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赣州银盛房地产开发公司不服赣州市房地产管理局房屋登记一案 江西省赣州市中级人民法院 行政判决书 （2009）赣中行终字第11号 上诉人（原审原告）赣州银盛房地产开发公司。 法定代表人幸世行，经理。 委托代理人陈兰辉，江西君实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）赣州市房地产管理局。 法定代表人刘宏长，局长。 委托代理人薛淞，赣州市房地产管理局工作人员。 委托代理人陈之祥，赣州市房地产管理局法律顾问。 原审第三人赣州市银盛花园小区业主委员会。 委托代理人秦立英，女，赣州市银盛花园小区业主委员会办公室主任。 上诉人赣州银盛房地产开发公司因房屋登记一案，不服赣州市章贡区人民法院（2008）章行初字第24号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人委托代理人陈兰辉，被上诉人委托代理人薛淞、陈之祥，原审第三人委托代理人秦立英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 经本院审理查明，2000年，赣州银盛房地产开发公司在滨江大道中段开发建设“银盛花园”小区。银盛花园1栋第2层西面73.28㎡、东面73.28㎡两间房屋规划设计为设备室，3栋底层413.42㎡规划设计为架空层。2003年1月13日，银盛公司向赣州市房地产管理局申请银盛花园1栋第2层西面73.28㎡、东面73.28㎡以及3栋底层413.42㎡共三处非住宅用房的权属登记。在《赣州市公有房屋产权登记发证申请表》上载明“设计用途非住宅，产权来源银盛公司自建”，在《赣州市公有房屋产权登记发证审批表》中载明“…公司自有，拟同意办理产权初始登记手续”。2003年1月16日，赣州市房地产管理局核准登记，并于2003年1月20日发给银盛公司赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证。2008年1月，业主委员会与银盛公司解除物业合同，业主委员会多次向银盛物业公司及银盛公司申请提出要求移交00066443号、00066446号、00066447号三处房产的房屋所有权，并同时将房屋返还给业主委员会。经业主委员会向赣州市房地产管理局督促银盛公司未果，2008年6月16日，赣州市房地产管理局根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条、第二十五条第（一）、（四）项之规定，注销银盛公司持有的赣房权证字第00066443号、00066446号、00066447号《房屋所有权证》。 原审法院认为，银盛花园小区1栋二层东、西两边的两间各73.28㎡的房屋及3栋底层架空层按规划设计为小区的设备房和小区公共部位。原告将该三处房屋以非住宅用房申请办理权属登记取得房屋所有权，侵犯了第三人依法享有的财产权。被告认定其申报不实并注销其持有的房屋所有权证并无不当，依法应予维持。原告诉请理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决：维持被告赣州市房地产管理局2008年6月16日作出的《关于注销赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的决定》。 上诉人上诉称，被上诉人依据《物权法》、国务院《物业管理条例》认定三处争议房屋为物业服务用房，适用法律明显错误。《物业管理条例》自2003年9月1日起施行，物权法自2007年10月1日起施行，上诉人于2003年1月13日申报权属登记，两法不具有追溯力。被上诉人违反法定程序，所作出的具体行政行为应予撤销。《城市房屋权属登记办法》第25条规定：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废”，被上诉人在作出撤销房产权证的具体行政行为后，既未收回房产权证，也未进行任何公告，没有履行将房屋所有权证收回或公告作废的法定义务，程序严重违反法律规定。原审认定被告申报审核不实，与事实不符。本案三处房产，从城市规划部门批准的设计图纸→工程建设→向被上诉人申报该三套房的产权证→房屋登记机构审核→记载于登记薄→发证等各阶段，房产的权属均是“产权来源于新建、公司自有” 性质。各阶段的材料中关于房屋来源、性质、面积和用途等方面的内容具有一致性，上诉人向被上诉人提交的《申请办理产权证书的报告》中，也清楚地写明“1栋11号店铺、8栋10号店铺、3号楼底及1号楼大门东侧和西侧设备房系我公司自用房”。可见，上诉人依法提交的申请书、报告等文件中，已对该三套房的产权来源、用途作了明确的说明，不存在任何隐瞒真实情况、弄虚作假或篡改的行为，履行了据实申报的义务。根据被上诉人提供的办理权属登记的审批表中的记录，对于争议房屋，被上诉人在审批表中已明确注明产权来源为新建，该房产从设计到领取房产证，自始至终都是“新建、公司自有”性质。“新建、公司自有”即表明此三处房产非公共设施或物业服务用房，不属于全体业主所有。原审认定00066443、00066446、00066447号房屋为物业用房，无事实依据。依据《江西省城市居住小区物业管理条例》第29条的规定，住宅开发建设单位提供必需的物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本。而本案三处房产，其费用均没有列入开发建设成本。