| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第712号 |
上诉人（原审被告）郑州尚锦房地产开发有限公司。 委托代理人任斌，河南陆达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）关效宇，男，回族，1968年1月28日出生。 委托代理人戚保亮，河南万翔律师事务所律师。 上诉人郑州尚锦房地产开发有限公司（以下简称尚锦公司）因与被上诉人关效宇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尚锦公司的委托代理人任斌，被上诉人关效宇及其委托代理人戚保亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2009年12月3日，关效宇与尚锦公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定关效宇购买尚锦公司开发的位于本市二七区大学路东、淮河路南C区4幢1单元15层西户三室两厅房屋，面积140.7㎡，单价为5276.7元/㎡，总价款为742 854元;付款方式是交首付款148 854元，余款594 000元以商业贷款的方式支付;交房期限2011年6月30日。合同的附件一是房屋平面图;附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明;附件三为装饰、设备标准;附件四为合同补充协议。2011年3月份关效宇购买的房屋基本建成，关效宇在看房时发现其所购的15层房屋北墙外建有一道宽90公分的消防通道，该消防通道建在关效宇厨房、餐厅、厕所和卧室四个窗户之外，南端与公共通道相连接，关效宇遂向尚锦公司提出异议要求换房，但未有结果。关效宇于2011年6月8日接受了郑州市电视台的采访，采访录像在该台商都地产栏目播出。2011年4月18日关效宇向尚锦公司发出《索赔告知书》，以尚锦公司故意隐瞒消防通道已构成欺诈为由，要求尚锦公司1、调换相同房产(楼层在16—30之间);2、如不能调换应按2000元/㎡赔偿损失。尚锦公司收到告知书但双方协商无果。 关效宇诉至该院请求判令：一、撤销关效宇、尚锦公司于2009年12月3日所签订的《商品房买卖合同》;二、尚锦公司赔偿关效宇现房价减原房价差价损失；三、尚锦公司退还关效宇房款及银行借款利息直至案件终结；四、尚锦公司赔偿关效宇缴纳的契税14857元，贷款手续费886元，电视初装费265元；五、尚锦公司赔偿关效宇自2011年7月1日至2013年4月1日间的房屋无法居住使用的损失63 000元；六、诉讼费由尚锦公司承担。 原审法院另查明，本案在原审审理中经关效宇申请，该院委托河南宇达房地产评估有限公司于2012年1月5日对本案争议房屋原购买价与现行市场价之间的差价进行了评佑并作出豫郑宇达评字[2012]ZSF01001003号《房地产估价报告》。结论为原购买价与现行市场价之间的差价为251 475元。因该鉴定报告有效期为一年，至2013年1月5日届满，故本案发回重审后，该院又委托河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对争议房屋购买价与现行市场均价之间的差价进行了评估，并作出豫郑康鑫源评司鉴（2013）房鉴字第11号司法鉴定书，结论为该房产总价113.06万元，依此计算差价为387746元。该院又查明，2010年1月8日，关效宇与中信银行股份有限公司郑州分行签订了《个人购房借款合同》，保证人为尚锦公司，三方约定关效宇向中信银行股份有限公司郑州分行借款594 000元用于购买二七区大学路东、淮河路南C区4幢1单元15层西户的房屋，贷款年利率为4.158%,月利率为3.46‰，贷款期限自2010年1月8日至2030年1月8日，还款方式为按月等额本息还款法，每期还款本息为3649.17元；关效宇授权中信银行股份有限公司郑州分行在经审查同意发放贷款后，将贷款划入尚锦公司账户。同日，关效宇与中信银行股份有限公司郑州分行又签订《预购商品房抵押合同》，约定关效宇将其购买的上述房产作为上述借款的抵押物，并于2010年1月31日办理了抵押登记。后中信银行股份有限公司郑州分行依合同约定将贷款打入尚锦公司账户，关效宇亦依约按期归还银行贷款本息，至2013年3月共今共归还贷款本金62136.42元、贷款利息81457.88元，并按期归还贷款至今。 原审法院认为：当事人签订和履行合同应当遵循诚实信用等价有偿原则。本案中关效宇、尚锦公司签订的《房屋买卖合同》虽约定了房屋的坐落、户型、面积、价格等基本情况，但未就房屋北墙窗外消防通道这一特殊结构做出任何说明，该通道是开放性的，且设置在关效宇厨房、餐厅、卫生间和卧室之外。因消防通道的特殊性不能限制他人的通过和停留，这显然构成影响关效宇私密等基本生活的情形。而该通道的存在和功能尚锦公司应当在关效宇购房时予以告知以便关效宇作出选择。现关效宇诉称尚锦公司故意隐瞒该项事实，而尚锦公司无证据证明其履行了告知义务，所以关效宇要求撤销违背其真实意思签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，该院予以支持。