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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00317号 上诉人（原审被告）焦作市宏业经贸有限责任公司，住所地：焦作市山阳区。 法定代表人王祝生，该公司董事长。 委托代理人侯志欣，该公司法律顾问。 委托代理人张洪涛，河南圣煜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李新霞，女，1976年1月15日出生，住孟州市。 委托代理人闫长星，男，1970年9月29日出生。 上诉人焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称宏业公司）与被上诉人李新霞商品房买卖合同纠纷一案，宏业公司不服孟州市人民法院于2014年6月16日作出的（2012）孟民初字第1272号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人宏业公司的委托代理人侯志欣、张洪涛，被上诉人李新霞及其委托代理人闫长星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2010年10月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告以公积金贷款方式购买被告出售的孟州市宏业鑫城第5#幢二单元8层2081号商品房一套，建筑面积为122.55平方米，总价值为284201元；出卖人应于2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府原因，导致供水、排水、电燃气，电源等市政配套设施、设备不能正常使用的；出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付不低于已交房款万分之二的违约金。合同签订后原告按合同约定交付了商品房首付款94201元，并办理了公积金贷款手续。2010年12月4日原告又和被告签订了一份“宏业鑫城地下车库使用权出让协议”，约定原告以一次性付款方式，一次性付款65000元，购买被告开发的202车库一个。被告应于业主所购买房屋交房日向原告提供车库。该二份合同签订后，被告直到2012年8月24日，才通知原告办理房屋交接手续。原告同意接受房屋，但要求被告按合同约定支付逾期违约金（从2011年8月2日起开始计算，以总房款284201元和车库款65000元的总计349201元为基数，按日万分之二计付至被告实际交付房屋之日止）。被告庭审中认可至今未向原告交房的事实，但是不同意向原告支付违约金。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同的双方应全面认真地履行自己的合同义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》后，原告按约定履行了自己的合同义务。被告至今仍没有按照合同约定向原告交付房屋及车库，已构成违约，理应承担违约责任。原告要求被告承担从2011年8月2日起开始计算，以总房款284201元和车库款65000元的总和349201元为基数，按日万分之二计付至被告实际交付房屋及车库之日止逾期交房违约金的请求，于法有据，予以支持。被告辩称该逾期交房和车库是因不可抗力和政府配套设施不完善导致的理由，因被告提交的证据仅能证明被告在施工中遭遇了连续的降雨，并不能证明降雨的强度已达到了不可抗力的程度，至于自来水管道和天然气管道安装迟延，与被告自身的安排不当有密切关系，且自来水和天然气供应企业均属于商事主体，不属于政府职能部门。因此，被告的此项辩论意见证据不足，不予采纳。原告要求被告承担的违约金是按双方合同约定的最低标准进行计算的，因此，被告认为原告要求的违约金过高并要求按租金标准赔偿原告的损失，没有事实依据，亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告焦作市宏业经贸有限责任公司应于本判决生效后十日内将经验收合格的第五幢二单元八层2081号商品房及202号车库交付给原告李新霞；二、被告焦作市宏业经贸有限责任公司应于本判决生效后五日内赔偿原告李新霞逾期交房违约金（从2011年8月2日起开始计算，以349201元为基数，按日万分之二计付至被告实际交付房屋及车库之日止）。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由被告焦作市宏业经贸有限责任公司承担。 宏业公司上诉称，一、上诉人向被上诉人送达入住通知的日期应当确定为交房之日。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人书面通知买受人之日起30日内，买受人未按期交接的，视为买受人同意交接，并承担的相关责任及费用。一审中，被上诉人没有提供任何证据证明其在接到上诉人入住通知书后去上诉人处办理过交房手续。但被上诉人一直没有到售楼部办理交房手续，相反，被上诉人在一审中并没有提供证据证明其到售楼部办理交房而拒交的证据，因此，应认定向被上诉人送达入住通知的时间为交房之日。上诉人向被上诉人送达入住通知书后，被上诉人却一直不去办理交接手续，则2012年8月24日入住通知书送达之日即视为被上诉人已同意交接。一审法院判决上诉人承担2012年8月24日之后的逾期交房责任违反合同约定，完全错误。二、涉案房屋完全具备交房条件，被上诉人迟延接房的原因是为了恶意获取违约金。根据上诉人向一审法院提交的十六号证据《工程竣工验收报告》可知，涉案房屋所在楼已于2012年2月10日经五大主体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》随房屋交接一并提供。实际情况是，被上诉人在接到上诉人通知后不予理睬，根本不去接房，目的只有一个就是为了获取高额违约金。三、因被上诉人已享受特价优惠，上诉人不再承担逾期交房违约责任。根据双方签订的《购房优惠申请单》可知，被上诉人在享受上诉人特惠的情况下，因客观因素造成未能按期交房进住的，上诉人不再承担逾期交房的违约赔偿责任。同时，《商品房买卖合同》补充条款第三条也约定了因客观因素造成延期交房的，上诉人不承担逾期交房违约责任。四、合同约定的违约金过高，应以同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。《商品房买卖合同》约定的总房款日万分之二的违约金标准过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，上诉人出售的是住宅用房，未能如期交房，给购房者造成的损失就是其该期间多支付的租金。即便法院认定上诉人违约，那么上诉人对迟延交房的违约行为所承担的违约金的最高额为同地段同类房屋租金的130%，而不能以合同约定的高额违约金标准直接计算。