另外，依据《江西省城市居住小区物业管理条例》第九章附则的规定：“共有部位、共用设施、共用设备”等概念均必须具备一个条件，即建设费用已分摊进入住房销售价格。本案三处房产均没有把建设费用分摊到住房销售价格，上述房产既未列入开发建设成本，也未摊入住房销售价格，事实上为上诉人自建自用，完全属于上诉人合法所有。《江西省城市居住小区物业管理条例》第29条规定“住宅开发建设单位应当按照规定提供必需的物业管理用房。”提供物业管理用房以满足“必需”为原则，并未规定具体物业管理用房面积。上诉人已提供4间房作值班室和监控室，加上架空层面积，面积已达597.36㎡，显然已足够满足物业管理的需要。综上，上诉人按照法律规定，对自建自用、产权明确的三套房产依法申请权属登记，并经过严格的审核程序，取得合法的所有权，应受法律保护。被上诉人原先对上述房屋的登记申请经过了法定的审查、核实、批准程序，依法如实登记，并无不当。被上诉人作出《关于注销赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的决定》，对相关事实的认定和适用法律均有重大错误，其行政行为明显不当。请求二审依法撤销原判，撤销被上诉人2008年6月16日注销上诉人三处房屋权属证书的具体行政行为。 被上诉人答辨称，认定银盛花园小区1栋2层东、西设备房及3栋底层架空层为物业服务用房的依据是：上诉人申办房屋所有权证时提交的设计图纸，而非《物权法》、《物业管理条例》。2008年6月16日作出注销房产权证00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的具体行政行为后，上诉人申请了行政复议、提起了行政诉讼，依法不发生“收回原发放的房屋权属证书”或者“公告原房屋权属证书作废”事宜。小区设备房属于公用性质，公用性质的设备房，依法应属于小区全体业主共有。上诉人以自己的名义申办公用性质设备房的房产证，显然是申报不实。申办权属登记与上诉状中提出来的“分摊到住房销售价格”“以满足‘必需’为原则”没有事实和法律上的联系。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 原审第三人述称，上诉人提出三处房屋是“自建自用”与事实不符。3栋架空层建好后即用作小区业主休闲之所，并设置了桌椅、乒乓球台等，3栋架空层是公共建筑，供业主们休闲活动。1栋西侧设备房并非上诉人所说是公司自用房，曾作过“社区党校”、“老年学校”等。东侧一直作为小区供电设备房，现有变压器和配电开关等，也是公共设施。小区开发时上诉人曾承诺还有二期工程，因而上诉人在建设本小区规划时就已规划该三处房产为小区物业用房和供居民休闲的场所，以后，上诉人改变用途，瞒着业主办了产权证。请求驳回上诉人的上诉，维持章贡区法院判决。 以上事实，有设计图纸、房屋产权登记发证申请表、房屋产权登记发证审批表、赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证、《关于注销赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的决定》、上诉状、答辩状等证据在卷证实。 本院认为，被上诉人赣州市房地产管理局认为涉案三处房产属公用性质，依法应属小区业主共有，以上诉人申报不实和工作人员失误为由注销上诉人持有的房屋所有权证没有充分事实依据和法律依据。涉诉三处房产上诉人在申请登记时如实向被上诉人提供了相关材料，该材料反映三处房产设计用途为设备房和架空层，《江西省城市居住小区物业管理条例》第29条规定：“住宅开发建设单位应当按照规定提供必需的物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本”，这里规定的是必需的物业管理服务用房，银盛花园小区现有门卫房、卫生用具房等物业用房，这些物业用房是否能满足小区物业管理需要，是否开发建设的除商品房外的其他房产都应当认定为小区公用房产，以及这些房产是否已经列入开发建设成本，被上诉人均未提供相关证据材料，因此，被上诉人认定涉案三处房产属公用性质，并以此认为上诉人在申请登记时将公用房登记为上诉人房产属申报不实和工作人员失误，没有事实依据。被上诉人在注销决定中没有告知当事人诉权，在作出注销房产权证的具体行政行为后，既未依法收回房产权证，也未进行公告，程序违法。综上，被上诉人于2008年6月16日作出的“关于注销赣房产权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的决定”事实不清，程序违法，依法应予撤销，原审法院判决维持不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、3目，第六十一条第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销赣州市章贡区人民法院（2008）章行初字第24号行政判决书。 二、撤销被上诉人赣州市房地产管理局于2008年6月16日作出的《关于注销赣房产权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的决定》。 三、由被上诉人赣州市房地产管理局对本案重新作出具体行政行为。 一、二审案件诉讼费共100元，由被上诉人赣州市房地产管理局承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟起瑞 审 判 员 周培敏 代理审判员 杨泉海 二○○九年五月十九日 书 记 员 肖福林 |
