|
（2013）浦民一(民)初字第37129号 原告上海锦之嘉酒店管理有限公司。 法定代表人朱建中。 委托代理人丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托代理人孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告曹文耀。 委托代理人王艳。 被告郑康婴。 原告上海锦之嘉酒店管理有限公司诉被告曹文耀、郑康婴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法适用简易程序，于2013年11月27日、2014年1月24日公开开庭进行了审理。原告上海锦之嘉酒店管理有限公司的委托代理人丁芳、孙伟，被告郑康婴及被告曹文耀的委托代理人王艳到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。 原告上海锦之嘉酒店管理有限公司诉称，2006年3月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告上海市浦东新区杨新路华城公园2号房屋；租金人民币(以下币种同)2,500元/月，按季支付，先付后用；租赁期限一年，从2006年4月1日起至2007年3月31日止；租赁期满，被告应按时搬出全部物品，将租赁房屋返还。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。租赁期满后，原告于2009年11月11日向被告发出书面通知，告知被告不再出租房屋。但被告未按约返还房屋，并且自2010年1月1日起拒不支付租金。原告多次与被告沟通，要求被告搬离并且支付拖欠的租金，但被告一直拒不履行义务，还多次到相关部门投诉原告，给原告造成了十分严重的负面影响。故原告起诉至法院，请求判令两被告：1、限期搬离上海市浦东新区杨新路华城公园2号房屋，并将该房屋返还原告；2、按每月2,500元的标准支付原告2010年1月1日起至实际搬离房屋之日止的租金。 被告曹文耀、郑康婴辩称，原告未实事求是陈述，被告之前使用的是路口的房屋，当时对该房屋已投入了3万多元，后来原告称该处要用作居委会，故被告按要求搬至公园中央的一处房屋，但后来被告再次被要求搬离，才搬入了目前使用的房屋。恒大公司的相关人员称再也不会搬了，并表示被告想租到什么时候就租到什么时候，直到不想做为止，因此被告大胆地进行了大量投资。租赁房屋是违法建筑，原、被告签订的租赁合同是违法合同，不受法律保护。被告直至经营证照到期，需要换证，去找原告要房产证或其他证件时，才得知房屋是违法建筑，因此被告无法办出经营证照，成了非法经营，但原告称没有证照仍然能做的。原告当初提供的是空房，没有任何设施、设备，被告对房屋投入了装修、分隔、添置设备等费用，投资很大。被告曾找过原告的领导，想讨个说法，但后来原告就发了通知称不出租了，并且停水、停电。被告就此事也多次到相关政府部门上访过，但几年来，一直无人来与被告面对面解决问题。被告的身体、精神均受到了伤害，要求原告赔偿。综上，被告同意搬离并将租赁房屋返还原告，但不同意支付租金。同时，被告要求原告退还向被告收取的租金，并要求原告赔偿装修款10万元。 经审理查明，2006年3月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区杨新路华城公园2号，建筑面积为147.5平方米的一间房屋出租给被告作棋牌室使用，租期为一年，自2006年4月1日起至2007年3月31日；月租金2,500元，被告在承租日前三天内支付给原告三个月的租金7,500元和一个月的房屋履约金2,500元，合计1万元。先付后租，原告应出具收据，以后每季度期满前五天支付下一季度的房租。合同签订后，被告对房屋进行了隔断、装修，添置设备后开设了联帮三林华城棋牌服务社。2010年1月11日，原告向被告发出《通知》，称自2010年1月15日起不再提供水、电等服务。2013年4月2日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告搬离租赁房屋。经原、被告确认，租赁房屋位于浦东新区杨新路、长清路口的恒大华城小区绿化带的小花园内；被告按照每月2,500元的标准支付租金至2009年12月31日。因被告至今未搬离房屋，故原告起诉来院，诉请如前。 另查，涉案租赁房屋无产权证和合法建造手续。 审理中，经本院释明，原告表示若租赁合同无效，则变更第2项诉讼请求为：请求判令两被告按照每月2,500元的标准支付原告自2010年1月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋使用费，其余诉讼请求无变化；被告则表示若合同无效，要求原告返还之前已支付的租金20万元，并赔偿装修费10万元。另，被告称租赁房屋自2010年1月15日起停水、停电，故被告未支付2010年1月起的租金；目前租赁房屋的装修费用为15万元，前后三处房屋装修共计花费20万元；被告曾支付过押金2,000元，并在庭后提供了一份上海恒大物业管理有限公司于2002年9月3日出具的押金收据复印件，交款人为黄如芳，收款项目为资产设备保证金。原告认为租赁房屋于2010年8月起停水、停电；原告不认可被告主张的装修价值，也未收到过被告支付的押金，若被告以后能够提供原告收取涉案合同项下押金的支付凭证，原告同意退还。经本院释明，被告坚持不申请对租赁房屋内的固定装修价值进行司法审价，本院于2014年1月15日至租赁房屋处对装修情况进行了现场勘查。经勘查，租赁房屋现状为：有9间棋牌室、1间厨房、1间小卖部、1间卫生间、3个阁楼。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》和邮寄凭证、2010年1月11日的《通知》、照片及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，涉案租赁房屋没有产权证或其他合法建造手续，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应依法被确认为无效。原告将不合法建筑出租给被告，应承担主要过错责任；被告在承租时未对房屋权属情况尽到应有的审慎注意义务，其也应自负一定责任。合同被确认无效后，被告占用租赁房屋已失去了合同依据，故理应搬离并返还租赁房屋。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告实际占用了租赁房屋，之前支付的租金可直接抵作其应支付的房屋使用费，被告要求原告返还已付租金的意见，本院不予采纳。根据原告于2010年1月11日发出的《通知》，租赁房屋自2010年1月15日起即停水、停电，而被告的租赁用途系经营棋牌室，原告的停水、停电行为无疑对被告正常使用房屋造成较大妨碍，故对2010年1月之后的房屋占用费，本院酌定被告参照租金标准的30%支付。根据本院现场勘查情况，被告为经营之需对租赁房屋确实进行了一定的分隔、装修，原告对此应当承担相应的过错赔偿责任，具体赔偿数额，由本院根据被告的实际装修状况及经营使用折旧，综合双方过错责任、合同(无效)的履行情况酌情确定。被告称其曾向原告支付押金2,000元，但原告否认，被告提供了押金收据复印件，但从其内容上看也不能反映系涉案合同项下的押金，被告要求退还缺乏依据。对于本案诉讼费用，由原、被告按过错比例分担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条之规定，判决如下： 一、原告上海锦之嘉酒店管理有限公司与被告曹文耀、郑康婴之间的房屋租赁合同关系无效； 二、被告曹文耀、郑康婴于本判决生效后三十日内从合同约定的上海市浦东新区杨新路华城公园2号房屋内搬离，并将该房屋返还原告上海锦之嘉酒店管理有限公司； 三、被告曹文耀、郑康婴于本判决生效后三十日内按照每月750元的标准支付原告上海锦之嘉酒店管理有限公司自2010年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费； 四、原告上海锦之嘉酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内支付被告曹文耀、郑康婴装修损失4万元。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,500元，减半收取1,250元，原告上海锦之嘉酒店管理有限公司负担1,000元，被告曹文耀、郑康婴负担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 黄 政 二〇一四年二月二十四日 书 记 员 许瑞芬 |
