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河南省郑州市管城回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）管民二初字第01972号 原告河南海轮物业管理有限公司。 法定代表人郎立志，该公司总经理。 委托代理人刘志家和高廷俊，郑州市管城区城东路法律服务所法律工作者。 被告张明来，男，1970年10月27日出生。 原告河南海轮物业管理有限公司诉被告张明来物业服务合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员范利辰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南海轮物业管理有限公司的委托代理人刘志家和高廷俊、被告张明来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河南海轮物业管理有限公司诉称，原、被告双方于2007年7月1日签订物业管理服务协议，协议约定了双方的权利和义务。自合同签订之日起，原告履行了合同义务，但被告自2009年1月10日起拒绝履行合同义务，不向原告支付物业服务费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告给付原告物业服务费5676元、滞纳金1800元等共计7476元（因滞纳金计算过于复杂且过高，原告酌情计算1800元）；2、本案诉讼费用由被告负担。本案审理中，原告称因为被告张明来已经于2014年5月份将本案房屋出售给他人，故将诉求第一项变更为5654.50元。 被告张明来辩称，我对2009年1月10日至2014年7月10日期间没有交纳物业费没有异议，但我不交纳物业费的原因是因为我房屋里的天花板严重脱落损坏，房屋飘窗漏水，多次找物业维修，都未解决。客厅里的天花板脱落维修过一次之后继续脱落。我家是复式，住六楼，七楼长期没有水使用。我的邻居家里也出现我家同样的状况，已经获得了赔偿，我因为工作忙，没有处理这个事情。2014年五月份卖掉该房屋后，物业也没有找过我要物业费，也没有说过如何解决这个事情。我认为物业没有有服务到位，我们找物业多次协商，但一直就没有下文，并不是我不交纳物业费。我对违约金也有异议，是因为物业没有给予我答复或处理我房屋问题，我才未交纳物业费，违约金我不应承担。 经审理查明，2007年7月1日，被告张明来（乙方）与原告河南海轮物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，甲方为乙方位于甲方所服务小区内的3号1单元6层14号房屋（建筑面积238.79平方米）提供物业服务。合同主要内容包括：共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理和公共秩序管理；物业服务费用标准为多层住宅每月每平方米0.32元，电子监控费按建筑面积每月每平方米0.05元；物业管理服务费用按季度缴纳，于每季度第二个月的10至20日缴纳，业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金”等。被告入住后，在2009年1月10日前一直正常缴纳物业服务费，但自2009年1月10日到2014年5月份期间被告以房屋里的天花板严重脱落损坏及房屋飘窗漏水为由一直未交物业费，双方引起争诉。 以上事实有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。被告张明来购买本案所涉房屋并办理入住手续，接受了原告提供的物业服务，双方形成物业服务合同关系。原告为被告提供了相应的物业服务，被告应当向原告缴纳相应的物业服务费用。被告张明来辩称不交纳物业费的原因系房屋里的天花板严重脱落损坏和房屋飘窗漏水，多次找物业维修而未解决，庭审中被告未提交证据证实，被告应当承担举证不能的法律后果。庭审中被告张明来认为导致以上问题的原因系房屋的质量问题，被告张明来就自己的权利可以另案解决。现被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。依据《前期物业管理服务协议》的约定和被告庭审中的陈述，被告张明来所购位于郑州市管城区云鹤路海轮城市风铃小区3号楼1单元6层14号房屋的建筑面积为238.79平方米，每平方米每月应交0.37元物业管理费。庭审中原告要求被告支付自2009年1月10日到2014年5月份期间所拖欠的物业服务费。依照合同约定计算，该期间被告应交物业服务费为5654.50元（238.79平方米×0.37元／月／平方米×64个月）。 原告河南海轮物业管理有限公司诉求被告张明来支付违约金1800元，系依照合同约定的被告逾期缴纳物业管理费时按每天应付物业费的千分之三计算违约滞纳金，因双方约定的违约滞纳金实际上为违约金，原告自愿降低违约金数额，本院根据合同性质、被告的违约情节，兼顾原告的损失及公平原则，对原告主张的违约金进行酌情裁量。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款及相关法律之规定，判决如下： 一、被告张明来于本判决生效后十日内支付原告河南海轮物业管理有限公司自2009年1月10日到2014年5月份期间的物业服务费共计5654.50元。 二、被告张明来于本判决生效后十日内支付原告河南海轮物业管理有限公司拖欠物业服务费的违约金（以5654.50为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍进行计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由被告张明来负担。 如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 代理审判员 范利辰 二〇一四年十二月十五日 书 记 员 路 静 |
