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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1495号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京迎联房地产开发有限公司。 法定代表人：郭玉耕，该公司经理。 委托代理人：于娜，北京市北方律师事务所律师。 委托代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京小红门房地产开发有限责任公司。 法定代表人：袁国立，该公司总经理。 委托代理人：王洋，北京市律理律师事务所律师。 委托代理人：徐长林，北京市律理律师事务所律师。 一审第三人：北京市监狱管理局清河分局。 法定代表人：王金亮，该分局局长。 委托代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。 再审申请人北京迎联房地产开发有限公司（以下简称迎联公司）因与被申请人北京小红门房地产开发有限责任公司（以下简称小红门公司）、一审第三人北京市监狱管理局清河分局（以下简称清河分局）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2013）高民终字第255号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 一审原告小红门公司向北京市第二中级人民法院起诉称：2003年5月16日，小红门公司与清河分局签订《小红门新村项目合作建房合同》，2003年8月28日签订《补充协议（一）》。但因清河分局不能直接从事房地产开发建设，故此，小红门公司、清河分局及迎联公司三方签订《协议书》。按照三方协议约定，清河分局将原合作建房合同中有关项目建设的权利、义务转让由迎联公司承担。三方协议签订后，小红门公司与迎联公司签订《小红门新村项目合作建房合同补充协议》。协议约定小红门公司与迎联公司合作利益分配的方式为：根据市规委审定的规划设计方案，按照4：6的比例进行建筑面积（包括住宅和非配套公建）的分成即小红门公司分得建筑总面积的40％，迎联公司分得60％。迎联公司应按协议及国家政策及时交纳开发用地的土地出让金，但迎联公司迟迟未支付该笔费用。2005年4月28日，小红门公司与清河分局签订了《关于小红门新村项目垫付土地出让金及项目转让协议》，迎联公司以2007年6月的《承诺书》予以确认，且迎联公司承诺愿严格按照合作协议约定进行结算，但双方对结算一直未能达成一致意见。为维护小红门公司的合法权利，其诉至法院要求迎联公司：一、按合作建房合同约定的分成比例，给付小红门公司合作开发应分得的利益5900万元；二、按照中国人民银行贷款利率的标准给付小红门公司应分得利益的利息（自2007年7月1日起至判决生效之日止）。 一审被告迎联公司答辩并反诉称：迎联公司依据清河分局的请求，在将小红门公司原项目容积率由1.35调增到1.72的基础上，与小红门公司签订了《小红门新村合作建房合同补充协议》。该协议签订后，迎联公司积极履行合同义务，借给小红门公司1000万元用于前期拆迁及大市政建设。迎联公司于2005年3月16日与北京江南投资开发有限公司（以下简称江南公司）签订了《〈小红门新村项目合作建房合同〉项目转让协议》（以下简称项目转让协议），约定将迎联公司在三方协议中和补充协议中拥有的权利、义务全部转让给江南公司。小红门公司与清河分局签订的项目转让协议对迎联公司不发生法律效力。迎联公司在清河分局事先打印好的《承诺书》上盖章，是为解决相关人员的举报及汇报事宜，不应作为小红门公司主张的迎联公司同意解除合同，项目转回小红门公司的意思表示。迎联公司已完成的E区1-6号楼已经按照约定出售给干警，小红门公司无权分得40%。其诉讼请求于法无据，不应予以支持。故迎联公司反诉，请求小红门公司：继续履行《小红门新村项目合作建房合同补充协议》。为迎联公司办理项目的转立项、规划、土地、开工等前期手续。 北京市第二中级人民法院认为：迎联公司与小红门公司之间签订了《小红门新村项目合作建房合同补充协议》，迎联公司应根据协议要求按照建筑总面积的4：6比例分成的约定，以平均售价为计算依据，在扣除迎联公司出借的1000万元后，给付小红门公司应分得的房屋面积出售价款，且迎联公司不能否认《承诺函》的真实性，故其要求继续履行没有事实及法律依据。该院于2012年11月27日作出（2009）二中民初字第12549号民事判决：一、迎联公司于本判决生效后十日内向小红门公司返还售房款五千七百一十四万九千一百五十六元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付该款项自二○○七年七月一日起至本判决生效之日至的利息。二、驳回小红门公司其它诉讼请求。三、驳回迎联公司全部反诉请求。 迎联公司不服上述民事判决，向北京市高级人民法院提起上诉。认为：原判关于迎联公司与清河分局系委托关系的认定错误，原判迎联公司返还售房款及利息无据，迎联公司出具承诺书不发生退出协议项目的法律效力，迎联公司的反诉请求应当得到支持，请求依法改判驳回小红门公司的全部诉求或将本案发回重审，支持迎联公司的全部反诉请求，全部诉讼费用由小红门公司承担。 北京市高级人民法院认为：小红门公司与清河分局各自发挥优势，就涉诉的小红门新村项目进行合作开发建设，并签订了《小红门新村项目合作建房合同》及《补充协议书（一）》。为实现该合同目的，清河分局经小红门公司同意，向迎联公司出具委托书，其委托迎联公司代为履行其在《小红门新村项目合作建房合同》的权利义务，三方据此签订了《协议书》，其后迎联公司与小红门公司再行签订了《小红门新村项目合作建房合同补充协议》。上述协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应严格履行。鉴于涉诉项目涉及较强的政策因素并须经政府批准，而迎联公司并非经政府批准的开发主体，其仅以清河分局的名义进行开发建设，现清河分局已经同意退出该项目，迎联公司亦出具《承诺书》明确将D、E两个地块其余的20万平方米转给政府；迎联公司虽对《承诺书》的形成过程和制作目的有不同解释，但其终究不能否定《承诺书》的真实性；再者，小红门公司与江南公司已对合同项下的其余项目进行了开发，现迎联公司再行要求继续履行合同缺乏事实依据。据此，原审判决驳回迎联公司的反诉请求正确，该院予以维持。迎联公司依据协议开发建设了共计49374.38平方米的商品房并自行销售完毕，小红门公司要求迎联公司以平均售价为计算依据，按照建筑总面积的4：6比例分成的约定，支付应分得的已售房屋面积价款，原审法院在折抵了小红门公司所借1000万元后判决支持了其诉求并无不当，该院予以维持。对于迎联公司提出的其不应支付房款本息的上诉请求，因理由不足，该院不予支持。一审法院在审理过程中已就合同不能继续履行向迎联公司进行了释明，但迎联公司在本案中未变更诉讼请求，其可另行主张权利。北京市高级人民法院于2013年4月3日作出（2013）高民终字第255号民事判决：驳回上诉，维持原判。 |
