的,房子只能租给徐吉玉使用,月租金200元);3、李柱勤名下房产证及李柱勤自己制作的房屋位置图复印件各一份(房产证显示座落于某某路西一单元X号房屋的所有权人为李柱勤,位置图显示某某路路北某某厂家属院有两排房屋,包括争议房屋在内李柱勤名下有三套房屋,徐吉玉在前排有一套房屋)。以上述证据证明争议房屋为上诉人所购买,被上诉人在此居住只是租用上诉人的房屋;被上诉人原审提交的录音证据中涉及的房屋是被上诉人在该院的前排房屋,与争议房屋无关。 被上诉人对上诉人提交的上述证据质证意见为:上诉人未提前递交证人出庭作证申请,不应当出庭作证;杜某某只是听说折抵房租,证言不实;赵某某要求租用房屋不成,与本案有利害关系,其证言不是事实;李柱勤的房产证与本案争议房屋无关,位置图中显示的前排过道东侧为被上诉人的房屋不实,该房屋为被上诉人租用崔秀玲的房屋。 因两证人未出庭接受质询,且被上诉人对上述证据不予认可,故对上诉人的证明目的本院不予采信。 根据双方庭审陈述及原审提供的有效证据,本院二审查明的事实与原审认定的基本事实一致。 本院认为,本案“被上诉人徐吉玉自1999年交付被上诉人李柱勤20000元后,即在争议房屋中居住;上诉人李柱勤将该房屋所有权证书交付给被上诉人徐吉玉,徐吉玉又在该房屋上加建一层,并亲自到房管部门办理了面积增加变更手续”的事实,有双方当事人的庭审陈述及原审提供的相关有效证据予以证实。被上诉人原审提交的其与上诉人的谈话录音中,显示李柱勤在对话中涉及到徐吉玉在棉织厂购买有房屋的内容。鉴于徐吉玉在棉织厂家属院仅有本案争议的唯一一套房屋(位置图显示的前排过道东侧房屋为被上诉人徐吉玉租用崔秀玲的房屋),且在1999年购买争议房屋时,上诉人与被上诉人有着良好的个人关系,而且鉴于上诉人为棉织厂的职工,棉织厂家属院的房屋只能卖与本厂职工的实际,被上诉人以上诉人名义购买争议房屋更符合常理及本案的客观事实。 本案为民事纠纷案件,在不侵犯他人隐私、商业秘密等情况下取得的录音证据,并未被民事诉讼法及民事证据规定排除在有效证据之外,原审对被上诉人提交的录音证据予以认定符合相关法律规定。对于诉讼时效,上诉人已经将房屋交付于作为买受人的被上诉人,被上诉人亦早已实现对所购房屋的占有,被上诉人要求出卖人移转房屋所有权,协助办理房屋所有权的变更登记,该请求权具有物权属性,不适用两年债权的诉讼时效规定,上诉人所称被上诉人的诉请超过诉讼时效的上诉理由亦不能成立。 综上,原审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费640元,由上诉人李柱勤负担。 本判决为终审判决。 审判长 王保中 审判员 盛立贞 审判员 高纪平 二〇一四年十二月十二日 书记员 田英杰 |