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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第1529号 原告信阳市恒安物业管理有限公司。 住所地信阳市浉河区解放路1号楼泰和苑小区。 法定代表人沈志国，该公司经理。 委托代理人张强国，该公司主管，特别授权。 委托代理人徐留芳，河南同信律师事务所律师，一般代理。 被告祝学泉，女，汉族，1978年6月26日出生。 原告信阳市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安物业公司）与被告祝学泉因物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒安物业公司的委托代理人张强国、徐留芳和被告祝学泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告恒安物业公司诉称，被告祝学泉购买泰和苑小区22号楼405室后，2009年2月该楼建成交付使用。2009年6月14日与原告与被告签订《物业管理合同》，合同签订后，原告一直积极履行合同，提供规范完善的物业管理服务。被告入住后直至2011年5月正常缴纳物业管理费，但自2011年6月起，被告开始因各种原因拖欠自2011年6月至2014年6月长达37个月的物业管理费4169元，被告无故拖欠物业服务费的行为已给原告造成经济损失，并违反物业管理合同，构成违约。依据合同第四条第2款的规定，被告应于每月1-10号在小区管理站缴费，逾期日则加收欠费总额2%的滞纳金。为此，原告曾多次以多种形式向被告催要物业管理费，但其一直不予理睬。其违约行为严重损害原告的合法权益，现根据双方签订的物业管理合同的规定及《中华人民共和国合同法》第109条的规定，请求依法判令被告立即支付拖欠的37个月的物业费4169元（判决生效前产生的其他拖欠以计算标准另行计算）；按照欠费总额的2%承担自2011年5月至判决生效之日止的滞纳金；本案的诉讼费用由被告承担。 被告祝学泉辩称，我们不交物业管理费是有原因的，最开始的我就去找过物业，物业一直说要给我们解决。我们当初买房子的时候，售楼的跟我说过我们邻街不允许开餐馆。但是后来楼下开了个火锅店，烟都往外排，我们家的孩子还刚出生，一到中午和晚上满屋都是烟味儿。我从来也不想拖欠物业管理费，但是物业协商说一个月内解决，到现在我孩子三岁了还没有解决。现在楼下的餐馆停业了，但是我需要原告承诺不再在楼下开餐馆，要开的话也需要有排气措施。物业公司什么时候解决好问题，我什么时候给钱。 经审理查明，被告祝学泉购买泰和苑小区22号楼405室后，2009年2月该楼建成交付使用。2009年6月14日，原告与被告签订《物业管理合同》。合同约定由原告依据双方签订的物业管理合同和管理办法进行管理，并收取相关费用。被告按时足额缴纳公用部位和公用设施维修基金与水电费、综合管理服务费等各项费用。物业费的收费按建筑面积计算以物价部门批复标准收缴，公共照明等费用按当月发生的实际费用分摊。每月1-10日为收费期，逾期每日按欠费总额的2%加收滞纳金。2011年7月20日，信阳市物价局对该小区的物业收费标准定为高层每平方米1元。2013年12月31日前，原告的物业费收费标准为0.8元／㎡，公摊费收费标准为5元／月；2014年1月1日起，原告的物业费收费标准调整为0.9元／㎡，公摊费收费标准不变。物业费合同签订后，原告给被告提供物业管理服务。被告入住后直至2011年5月前，被告按住房面积131.92㎡×物业费0.8元／㎡＋公摊费5元／月为标准向原告缴纳了各项费用。但自2011年6月起，被告认为其楼下开的一点香火锅排烟较多，影响了其正常生活要求物业督促对其进行整改未果，故此后一直未交物业及相关费用。原告认为被告违反了物业管理合同，要求被告支付拖欠的物业费。另原告认为，被告提出的一点香火锅排烟对其造成的损害是另一个法律关系，可以另行提起诉讼，不能因此而拒交物业费。双方分歧过大无法调解。原告为此起诉来院，请求依法判令被告立即支付拖欠的37个月的物业费4169元（判决生效前产生的其他拖欠以计算标准另行计算）；按照欠费总额的2%承担自2011年5月至判决生效之日止的滞纳金；本案的诉讼费用由被告承担。 以上事实，有原、被告签订的物业合同等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告按合同约定提供了相关物业服务，被告应按合同约定缴纳各项费用。被告在2011年5月30日前已缴纳了相关费用，视为对原告收费依据的认可。2014年1月1日起，原告的物业费收费标准调整为0.9元／㎡，未超出物价部门规定的收费标准，被告应按此收费标准向原告缴纳相关费用。被告认为其楼下开的一点香火锅排烟较多，影响了其正常生活，因此拒交物业费。本院认为，被告的抗辩属相邻权法律关系，原告应另行主张权利，而无权以此拒交物业费。原告另要求被告逾期每日按欠费总额的2%加收滞纳金45505元，本院认为，请求金额过高，应调整为欠缴费用总额的5%为宜。综上，被告应缴纳2011年6月至2013年12月共31个月，每月标准按住房面积131.92㎡×物业费0.8元／㎡＋公摊费5元／月，共3427元；2014年1月至2014年9月共9个月，每月标准按住房面积131.92㎡×物业费0.9元／㎡＋公摊费5元／月，共1114元，两项合计共4541元缴纳物业费，并按欠付金额的5%支付滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下： 被告祝学泉于本判决书生效后十日内向原告信阳市恒安物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费4541元，并按欠缴总额的5%支付滞纳金。 如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。 本案案件受理费50元由被告祝学泉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于信阳市中级人民法院。 审 判 长 彭 威 审 判 员 李 博 审 判 员 杨丽华 二〇一四年十一月十五日 书 记 员 余 童 |
