刘富学诉漯河市辉鸿置业有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书

原告刘富学，男，1958年1月28日出生，汉族。

委托代理人毛九灵，男，汉族，1975年8月24日出生。

被告漯河市辉鸿置业有限公司。住所地：漯河市淞江路与青山路交叉口。

法定代表人徐成连，该公司总经理。

委托代理人刘群生，该公司法律顾问。

原告刘富学诉被告漯河市辉鸿置业有限公司（以下简称辉鸿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，于2012年11月29日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月7日公开开庭进行了审理。原告刘富学及其委托代理人毛九灵，被告辉鸿置业公司的委托代理人刘群生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘富学诉称：2010年12月28日，原、被告签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的位于淞江路与青山路交叉口的山水杭城小区第20栋3单元2楼206号房一套，总价值248740元，另约定被告于2011年12月31日交房，延迟交房每日按已交房款的万分之五承担违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，但至今被告仍未交房。请求判令被告承担迟延交房违约金计41539.58元。

被告辉鸿置业公司辩称：逾期交房事实存在，但双方约定违约金过高，交房时间为2012年9月2日。

经审理查明：2010年12月28日，辉鸿置业公司（出卖人）与刘富学（买受人）签订SH－B362号商品房买卖合同。合同约定：刘富学购买辉鸿置业公司在郾城区淞江路山水杭城20幢3单元2层206号商品房一套，房屋总价248740元，付款方式及期限为买受人在合同签定之日支付首付人民币78740元，公积金贷款人民币170000元。出卖人应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。同时约定，出卖人逾期交房不超过130日，按约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。逾期超过130日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。

合同签订后，按照约定，刘富学首付了购房款78740元，下余购房款办理了公积金贷款。到2011年12月31日，辉鸿置业公司未按合同约定向刘富学交付所购买的商品房。截止到2012年9月5日辉鸿置业公司才向刘富学送达交房通知。但刘富学不认可，称房子是2012年12月份才交给本人。但未提交2012年12月份辉鸿置业公司交房的相关证据。

综上所述，本院认为：原告刘富学与被告辉鸿置业公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告按合同约定交付了首付款后，下余购房款办理了公积金贷款手续，但被告辉鸿置业公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，为此，被告辉鸿置业公司应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为期限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，因原告未提交2012年12月被告交房的证据，应以被告提供的2012年9月5日向原告送达通知的时间来认定交房时间，共逾期交房247天。庭审中，被告称违约金过高，本院认为，由于被告辉鸿置业公司迟延交房，造成了买受人刘富学不能按时居住，造成了一定的损失，但是就本案来讲，被告延迟交房，原告之损失主要有两类，房租损失和房款利息，庭审中，原告又未提供损失的相关证据，因此，对于被告申请减少违约金之请求，本院予以支持。结合本案综合情况，参照中国人民银行贷款基准利率标准，本院确定辉鸿置业公司应以交付房价款的每日万分之三的违约金标准赔偿较为公平、合理，即18431.63元（248740元×247天×3‱），其余部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告漯河市辉鸿置业有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告刘富学违约金18431.63元。

二、驳回原告刘富学的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费840元，被告漯河市辉鸿置业有限公司负担260元，原告刘富学负担580元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

                                             审  判  长   张  静

                                             审  判  员   曹英旗

                                             人民陪审员   王春雨

                                             二Ｏ一三年六月七日

                                             书  记  员   王宋浩