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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2013）民申字第1413号 申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：三亚天长实业有限公司。 法定代表人：郭胶波，董事长。 委托代理人：耿国玉，山东众成仁和律师事务所律师。 委托代理人：蔡海东，山东众成仁和律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：海南中宇行房地产投资顾问有限公司。 法定代表人：周柳军，总经理。 海南中宇行房地产投资顾问有限公司（以下简称中宇行公司）诉三亚天长实业有限公司（以下简称天长公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，海南省高级人民法院于2013年5月6日作出（2013）琼民一终字第4号民事判决，该判决已经发生法律效力。天长公司不服上述判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 天长公司申请再审称，二审判决存在民事诉讼法第二百条第(二)、(六)、(十一)项规定之情形，应予再审。理由如下： 一、生效判决将《天长·椰风水韵项目（首期）独家代理销售合同》（以下简称《代理销售合同》）认定为包销合同，并认为不适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）有关委托合同规定，属于适用法律确有错误。《代理销售合同》名称表明双方系代理销售关系，即委托合同法律关系；从合同签约主体来看，天长公司为“委托人”，中宇行公司为“受托人”；中宇行公司受天长公司委托销售商品房，由天长公司与购房者直接签订商品房买卖合同，并未允许中宇行公司以其自身名义对外签订买卖合同；《代理销售合同》主要条款及双方的权利义务围绕代理销售房屋展开，包销剩余部分房屋的内容不能改变双方建立委托销售关系的真实意思；《合同法》将委托合同作为有名合同予以规定，本案双方之间的委托代理销售合同关系，符合委托合同的基本特征，应当按照《合同法》的相关规定处理本案。在《合同法》中并无关于包销合同的规定，最高人民法院颁布的《民事案件案由规定》中也没有“包销合同纠纷”这一案由，可见并不存在独立包销合同法律关系。即使将《代理销售合同》认定为包销合同，在包销合同的代理销售阶段完全符合委托合同的性质，仍应当适用合同法关于委托合同的规定。 二、生效判决认定《代理销售合同》尚未解除，属于适用法律确有错误。委托合同系基于双方信任关系，如果双方信任关系不存在，任何一方都有权随时解除合同。在本案合同履行过程中，中宇行公司虽曾与87户预约购房人签订预定销售单，但是该87户预约购房人中21户系天长公司推荐的客户，并且意向客户预约时间集中在2010年1月14日至2010年1月21日期间。上述期间距双方签订合同仅两周，不可能是中宇行公司推广宣传的成果。中宇行公司未及时按照市场变化调整销售策略，自2010年1月之后预约客户无增长，考虑其宣传、资金实力等情况，中宇行公司难以履行合同约定代理销售和包销义务履行，故解除《代理销售合同》符合法律规定。天长公司向中宇行公司发送解除合同通知后，中宇行公司要求退还保证金并接受保证金的行为，表明双方已经解除了合同。并且，中宇行公司也未在收到解除合同通知三个月内就合同解除提起诉讼。 三、生效判决判令天长公司向中宇行公司赔偿销售佣金140万元既属适用法律确有错误，也无事实依据。根据《合同法》相关规定，因中宇行公司无力履行《代理销售合同》，天长公司选择解除合同，无需赔偿损失。即使天长公司行使合同解除权需承担赔偿责任，其范围应限于实际损失，不应包括可得利益损失。合同解除后，中宇行公司不再履行代理销售和包销义务，也无权要求合同履行后可能取得的利益。获得合同可得利益必须符合可预见性和确定性的标准。在本案中，销售佣金取得存在较大的不确定性，不符合法律规定的预见性和确定性标准。