五、延期交房是因为市政工程、恶劣天气、天然气、水务管道等客观因素造成的。造成上诉人延期交房的诸多原因包括许多非上诉人能够预见、能够克服的原因，诸如市政工程、恶劣天气、天然气、水务管道等客观因素。由此所造成的延期交房不应由上诉承担违约责任。而双方当事人签订的合同中也约定有此类情形下违约上诉人不承担违约责任。原审判决没有剔除这类原因所造成的违约期间。六、一审程序违法，未按上诉人申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准委托鉴定。一审审理期间，为确定被上诉人要求的违约金是否过高，上诉人向一审法院申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准委托鉴定，一审法院却对此置之不理。既不委托鉴定，也不向上诉人说明不予鉴定的理由，径行作出判决。七、一审判决车库购买款65000元按照交房的标准承担违约责任没有合同和法律依据。上诉人认为，《车库使用权转让协议》是一个独立于《房屋买卖合同》的转让协议，该转让协议并没有约定逾期交付时承担什么样的违约责任，一审判决参照房屋买卖合同约定的违约金标准于法无据。上诉请求：1、撤销孟州法院（2012）孟民初字第1272号民事判决原审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人李新霞答辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：宏业公司是否应向李新霞支付违约金。 围绕本案争议焦点，上诉人宏业公司提交2014年7月8日焦作日报孟州版的交房公告一份，证明上诉人于7月8日在报纸上以公告的形式再次通知包括被上诉人在内的一些业主交房。被上诉人质证认为，对证据真实性无异议，对证明指向有异议，该证据不能证明再次通知交房，合同约定是书面通知。本院经审查认为，对该证据的真实性予以采信。 针对本案争议焦点，上诉人宏业公司的主张和理由与其上诉内容相同。 针对本案争议焦点，被上诉人李新霞认为，上诉人交房应当按书面通知日期算，李新霞去接房时，上诉人没有按照约定支付违约金，最后造成没有交房的事实。关于违约金的计算，合同有明确规定，至于上诉人说的超过30天之后不再支付违约金是曲解合同约定，有违公平公正原则。合同约定的违约金是上诉人自己打印的合同，我们只是浏览、签字。上诉人称延期交房是客观因素造成的，合同第八条有约定，如遇合同中约定的原因，可以协商延期，但是上诉人既没有协商解除合同或变更合同，也没有在发生之后60日内告知买受人。车库使用权出让协议中写明甲方应予业主购买房屋交房日向乙方交付车库，否则乙方应向甲方缴纳违约金，按照公平公正原则，如甲方未能按期交车库，那么也应向乙方交纳违约金。宏业公司是2012年8月24日给我们下达了信函，当天我们就去了售楼部。报纸上的公告是在一审法院下达之后，且报纸不是每个人都订的。 经二审审理查明的新的案件事实为，1、《商品房买卖合同》第十一条交接一项中还约定，……在出卖人书面通知买受人之日起30日内，买受人未按期交接的，视为买受人同意交接，并承担相关的责任及费用。2、2012年2月10日，被告开发的孟州宏业鑫城5号住宅楼竣工，并经过建设单位即本案上诉人、监理单位即焦作宏祥建筑设计有限公司、施工单位即焦作市宏业建筑工程有限责任公司、勘察单位即河南日盛工程勘察有限公司、设计单位即机械工业第六设计研究院有限责任公司综合验收合格，出具了《工程竣工验收报告》。其他事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为，李新霞与宏业公司签订的《商品房买卖合同》及《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效。关于宏业公司是否存在逾期交房的违约行为，宏业公司主张连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善是其逾期交房的原因应予免责，本院认为上述因素是宏业公司在开发房地产项目时应考虑的气象情形及应承担的商业风险，该风险不能对抗买受人所依赖于商品房买卖合同的权利，且宏业公司亦不能证明因上述因素在合同约定的时间内告知买受人，因此，连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善不能成为宏业公司逾期交房的免责事由；关于宏业公司逾期违约的时间确定，按照合同约定宏业公司应于2011年8月1前，将具备商品房验收合格条件的住房交与买受人李新霞，并于交房日向其提供车库。2012年2月10日涉案房屋所在楼经五大主体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件。合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》将随房屋交接一并提供。2012年8月24日，宏业公司通知李新霞办理房屋交接手续，李新霞主张上诉人没有按照约定支付违约金而拒绝接收房屋的理由不能成立，本院不予支持，买受人李新霞在其后30日内未按期交接，按合同约定视为买受人同意交接，即2012年9月23日视为房屋的实际交付日，故宏业公司逾期交房的违约时间应认定为从2011年8月2至2012年9月23日，逾期交付车库的违约时间应认定为从2011年8月2至实际交付车库；关于车库的迟延交付宏业公司是否应承担违约金的问题，《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》虽未明确约定逾期交付时承担什么样的违约责任，但按照合同法公平及权利义务对等原则，比照买受方的违约责任并结合《商品房买卖合同》的约定，本院认为按照日万分之二的标准承担商品房及车库的逾期交付违约金为宜。综上，原审认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持（2012）孟民初字第1272号民事判决第一项、第三项及一审诉讼费承担部分； 二、变更（2012）孟民初字第1272号民事判决第二项为，限焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内给付李新霞逾期交房违约金，违约金自2011年8月2日起至2012年9月23日止以总购房款349201元为基数按日万分之二计算，自2012年9月24日起至判决确定交付车库之日止以购车库款65000元为基数按日万分之二计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费430元，由焦作市宏业经贸有限公司负担350元，由李新霞负担80元（暂由焦作市宏业经贸有限公司垫付，待执行时一并结算）。 本判决为终审判决。 审 判 长 贾文宇 审 判 员 司园春 代审判员 米新秀 二〇一四年十月三十一日 书 记 员 于俊杰 |