该合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。因涉案房屋尚未实际交付给关效宇，合同撤销后房屋不再交付，尚锦公司应将收取的房款归还关效宇并赔偿关效宇损失。故关效宇请求判令尚锦公司归还房款及贷款利息、贷款服务费，并按房屋差价赔偿损失的诉讼请求该院予以支持。关效宇请求的房屋差价损失应按司法鉴定机构评估的387 746元计算。关效宇其他诉讼请求依据不足，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下: 一、撤销关效宇与郑州尚锦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》;二、郑州尚锦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内退还关效宇购房款742 854元，赔偿关效宇房屋差价损失387 746元；三、郑州尚锦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿关效宇贷款手续费886元，赔偿关效宇已归还的贷款利息81457.88元、并按关效宇实际还款额自2013年4月起支付至实际履行之日止；四、驳回关效宇的其他诉讼请求。如尚锦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10966元，关效宇负担 646，尚锦公司负担10320元。鉴定费10400，由尚锦公司负担。 宣判后，尚锦公司不服原审法院判决，向本院上诉称：1.关效宇所述与事实不符。尚锦公司的设计图纸是公开的，且销售人员也并未对关效宇说过其所购房屋旁边的消防走廊是走廊。2.尚锦公司没有欺诈的故意，也不存在任何欺诈行为。双方签订的《商品房买卖合同》是在充分协商和自愿的基础上达成的。合同所附的平面图并不显示房屋的外部，尚锦公司完全按照合同约定履行了相关义务，并不存在任何违约行为。3.本案涉及的消防通道是经设计部门依法设计、消防部门严格要求和批准的，是楼房必不可少的基础设施，也是合理、合法、合规的。而且消防通道只有在发生火灾时才会作为逃生通道来使用，它的存在对关效宇的生活并不会造成任何不良影响，反而会在危险时候成为逃生的有利因素。4.一审法院判决的“赔偿被上诉人贷款手续费和已归还的贷款利息81457.88元”于法无据。一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定，如果以贷款为付款方式的商品房买卖合同被撤销，同时贷款合同也被解除的，出卖人返还买受人的仅为购房款的本金及利息，而出卖人收受的购房贷款应直接返还给担保人而不是买受人，至于买受人因为无力付清全款而贷款支付的利息，是由于其自身原因造成的，理应由自己承担。另一方面，关效宇在无法支付房屋全部价款的情况下，通过银行贷款的方式完成了整个交易，才得以获得房产投资升值的相关利益。综上，请求撤销原判，依法改判，并由关效宇承担全部诉讼费用。 被上诉人关效宇答辩称：尚锦公司在出售时故意隐瞒消防通道，构成欺诈，造成差价款和利息，应当作为损失来计算。二审法院应当维持原判，驳回尚锦公司的上诉请求。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人签订和履行合同应当遵循诚实信用等价有偿原则。导致本案的纠纷是因尚锦公司在与关效宇签订《房屋买卖合同》时，未就房屋北墙窗外消防通道这一特殊结构做出任何说明，该通道是开放性的，且设置在关效宇厨房、餐厅、卫生问和卧室之外。因该消防通道的特殊性不能限制他人的通过和停留，这显然构成影响关效宇私密等基本生活的情形。尚锦公司本应当在关效宇购房时告知该通道的存在和功能，以便关效宇作出选择。现关效宇诉称尚锦公司故意隐瞒该项事实，而尚锦公司无证据证明其履行了告知义务，所以关效宇要求撤销违背其真实意思签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，应予以支持。尚锦公司关于其已按照合同的约定履行了相关义务，不存在任何欺诈行为的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。合同撤销后，因该合同取得的财产，依法应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。因涉案房屋尚未实际交付给关效宇，合同撤销后房屋不再交付，尚锦公司应将收取的房款归还关效宇并赔偿关效宇损失。关于尚锦公司认为一审判决“赔偿关效宇贷款手续费和已归还的贷款利息81457.88元”不当的主张，因贷款手续费和已归还的贷款利息是关效宇为购买商品房所支出的必要的、合理的费用，也是因合同不能履行所导致的关效宇的直接损失，故应当由违约方尚锦公司承担。综上，尚锦公司的上诉理由不能成立 ，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10966元，由上诉人郑州尚锦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸 审 判 员 刘俊斌 代理审判员 顾立江
二Ｏ一四年八月二十六日
书 记 员 赵宁宁（代） |