根据《代理销售合同》第七条第2项和第八条第4项规定，中宇行公司必须完成销售任务方可取得销售佣金，销售佣金取得不具有确定性、必然性。本案中宇行公司并未依照合同约定履行代理销售任务，其不应取得销售佣金。另外，考虑到国家房产调控政策对海南房地产市场的重大影响以及中宇行公司的资金实力，即使合同继续履行，也难以完成合同约定的销售任务，更无力履行包销义务。 四、生效判决判令解除《代理销售合同》属于超出诉讼请求。本案中宇行公司的诉讼请求系要求赔偿直接经济损失和可得利益损失，在诉讼过程中，中宇行公司也未要求解除《代理销售合同》。在此情形下，二审直接判令解除合同严重违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则，超出诉讼请求范围。 中宇行公司未提交书面材料。 本院经审查认为，一、生效判决将《代理销售合同》定性为商品房包销合同符合法律规定。《合同法》通过总则和分则的编排将合同区分为有名合同和无名合同，现实交易中存在着大量未在《合同法》分则作专门规定的无名合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”本案《代理销售合同》尽管有诸多条款符合委托合同性质，但其第六条第6项明确约定：“本合同到期如有剩余房屋未售，乙方（中宇行公司）应在十日内按即时销售价格九五折一次性收购。否则甲方（天长公司）有权不再结算乙方尚未结算的佣金，并且乙方所交保证金不退。”这一约定符合关于上述商品房包销合同司法解释的规定。该合同既有天长公司委托中宇行公司对外销售房屋的内容，也有中宇行公司在约定条件成就时购买天长公司房屋的内容，将其定性为单纯的委托合同，并由此排除《合同法》总则相关规定的适用，既不符合当事人真实意思表示，也与法律规定不符。当事人诉争的法律关系性质决定案由，《民事案件案由规定》编排了四个层级的案由体系，但该体系具有开放性，人民法院可以根据具体案件性质来确定具体案由。《民事案件案由规定》没有商品房包销合同这一名称，并不意味着人民法院不能就具体案件认定这一案由，更不能就此认为不存在包销这一民事法律关系。 二、天长公司无权随意解除《代理销售合同》。如上所述，本案《代理销售合同》不仅有委托合同的要素，而且还加入了包销合同的要素，故不适用委托合同的任意解除权。二审判决引用《合同法》总则关于有效合同对双方当事人均有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除的规定，并判定天长公司在没有合同约定或法定事由的情形下，无权单方解除合同，并无不当。《代理销售合同》第八条违约责任中的第4项约定：“若乙方（中宇行公司）连续两个时段未完成本合同第二条第二款所规定相应的销售目标任务的60%，则甲方（天长公司）有权解除合同，乙方所交销售保证金不退，销售佣金不再结算。”该约定条件并未成就。除此之外，双方并未再明确约定可行使单方解除权的情形。现天长公司以中宇行公司工作无效果、未及时按照市场变化调整其销售价格等为由，单方解除合同缺乏事实依据。根据《代理销售合同》第二条对销售具体目标任务的约定：正式开盘前，首期项目为推广宣传、认购阶段；对《房屋预售许可证》办理完成，即正式开盘后，分别明确了3个月、6个月、8个月等销售目标任务。而2011年3月9日天长公司通知中宇行公司解除《代理销售合同》时，天长·椰风水韵项目3、4、5号楼取得《房屋预售许可证》不足一个月，部分楼盘尚未取得《房屋预售许可证》，即天长公司未依约给予中宇行公司相应的时间以验证其推广销售是否会达到预期目标，天长公司也未提供证据证明其有权解除合同的其他情形。同时根据《代理销售合同》第二条第5项规定，根据市场变化，调整销售价格，需在不影响中宇行公司销售进度的前提下，经双方协议后确定。天长公司以中宇行公司未按其要求调整销售价格，便单方解除合同，该行为与约定亦不符。实际上，中宇行公司已经与87户预约购房人签订了预定销售单，并收取了相应的定金。天长公司认为，其中部分预约购房人是其推荐的，且有部分人因国家政策调整而退房。本院认为，天长公司对该主张并未提供充分证据加以证明，况且天长公司是否有权解除合同应当以《合同法》及双方上述约定为依据，与该主张情形并不具有直接联系。 |
